LG Düsseldorf Urteil vom 03.11.2011 - 19 S 45/11

Verfahrensgang

AG Neuss (Urteil vom 08.03.2011; Aktenzeichen 87 C 3117/10)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 08.03.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neuss (Az.: 87 C 3117/10) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Gründe

Die Klägerin ist die frühere Verwalterin, die Beklagten sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in …. Mit der Beschlussanfechtungsklage wendet sich die Klägerin gegen den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.07.2010 zu Tagesordnungspunkt 3, mit dem die Klägerin als Verwalterin mit sofortiger Wirkung abberufen wurde und alle Verträge mit der Klägerin fristlos mit sofortiger Wirkung gekündigt werden sollten. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung greift die Klägerin das erstinstanzliche Urteil in vollem Umfang an und verfolgt ihr Klagebegehren weiter.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig, hat in der Sache hingegen keinen Erfolg.

Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen im Hinblick auf die von der Klägerin in der Berufungsbegründung vorgebrachten Einwendungen eine andere Entscheidung.

Der Beschluss über die sofortige Abberufung der Klägerin als Verwalterin und deren fristlose Kündigung ist formell ordnungsgemäß ergangen und entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Eigentümerversammlung vom 08.07.2010 wurde ordnungsgemäß gem. § 24 Abs. 3 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einberufen, weil die Klägerin als damalige Verwalterin pflichtwidrig die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 2, 2. Fall WEG verweigert hat, indem sie unangemessen lange untätig geblieben ist. Insoweit kann zwecks Vermeidung von Wiederholungen auf die im Wesentlichen zutreffenden und sorgfältig begründeten Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen werden. Die Annahme einer ordnungsgemäßen Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates wegen der pflichtwidrigen Verweigerung der amtierenden Verwalterin in der vorliegenden Fallkonstellation steht auch im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.08.2003, I-3 Wx 217/02, NZM 2004, 110; LG Hamburg, Urteil vom 18.08.2010, 318 S. 77/09, ZMR 2011, 744) und der Literatur (Bub in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Bearbeitung, § 24 WEG, Rn. 73).

Das Berufungsvorbringen gibt lediglich Anlass zu folgenden Klarstellungen und Ergänzungen:

Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie zu der Wohnungseigentümerversammlung nicht eingeladen wurde, da das Berufen hierauf unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falles treuwidrig (§ 242 BGB) ist.

Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung dazu, wer zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden ist. Für die Frage, wer zu laden ist, muss daher an die Funktionen der Eigentümerversammlung angeknüpft werden (Elzer in: Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 24, Rn. 41). Die Eigentümerversammlung dient dem Meinungsaustausch und der Meinungsbildung, ferner der Information und der Beschlussfassung; zur Eigentümerversammlung ist daher jedenfalls zu laden, wer ein Stimmrecht besitzt, ferner der, der zwar kein Stimmrecht, in der Eigentümerversammlung aber ein Rede-, Teilnahme- und ein Antragsrecht besitzt (Elzer, a.a.O.). Für den amtierenden Verwalter, der aber nicht Wohnungseigentümer ist, ist weitgehend anerkannt, dass dieser ein Teilnahmerecht hat und dementsprechend grundsätzlich zur Eigentümerversammlung zu laden ist (Elzer, a.a.O., Rn. 50). Der Verwalter ist zwar nur Funktionsgehilfe der Versammlung, die Wohnungseigentümer können deshalb einen anderen zum Versammlungsleiter bestimmen, sie können den Verwalter im Hinblick auf § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG aber nicht von der Versammlung ausschließen (Elzer, a.a.O., Rn. 60). Der Verwalter hat außerdem ein aus § 46 Abs. 1 S. 1 WEG folgendes Anfechtungs- und damit ein Anwesenheitsrecht (Elzer, a.a.O.). Für ein Teilnahmerecht spricht auch die Pflicht des Verwalters, die Beschlusssammlung zu führen.

Im vorliegenden Fall kann sich die Klägerin als Verwalterin jedoch nicht auf die fehlende Einladung berufen. Denn die Klägerin hat – wie bereits oben ausgeführt – pflichtwidrig die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 2, 2. Fall WEG verweigert, indem sie unangemessen lange untätig geblieben ist, und hatte darüber hinaus Kenntnis davon, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine außerordentliche Eigentümerversammlung für den 08.07.2010 einberufen hatte, in der über die Abberufung der Klägerin als Verwalterin beschlossen werden sollte. Dies ergibt sich aus dem Schreiben der Kläge...