OLG Düsseldorf Urteil vom 21.04.2009 - I-24 U 160/08

Leitsatz (amtlich)

1. Hat der Mieter auf eine Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung erbracht und fordert er danach seine Vorauszahlungen zurück, so trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Abrechnung inhaltlich unrichtig ist.

2. Zur formellen Wirksamkeit der Abrechnungspositionen "Wasserverbrauchskosten" und "Kosten der Abwasserbeseitigung inkl. Niederschlagswasser".

Normenkette

BGB §§ 535, 812

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 25.07.2008; Aktenzeichen 12 O 88/07)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 25.7.2008 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des LG Duisburg teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin wird unter Abweisung der weitergehenden Widerklage verurteilt, an die Beklagte 579,89 EUR zu zahlen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Klägerin zu 85 % und die Beklagte zu 15 %; die Kosten des zweiten Rechtszuges werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die Klägerin war bis zum Ablauf des 31.12.2005 Mieterin in dem von der beklagten Gesellschaft früher betriebenen Einkaufzentrum, das von der "BZ. GmbH" (künftig: Verwalterin) im Auftrag der Beklagten verwaltet wurde. Neben der vereinbarten Miete hatte die Klägerin die Heizkosten nach Maßgabe der Heizkostenverordnung (§ 10 Mietvertrag [MV]) sowie die sonstigen näher bezeichneten "Nebenkosten" (§ 5 Nr. 3 lit. a - p MV) im Verhältnis der Gesamtmietfläche zur gemieteten Fläche anteilig zu tragen, soweit nicht einzelne Kostenarten verbrauchsabhängig ermittelt werden. Gemäß § 5 Nr. 1 MV hatte die Klägerin eine "Nebenkostenvorauszahlung" monatlich zu entrichten.

Am 17.10.2006 erteilte die Beklagte der Klägerin die "Heizkostenabrechnung 2005", die unter Berücksichtigung der "Abschlagszahlung inkl. MwSt" (1.631,92 EUR) zu einem Saldo zugunsten der Klägerin i.H.v. 647,30 EUR führte. Am 18.10.2006 erteilte die Beklagte der Klägerin auf der Grundlage der Nebenkostenzusammenstellung nebst Kostenübersichten die "Nebenkostenabrechnung 2005" (künftig: Nebenkostenabrechnung), die unter Berücksichtigung der "Vorauszahlung inkl. Mehrwertsteuer" (6.348,76 EUR) sowie des Guthabens aus der Heizkostenabrechnung (647,30 EUR) zu Lasten der Klägerin zu einem Saldo i.H.v. 771,81 EUR führte, den sie vorbehaltlos ausgeglichen hat. Am 17.10.2006 erteilte die Beklagte der Klägerin auf der Grundlage der abgelesenen Zwischenzählerstände die "Wasserkostenabrechnung 2005", die zu Lasten der Klägerin mit einem Saldo von 579,89 EUR endet, den sie nicht bezahlt hat. Schließlich stellte die Beklagte in einer ergänzenden "Nebenkostenabrechnung 2005" der Klägerin zusätzlich Centermanagementkosten in Rechnung (1.329,91 EUR), die zwar Anlass für den vorliegenden Rechtsstreit gewesen, aber nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens sind.

Die Klägerin hat geltend gemacht, die Nebenkostenabrechnung sei komplett unrichtig. Insbesondere seien die zum Betrieb des Einkaufszentrums ausgelösten Kosten und die ihnen zugrunde liegenden Leistungen (jedenfalls ganz überwiegend) nicht der Beklagten, sondern der Verwalterin in Rechnung gestellt worden seien, der sie vertraglich zu nichts verpflichtet sei. Die Klägerin hat behauptet, die mit den Betriebskosten des Einkaufszentrums belastete Verwalterin habe diese tatsächlich der Beklagten nicht weiterbelastet. Solange die Beklagte mit den Betriebskosten nicht belastet werde, schulde auch sie selbst, die Klägerin, der Beklagten keine Nebenkosten. Deshalb sei die Beklagte verpflichtet, die im Jahre 2005 geleisteten Heiz- und Nebenkostenvorschüsse i.H.v. (1.631,92 EUR+6.348,76 EUR) 7.980,68 EUR zurückzuzahlen.

Die Beklagte ist dem Vorbringen der Klägerin entgegengetreten und hat um Klageabweisung gebeten. Sie hat widerklagend beantragt, die Klägerin zur Zahlung der Centermanagement- und Wassergeldkosten von (1.329,91 EUR+579,89 EUR) 1.909,80 EUR (nebst Zinsen) zu verurteilen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das LG die Beklagte antragsgemäß verurteilt und deren Widerklage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie nimmt die Abweisung der Centermanagementkosten (1.329,91 EUR) hin. Im Übrigen bittet sie unter Teilabänderung des angefochtenen Urteils um Abweisung der Klage und entsprechend dem aufrechterhaltenen Teil des Widerklageantrags um die Verurteilung der Klägerin zur Zahlung von 579,89 EUR (Wassergeld ohne Zinsen). Die Klägerin will die Berufung zurückgewiesen haben.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

B.I. Die Berufung ist in vollem Umfange begründet. Das LG hat die Beklagte rechtsfehlerhaft zur Rückzahlung der Kostenvorschüsse verurteilt und den mit der Berufung weiterverfolgten Teil der Widerklage (Wassergeld) abgewiesen. Die Klägerin hat die Vorauszahlungen mit Rechtsgrund gezahlt. Die Klägerin schuldet gem. §§ 11, 5 Nr. 3k MV auch die Wasserkosten für das Abrechnungsjahr 2005 (579,89 EUR nebst Zinsen), so dass das angefochtene Urteil in dem bezeichneten Umfange der Abän...