LG Berlin Urteil vom 27.09.2023 - 64 S 270/22

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf des Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst in Folge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vorne herein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse” nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist.

(Festhaltung LG Berlin – 64 S 266/18 –, Urt. v. 21.08.2019; Anschluss LG Berlin – 65 S 221/21 –, Urt. v. 26.04.2022)

2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an.

(Anschluss/Abgrenzung BGH – VIII ZR 74/10 –, Urt. v. 02.02.2011)

3. nicht rechtskräftig; der Bekl. hat die zugelassene Revision eingelegt: BGH – VIII ZR 228/23 –

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 20.09.2022; Aktenzeichen 225 C 54/22)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 225 C 54/22 – vom 20. September 2022 abgeändert:

Der Beklagte zu 1. wird verurteilt, die Zweizimmerwohnung im 3. Geschoss … in 1… Berlin zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten zu 1. bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision des Beklagten zu 1. wird zugelassen.

Dem Beklagten zu 1. wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2024 gewährt.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf bis zu 6.000,00 EUR (12 × 460,00 EUR, ursprüngliche Jahres-Nettokaltmiete) festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Klägerin als Vermieter nimmt den Beklagten zu 1. auf Räumung und Herausgabe der ihm seit März 2009 vermieteten Zweizimmerwohnung in Anspruch. Sie stützt sich auf ihre Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022, der der Vorwurf zu Grunde liegt, dass der Beklagte zu 1. die gesamte Wohnung unerlaubt und auch noch nach Abmahnung vollständig untervermietet habe. Der Beklagte zu 1. hatte die Wohnung unstreitig seit Februar 2020 an die Beklagten zu 2. und zu 3. untervermietet, die im Verlaufe des Berufungsverfahren ausgezogen sind; die Klägerin und die Beklagten zu 2. und zu 3. haben die gegen diese gerichtete Räumungsklage daraufhin übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 21. September 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin habe eine Untervermietung durch schlüssiges Verhalten erlaubt; diese Erlaubnis hätte sie nur aus wichtigem Grund widerrufen können, einen solchen aber nicht aufzeigen können. Außerdem habe der Beklagte zu 1. gemäß § 553 BGB Anspruch auf Erteilung der mit Schreiben vom 21. Januar 2022 erbetenen Untervermietungserlaubnis gehabt, da er sich wegen seines vorübergehenden Auslandaufenthalts auf ein berechtigtes Interesse an der anteiligen Untervermietung der Wohnung habe stützen können. Dem stehe nicht entgegen, dass er den Beklagten zu 2. und zu 3. die Benutzung aller Wohnräume zugestanden habe; der Beklagte zu 1. habe persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen und über Wohnungsschlüssel verfügt, sodass er weiterhin Mitgewahrsam an der Wohnung ausgeübt habe und keine vollständige Untervermietung der Wohnung vorliege.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am 7. Oktober 2022 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Dezember 2022 an diesem Tag begründeten Berufung.

Die Klägerin trägt vor, der Beklagte zu 1. habe keine Erlaubnis für die Untervermietung geh...