LG Berlin Urteil vom 10.01.2005 - 62 S 301/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Voraussetzungen und Grenzen eines Vermieteranspruchs auf Schönheitsreparaturen bzw. eines Renovierungsvorschusses im laufenden Mietverhältnis

Orientierungssatz

1. Wenn dem Mieter im (Formular-)Mietvertrag wirksam die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überbürdet wurde, kann der Vermieter grundsätzlich auch im laufenden Mietverhältnis die Ausführung von Renovierungsarbeiten bzw. einen entsprechenden Kostenvorschuß verlangen. Eine Substanzgefährdung der Mietsache ist nicht notwendig.

2. Jedoch setzt ein entsprechender Vermieteranspruch voraus, daß die Arbeiten fällig sind und sich der Mieter in Verzug befindet. Insofern sind nicht die üblichen Renovierungsfristen maßgeblich, sondern die Arbeiten sind erst dann fällig, wenn über einen rein optischen Mangel hinaus eine unzumutbare Beeinträchtigung des Wohnwerts erreicht ist. Dabei ist zu beachten, daß es grundsätzlich Sache des Mieters ist, in welcher Art er seine Wohnung gestaltet und mit welcher Ausstattung er sich zufrieden gibt.

3. Einem etwaigen Insolvenzrisiko des Mieters kann der Vermieter durch die Vereinbarung einer Mietsicherheit vorbeugen.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 27. September 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 11 C 478/03 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

A. Die Berufung des Klägers ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

I. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Ausführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis i.H.v. 8.797,23 EUR.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist zunächst anerkannt, dass anlässlich unterlassener Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis zwischen einem auf endgültigen Vermögenszuwachs gerichteten Schadensersatzanspruch einerseits und einem Anspruch auf zweckgebundenen Vorschuss für auszuführende Arbeiten andererseits zu unterscheiden ist. Auf den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen sind dabei §§ 280 281 BGB (§ 326 BGB a.F.) bei fortbestehendem Mietverhältnis nicht anwendbar. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (BGHZ 111, 301 f.; LG, ZK 64, Berlin, 2004, 888 f.; anders LG Berlin ZK 63, GE 2002, 190).

Der Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend jedoch nicht fällig. Zwar hat der Kläger gegen den Beklagten im Grundsatz einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, denn die grundsätzlich den Vermieter gemäß §§ 535 Abs.1, 538 Abs.1 BGB treffende Instandhaltungspflicht nach auf vertragsgemäßem Gebrauch beruhender Verschlechterung der Mietsache wurde wirksam auf den Beklagten abgewälzt. Insoweit bestimmt § 3 Nr.3 des Mietvertrags vom 11. März 1972 (Bl.16 ff. d.A.): "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen." Die formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten ist insoweit wirksam erfolgt. Die in dem vor dem 01. April 1977 (vergl. § 30 AGBG) geschlossenen Vertrag formularmäßig enthaltenen Klauseln unterliegen dabei der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB), denn es handelt sich um einen Vertrag, welcher die Gebrauchsüberlassung einer Sache zum Gegenstand hat und bei Inkrafttreten des AGBG noch nicht abgewickelt war (§ 28 Abs.2 AGBG). Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist grundsätzlich wirksam und insbesondere nicht nach § 9 AGBG nichtig (ständige Rechtsprechung seit BGHZ 92, 363 ff.).

Der nähere Inhalt einer solchen Klausel ist in der Rechtsprechung ganz überwiegend anlässlich von Streitigkeiten über Ersatzforderungen des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses entwickelt worden. Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er danach die sich aus diesem Begriff ergebenden Arbeiten auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen dabei diejenigen Arbeiten, die nach üblichem Sprachgebrauch unter diesen Begriff fallen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen entsprechend der Definition in § 28 Abs.4 Satz 3 II. BV das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vergl. BGH WuM 1985, 46 ff.; LG Berlin GE 1992, 677 ff.). Wann der Vermieter nach Fälligkeit die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, ist wiederum durch Auslegung der Klausel anhand der allgemeinen Regeln in §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Fällig sind die Schönheitsreparaturen im allgemeinen danach im...