LG Hamburg Urteil vom 18.02.2009 - 318 S 99/08

Verfahrensgang

AG Hamburg-Blankenese (Urteil vom 04.06.2008; Aktenzeichen 539 C 14/08)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 04.06.2008 (Geschäfts-Nr.: 539 C 14/08) wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits (I. und II. Instanz) hat der ehemaliger WEG-Verwalter Verwalter J. zu tragen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin macht eine Wohngeldnachzahlung in Höhe von EUR 385,14 aus der Jahreseinzelabrechnung 2006 gegen die Beklagten geltend.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat die Berufung zugelassen.

Die Beklagten wenden sich mit der Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts und tragen vor, dass der Verwalter Verwalter J. seit dem 01.01.2006 nicht mehr WEG-Verwalter gewesen und daher auch nicht zur Einberufung der Eigentümerversammlung vom 05.05.2007 berechtigt gewesen sei. Der Verwalter sei zudem bereits in der ersten Teilungserklärung für 5 Jahre zum Verwalter bestellt gewesen. Die Verlängerung dieser Verwalterbestellung in der zweiten Teilungserklärung vom 14.09.2004 habe gegen § 26 Abs. 2 WEG verstoßen, da die Bestellung früher als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgt sei. Zudem verstoße der Bestellungszeitraum von insgesamt 9 Jahren gegen § 26 Abs. 1 WEG. Im Übrigen sei die Verwalterbestellung nicht dem aufteilenden Eigentümer, sondern der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten. Auf der Eigentümerversammlung vom 05.05.2007 sei nur über die Beendigung der Verwaltertätigkeit des Verwalters beschlossen worden. Darin liege keine „faktische” Verwalterbestellung bis 31.12.2008.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese, 539 C 14/08, vom 04.06.2008 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin meint, die Verwalterstellung des WEG-Verwalters habe nicht zum 01.01.2006 geendet, vielmehr sei auf der Eigentümerversammlung vom 05.05.2007 wirksam beschlossen worden, dass die Verwaltertätigkeit am 31.12.2008 enden solle. Damit seien die Rechtsfragen der Kompetenz für die Bestellung des ersten Verwalters und des zulässigen Bestellungszeitraums gegenstandslos. Selbst wenn der Verwalter nur als nicht wirksam bestellter Scheinverwalter gehandelt habe, müsse sie sich dessen Handeln unter dem Gesichtspunkt der Duldungs- und Anscheinsvollmacht zurechnen lassen. Die Teilungserklärung vom 14.09.2004 habe keinen Bestand, da diese nicht vom Wohnungseigentümer Eigentümer H. gegengezeichnet worden sei. Gleichwohl habe der Verwalter Verwalter J. nicht ohne Vollmacht gehandelt, weil alle Miteigentümer mit ihm Verwalterverträge abschlossen hätten (Anl. BB 2) und diese auch nicht gekündigt gewesen seien.

Entscheidungsgründe

II.

1.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. An die Zulassung der Berufung durch das Amtsgericht gem. § 511 Abs. 2 Ziff. 2 ist die Kammer gebunden, so dass es nicht darauf ankommt, dass die Berufungssumme (§ 511 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO) nicht erreicht worden ist.

2.

Die Berufung ist begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld in Höhe von EUR 385,14 aus der auf der Eigentümerversammlung vom 05.07.2007 unter TOP 2 beschlossenen Jahreseinzelabrechnung der Beklagten für das Jahr 2006 i.V.m. §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG. Der ehemalige Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft Verwalter J. war bei Einleitung des Rechtsstreits nicht (mehr) berechtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten.

a) Die Frage der Vertretungsbefugnis des ehemaligen Verwalters Verwalter J. kann nicht dahinstehen, da die seit dem 01.01.2009 amtierende neue WEGVerwaltung nicht erklärt hat, dass sie die bisherige Prozessführung genehmigt (§ 89 ZPO). Angesichts dessen kann auch offen bleiben, ob die neue WEGVerwaltung überhaupt ihrerseits von den Wohnungseigentümern zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldrückständen ermächtigt war.

b) Die Vertretungsbefugnis des ehemaligen Verwalters Verwalter J. ergibt sich nicht aus § 18 der Teilungserklärung vom 14.09.2004 (Anl. B 1). Zwar heißt es dort, dass die bereits erfolgte Bestellung des ehemaligen Verwalters Verwalter J. ab 01.01.2001 bis zum 31.12.2005 bis zum 31.12.2009 erweitert werde. Auch sieht § 18 Ziff. 4 b) der Teilungserklärung vom 14.09.2004 die Befugnis des Verwalters vor, die von den Eigentümern nach dieser Eigentumsordnung zu entrichtenden Beträge im eigenen oder fremden Namen für die übrigen Eigentümer als Treuhänder gerichtlich geltend zu machen.

Durch die Teilungserklärung vom 14.09.2004 ist die frühere Teilungserklärung aber nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht wirksam abgeändert worden, da der Miteigentümer Eigentümer H. die Teilungserklärung vom 14.09.2004 nicht unterschrieben hat. Die Teilungserklärung als Vereinbarung kann aber grundsätzlich nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer wirksam ...