LG Itzehoe Urteil vom 25.10.2011 - 11 S 9/11

Verfahrensgang

AG Schwarzenbek (Urteil vom 21.01.2011; Aktenzeichen 2 C 505/10)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten zu 1) wird das Urteil des Amtsgerichts Schwarzenbek vom 21.01.2011 – Az. 2 C 505/10 – abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Berufung der Kläger zu 1) und zu 2) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger, die Kosten der Berufungsinstanz tragen die Kläger und die Beklagte zu 3).

Der Berufungsstreitwert wird auf 19.000,00 EUR festgesetzt Feststellungsanträge = 12.000,00 EUR; Beschlussanfechtung = 7.000,00 EUR).

Tatbestand

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Die Kläger zu 1) und 2) haben mit ihrer Berufung zunächst die in erster Instanz gegenüber der Beklagten zu 2) gestellten Feststellungsanträge weiterverfolgt und hilfsweise beantragt, die Beklagte zu 2) als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage G. zu verurteilen, ihren gesetzlichen und vertraglichen Pflichten insbesondere aus dem Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nachzukommen und dabei insbesondere

1. keine Firmen zu beauftragen, die nach dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung von der Auftragsvergabe ausgeschlossen waren,
2. den Wirtschaftsplan für jedes Geschäftsjahr gesondert und im Voraus zum Beginn des Geschäftsjahres aufzustellen und der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen,
3. Auf Verlangen einzelner Wohnungseigentümer bestimmte Anträge und Themen in die Tagesordnung für die nächste Wohnungseigentümerversammlung mit aufzunehmen,
4. die einzelnen Tagesordnungspunkte für die Wohnungseigentümerversammlung richtig aufzustellen und vollständig zu behandeln und über jeden Tagesordnungspunkt Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen und
5. Gegenstände, die im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eigenmächtig zu beseitigen.

Diese Hilfsanträge haben die Kläger zuletzt als Hauptanträge gestellt.

Die Beklagte zu 3) hat sich erstmals im Berufungsverfahren den Anträgen der Kläger im Berufungsverfahren angeschlossen.

Darüber hinaus beantragen die Kläger und die Beklagte zu 3)

die Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1).

Die Beklagten zu 1) beantragen,

1. mit ihrer Berufung

   die Abänderung des angefochtenen Urteils dahingehend, die Klage auch insoweit abzuweisen, als der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.04.2010 zu TOP 4 (Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages) für ungültig erklärt wurde, und

2. die Zurückweisung der Berufung der Kläger zu 1) und 2).

Die Beklagte zu 2) beantragt,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.

Von den zulässigen Berufungen der Kläger und der Beklagten zu 1) hat lediglich die Berufung der Beklagten zu 1) in der Sache Erfolg.

Die Beklagte zu 3) hat in der Berufungsinstanz einen zulässigen Parteiwechsel, § 263 ZPO, vorgenommen und sich mit ihren Anträgen denen der Kläger angeschlossen, so dass sie im Berufungsverfahren in vollem Umfang unterliegt.

1. Berufung der Beklagten zu 1):

Der in der Eigentümerversammlung vom 22.04.2010 zu TOP 4 gefasste Beschluss, „…das bestehende Vertragsverhältnis mit der E. Verwaltungsges.mbH [wird] verlängert bis zum 30.06.2013. …” verstößt weder gegen § 26 WEG, noch gegen Regelungen der Teilungserklärung oder Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

a) Ein Verstoß gegen § 26 Abs. 2 WEG, wonach die wiederholte Bestellung eines Verwalters „…frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.”, liegt nicht vor, obwohl die Wohnungseigentümer die Bestellungszeit des bereits mit Beschluss vom 31.03.2009 bis zum 30.06.2011 zur Verwalterin bestellten Unternehmens mehr als 1 Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit bis zum 30.06.2013 verlängert haben. Denn der Wortlaut des § 26 Abs. 2 WEG ist nach Sinn und Zweck dergestalt zu verstehen, dass eine frühzeitige Verlängerung der Bestellungszeit nur dann ausgeschlossen ist, wenn dadurch ein Unterlaufen des Normzwecks des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG – keine Bindung der Eigentümer über fünf Jahre an einen Verwalter – erreicht werden würde (so u.a. BGH vom 23.02.1995, III ZR 65/94 Rn 13 – zitiert nach Juris).

Diesem Gesetzeszweck steht es nicht entgegen, wenn die erneute Bestellung zeitlich mehr als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgt, aber dadurch eine Bindung der Wohnungseigentümer über fünf Jahre hinaus nicht eintritt (so u.a.: Bärmann – Merle, WEG, 11. Aufl. 2010, § 26 Rn 58; Riecke/Schmid – Abramenko, Fachanwaltskommentar WEG, § 26 Rn 93). Denn zulässig wäre es auch gewesen, von Anfang an eine Bestellungszeit von 5 Jahren zu wählen.

b) Der angefochtene Beschluss widerspricht auch nicht den Regelungen der Teilungserklärung. § 14 der Teilungserklärung (Bl. 197 f. d.A.) enthält in Abs. 1 und 2 Regelungen zu der Verwalterbestellung. Abs. 1 regelt die Bestellung des 1. Verwalters, Abs. 2 die der folgenden: „Danach erfolgt die Bestellung...