LG Berlin Urteil vom 13.10.2000 - 64 S 247/00

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 31.03.2000; Aktenzeichen 17 C 1058/99)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 31. März 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 17 C 1058/99 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (511a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Klägerin ist zulässig.

II.

1. Die Berufung ist jedoch unbegründet, denn die auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses der von ihr innegehaltenen Wohnung gerichtete Klage ist mangels Ablaufs der Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG unzulässig.

Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG durch das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 17.08.1999 nicht in Gang gesetzt wurde, da es diesem Mieterhöhungsverlangen an einer ordnungsgemäßen Begründung im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG fehlt.

2. Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens steht nicht entgegen, dass die Klägerin ausschließlich Vergleichsobjekte aus ihrem eigenen Bestand benannt hat, denn dies ist grundsätzlich zulässig (Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum § 2 MHG RN 96).

Unschädlich sind auch die deutlich abweichenden Größen der angegebenen Vergleichswohnungen. Denn die Vergleichswohnungen und die Wohnung des Mieters müssen nur ungefähr vergleichbar sein (Bub/Treier III.A RN 438 m.w.N.). Die Wohnungsgröße ist dabei für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens kein maßgebendes Kriterium (Bub/Treier a.a.O. m.w.N.).

Das Mieterhöhungsbegehren ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Klägerin Altbauten als Vergleichsobjekte angegeben hat. Zwar ist die Angabe von Altbauten als Vergleichsobjekte grundsätzlich nicht ausreichend, wenn es sich bei dem Haus des Mieters um einen Neubau handelt, da es dann in der Regel an der Vergleichbarkeit fehlt. Eine Vergleichbarkeit kommt aber dann in Betracht, wenn es sich um modernisierten Altbau oder neuerrichtete Wohnungen in teilweise zerstörtem Altbau handelt (Bub/Treier III. A RN 439 m.w.N.; Beuermann § 2 MHG RN 97a). Das streitbefangene Haus wurde im Jahr 1924 errichtet und 1960 nach Zerstörung im Krieg wieder aufgebaut. Die Vergleichswohnungen stammen aus dem Jahr 1942. Die erforderliche Vergleichbarkeit ist hier nach Auffassung der Kammer gegeben.

3. Das Mieterhöhungsverlangen ist allerdings deshalb unwirksam, weil der Mietzins der von der Klägerin angegebenen Vergleichsobjekte niedriger ist, als der von der Beklagten geforderte erhöhte Mietzins. Einschließlich der Vorauszahlung für Wasser sollte die neue Bruttokaltmiete der Beklagten nach der Erhöhung 17,31 DM/m(2) betragen. Die Bruttokaltmiete der Vergleichsobjekte betrug jedoch nur 17,00 DM/m(2). Die angegebenen Vergleichsobjekte sind somit zur Begründung des geltend gemachten Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet.

Die Klägerin kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, dass bei den Vergleichswohnungen ein Zuschlag von 1,29 DM/m(2) hinzuzurechnen sei, da dort die Schönheitsreparaturen vom Vermieter, bei der streitbefangenen Wohnung jedoch von der Beklagten als Mieterin getragen werden. Ein solcher, am Höchstbetrag des § 28 Abs. 4 II. BV orientierter Zuschlag im Mieterhöhungsbegehren mag dann zulässig sei, wenn der Vermieter als Begründungsmittel den Mietspiegel heranzieht (vgl. LG Berlin – 67 S 239/99 – GE 2000, 472). Stützt der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren jedoch auf die Benennung von Vergleichswohnungen, ist eine solche Berechnungsweise unzulässig.

Die im Mietspiegel angegebenen Vergleichswerte beruhen auf einer breiten Datenbasis und stellen ohnehin keine konkreten Vergleichswerte, sondern ortsübliche Durchschnittswerte dar. Der Mietspiegel gibt ohnehin keine Auskunft über die Mietpreiskalkulation im Einzelfall. Bei Heranziehung des Mietspiegels ist es daher zulässig, auch den Betrag, den der Vermieter für Schönheitsreparaturen einkalkuliert, sofern er sie entgegen dem Regelfall selber zu tragen hat, nach allgemeinen Erfahrungswerten zu bestimmen. Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter in diesen Fällen den Zuschlag in Anlehnung an den in § 28 Abs. 4 II. BV genannten Höchstbetrag von 15,50 DM/m(2) im Jahr festsetzt (vgl. LG Berlin a.a.O.).

Etwas anderes gilt indes, wenn der Vermieter auf genau bezeichnete Vergleichsobjekte Bezug nimmt. Denn in diesem Fall kommt es auf die konkrete Vergleichbarkeit der jeweiligen Mieten an. Es erscheint schon fraglich, ob in solchen Fällen überhaupt von einer hinreichend ähnlichen Mietstruktur ausgegangen werden kann, wie sie für § 2 Abs. 3 MHG erforderlich ist (vgl. Beuermann § 2 MHG RN 101 f.). Da die Mietpreiskalkulation des Vermieters regelmäßig nicht offen liegt, ist für Außenstehende nicht erkennbar, wie hoch der Anteil der Miete ist, den der Vermieter für die v...