OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 05.02.2007 - 20 W 409/05

Leitsatz (amtlich)

Der Senat erachtet anders als die OLG München (vgl. DWE 2006, 71) und Köln (vgl. OLG Köln v. 26.8.2005 - 16 Wx 15/05, OLGReport Köln 2006, 494 = NJW-RR 2006, 24) die sofortige Beschwerde des Verwalters gegen eine gerichtliche Entscheidung, mit dem ein Wohnungseigentümerbeschluss über seine Bestellung für ungültig erklärt worden ist, für zulässig. Wegen dieser Abweichung wird die sofortige weitere Beschwerde dem BGH gem. §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorgelegt.

Normenkette

FGG § 28; WEG § 43

Verfahrensgang

LG Marburg (Aktenzeichen 3 T 113/04)

Gründe

A. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage, die aus 174 Wohnungseigentumseinheiten besteht. Sie wird von der Beteiligten zu 3) verwaltet. Die Wohnungseigentümer haben einen Verwaltungsbeirat bestellt, der sich aus den Miteigentümern A als Vorsitzenden und den Miteigentümern B und C als Beisitzer zusammensetzt.

Mit notarieller Teilungsurkunde vom 30.4.1992 hatte die damalige Eigentümerin des gesamten Grundbesitzes, die D AG, die Teilung des Grundbesitzes gem. § 8 WEG erklärt und die E, O1, die später in Insolvenz fiel, zum ersten Verwalter bis zum 31.12.1996 bestellt.

Die notarielle Teilungserklärung vom 30.4.1992, wegen deren weiteren Einzelheiten auf die Fotokopie auf Bl. 20 ff. Bd. I der Akten Bezug genommen wird, enthält in § 13 u.a. folgende, den Verwalter betreffende Regelungen:

"... In Erweiterung seiner gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Rechte und Pflichten, sofern kein gegenteiliger Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorliegt: ...

3. Er kann im Rahmen seiner Aufgaben mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer Verträge abschließen und sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vornehmen, insb. Verträge über Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum abschließen, wobei die Wohnungseigentümer vorab zu informieren sind und die Verpflichtungen aus diesem Vertrag 50.000 DM nicht übersteigen dürfen, die in der Teilungserklärung genannten Versicherungsverträge abschließen, Hausmeister und sonstiges Personal einstellen und über die zur Bestreitung der Betriebskosten eingehenden Gelder verfügen. ...

8. ...

Zum Nachweis seiner Vertretungsvollmacht kann der Verwalter jederzeit auf Kosten der Miteigentümer eine öffentlich beglaubigte, von allen Miteigentümern unterzeichnete Vollmachtsurkunde verlangen, in der er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und zum Erteilen von Nach- und Untervollmacht befugt ist."

Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.11.1997 wurde Herr F als Inhaber der Firma Haus- und Grundstücksverwaltung F für die Zeit vom 1.1.1998 bis 31.12.2001 zum Verwalter bestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch das Verwaltungsbeiratsmitglied C, schlossen am 4.2./18.2.1998 mit Herrn F einen schriftlichen Verwaltervertrag (Bl. 213 ff. Bd. II d.A.), dessen § 4 u.a. wie folgt lautet:

"1. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich in erster Linie aus dem WEG, insb. den Paragraphen 27 und 28, aus dem Bestellungsbeschluss (s. Paragraph 1) sowie aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, jedoch diese nur, wenn dieser Vertrag keine anderen Bestimmungen enthält. ...

3. ...

Soweit dem Abschluss einzelner Geschäfte oder der Abgabe von Erklärungen Paragraph 181 BGB entgegensteht (Rechtsgeschäfte zwischen Verwalter und WEGem außerhalb dieses Vertrages), bedarf es eines Beschlusses der WEGem, wenn eine solche Befreiung nicht schon im Bestellungsbeschluss enthalten ist."

Für die Zeit vom 1.5.1998 bis zum 31.1.2001 schloss Herr F in seiner Eigenschaft als Verwalter mit seinem Einzelunternehmen Haus- und Grundstücksverwaltung F einen Hausmeistervertrag ab.

Unter dem 21.1.2001 schloss Herr F in seiner Eigenschaft als Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Grundstücksreinigungs- und Grundstückswartungsvertrag (Hausmeistervertrag) mit der ebenfalls von ihm vertretenen "Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH i. Gr. - Hausmeisterdienst -" für den Zeitraum vom 1.2.2001 bis 31.12.2005 (vgl. Bl. 175 ff. Bd. II d.A.). Als Vergütung waren monatlich 9.175 DM netto vereinbart. Entgegen dem Zusatz "i. Gr." für "in Gründung" war die Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH, die Beteiligte zu 3), zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses jedoch noch nicht gegründet. Gesellschafter der Beteiligten zu 3) sind Herr F, der zugleich auch als deren Geschäftsführer fungiert, mit einer Stammeinlage von 22.500 EUR und seine Ehefrau mit einer Stammeinlage von 2.500 EUR.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft versäumte es, vor Ablauf der Bestellungszeit des Verwalters, die am 31.12.2001 endete, über dessen Wiederwahl bzw. Neuwahl zu beschließen. Mit Schreiben vom 5.4.2002 lud die Beteiligte zu 3) als Rechtsnachfolgerin der Einzelfirma Haus- und Grundstücksverwaltung F zu einer Eigentümerversammlung am 20.4.2002 nach O2 ein. Das Einladungsschreiben wies unter dem Tagesordnungspunkt 3 f. den Besc...