Modernisierungsankündigung / 3.9.2 Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren

Die Mieterhöhungserklärung im Rahmen des vereinfachten Verfahrens bringt keine großen Unterschiede zum "normalen" Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB:

Step by Step

Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren

• Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats ein

  Die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 BGB tritt mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung ein.

• Berechnung und Erläuterung der entstandenen Kosten

  Ebenfalls erforderlich ist, dass die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Deshalb muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und wie hoch die hierfür aufgewendeten Kosten waren. Darüber hinaus muss nachvollziehbar erläutert werden, wie sich die Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilen.

• Pauschaler Abzug von 30 %

  Im Rahmen des vereinfachten Verfahrens müssen Instandsetzungskosten nicht angegeben werden. Diese werden gemäß § 559c Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich pauschal mit 30 % der für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten in Abzug gebracht.

• Angabe über Anwendung des vereinfachten Verfahrens erforderlich

  Darüber hinaus muss der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren gemäß § 559 BGB errechnet hat (vgl. § 559c Abs. 3 Satz 2 BGB).

Praxis-Beispiel

Berechnung

Das vereinfachte Verfahren gilt für Modernisierungsmaßnahmen bis 10.000 EUR. Nachdem hier 30 % pauschal als Instandsetzungskosten für Erhaltungsmaßnahmen abgezogen werden, sind bauliche Maßnahmen (Modernisierungsmaßnahmen) betroffen, die zu einer Mieterhöhung von maximal 46,67 EUR pro Monat führen (reine Baukosten bis 10.000 EUR abzüglich pauschale Instandsetzungskosten 30 % = 3.000 EUR, somit 7.000 EUR = 560 EUR pro Jahr = 46,67 EUR pro Monat).

Im Rahmen des vereinfachten Verfahrens hat der Vermieter bereits bei der Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB darauf hinzuweisen, dass er die Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen des vereinfachten Verfahrens durchführen will (§ 559c Abs. 5 Nr. 1 BGB). Sofern die Modernisierungsankündigung den Hinweis auf das vereinfachte Verfahren gemäß § 559c BGB enthält, muss der Vermieter auch die ansonsten erforderliche Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in der Modernisierungsankündigung nicht machen.

Kein Einwand finanzieller Härte

Ein weiterer Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt für den Vermieter darin, dass der Mieter den Einwand einer finanziellen Härte nach § 559 Abs. 4 BGB im Hinblick auf die Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten nicht geltend machen kann. Deshalb muss auch in der Modernisierungsankündigung im vereinfachten Verfahren ein Hinweis auf wirtschaftliche oder finanzielle Härtegründe, also künftige Miethöhe und Betriebskosten gemäß § 555c Abs. 2 BGB, nicht erfolgen.

Sonstige Härtegründe sind zu berücksichtigen

Auf die sonstigen Härtegründe, wie etwa bestehende schwerwiegende Krankheiten des Mieters, Durchführung der Modernisierung zur sogenannten Unzeit (Fensteraustausch im Winter), bevorstehendes Ende der Mietzeit etc., kann sich der Mieter aber auch im vereinfachten Verfahren berufen. Weiterhin geltend machen kann der Mieter auch sonstige persönliche Umstände, die zu einer unzumutbaren Härte führen, wie etwa Alter, Krankheit, Ängste, psychische Erkrankungen, kurz bevorstehende Geburt oder geschäftliche Schwierigkeiten, Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit, eine Behinderung oder eine unmittelbar bevorstehende Abschlussprüfung.^[1]

Deshalb muss auch bei der Modernisierungsankündigung im vereinfachten Verfahren auf die Möglichkeit des Einwands bezüglich solcher Härten hingewiesen werden. Nur die finanziellen oder wirtschaftlichen Härtegründe, insbesondere Mieterhöhung und künftige Betriebskosten, bleiben außer Betracht, sodass ein Hinweis auf solche Härten im vereinfachten Verfahren nicht erforderlich ist.

Ein weiterer Vorteil für den Vermieter im vereinfachten Verfahren besteht darin, dass er sich die fiktiven Instandsetzungskosten nur pauschal anrechnen lassen muss, auch wenn diese höher sind. Wenn beispielsweise im Rahmen einer Fenstermodernisierung die Lebensdauer der Fenster bereits zur Hälfte abgelaufen war, so müssten im Rahmen einer normalen Mieterhöhung die umlegbaren Baukosten um 50 % gekürzt werden. Im Rahmen des vereinfachten Verfahrens sind immer 30 % pauschal für Instandsetzungskosten in Abzug zu bringen, ob Instandsetzungsbedarf besteht oder nicht. Je nach Größenordnung kann es also für den Vermieter günstiger sein, das vereinfachte Verfahren zu wählen.

Praxis-Beispiel

Instandsetzungsbedarf bei Fensteraustausch

Der Vermieter nimmt einen Fensteraustausch vor. Die Fenster sind stark instandsetzungsbedürftig. Ein Sachverständiger hat errechnet, dass ein konkreter Instandsetzungsbedarf von etwa 5.000 EUR vorliegt.

Wenn der Vermieter in diesem Fall eine normale Modernisierungsmieterhöhung durchführt, so sind bei einem Kostenvolumen von 10.000 EUR die konkreten Instandse...