Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.35 Unpünktliche Mietzahlung

Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.^[1] Vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung ist der Mieter jedoch zwingend abzumahnen. Im Übrigen lassen sich die Fälle der unpünktlichen Mietzahlung nur schwer schematisieren, da auch hier die Maßgaben des konkreten Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Stets sind jedenfalls Häufigkeit unpünktlicher Zahlungen vor erfolgter Abmahnung und das Verhalten des Mieters danach zu berücksichtigen.

Einmalige kurzfristige Überschreitung des Fälligkeitstermins

Eine einmalige nur kurzfristige Überschreitung des Fälligkeitstermins rechtfertigt auch eine ordentliche Kündigung nicht.^[2] Der Mieter sollte aber durchaus abgemahnt werden.

Wiederholte Überschreitung des Fälligkeitstermins

Wurde der Mieter nach der ersten unpünktlichen Zahlung abgemahnt, steht zwar die ordentliche Kündigung im Raum, wenn er wiederum unpünktlich zahlt. Diese kann aber per se nicht erfolgen, wenn die Mietzahlung lediglich einmalig um einen Tag verspätet auf dem Konto des Vermieters eingeht.^[3]

Vermieter hatte unpünktliche Zahlungen über längeren Zeitraum geduldet

Hat der Mieter vor der Abmahnung Jahre lang unbeanstandet die Miete erst jeweils Mitte des Monats gezahlt und zahlt er nach der Abmahnung des Vermieters erstmals die Miete 6 Tage verspätet, kommt jedenfalls keine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses infrage.^[4] Ob in einem derartigen Fall die ordentliche Kündigung in Betracht kommen kann, dürfte ebenfalls zu verneinen sein, wenn es sich um einen Einzelfall handelt.

Nach Abmahnung wiederholte unpünktliche Zahlung

Wesen der Abmahnung ist, dem Mieter vor Augen zu führen, dass er gegen seine Vertragspflichten verstößt und ihm hiermit Gelegenheit gegeben wird, sein Verhalten zu ändern. Die "qualifizierte" Abmahnung führt ihm darüber hinaus deutlich vor Augen, dass der Bestand des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht, wenn er sein Verhalten nicht ändert. Entrichtet der Mieter vor diesem Hintergrund nach einschlägiger Abmahnung wiederholt die Miete verspätet, kann der Vermieter dies zum Anlass einer außerordentlichen Kündigung nehmen.

[1] BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201; Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585; LG Berlin, Urteil v. 11.6.2013, 63 S 35/13, GE 2013, 1342.

[2] BGH v. 4.5.2011, VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201 = NZM 2011, 579.

[3] AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 14.2.2013, 8 C 192/12, WuM 2013, 304.

[4] BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201.