Kinne/Schach/Bieber, BGB § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

1 Mieterhöhung

Rz. 1

Die Regelung entspricht in etwa dem bisherigen § 3 Abs. 3 MHG. Die Mieterhöhungserklärung hat in Textform zu erfolgen. Nach § 126b muss also die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Wie schon bei § 558a Abs. 1 sollte jedoch nach wie vor die Mieterhöhungserklärung schriftlich erfolgen, um später die Erhöhungserklärung gegebenenfalls beweisen zu können.

Rz. 2

Aus dem Sinnzusammenhang ergibt sich, dass der Vermieter die Mieterhöhungserklärung abzugeben hat. § 559 Abs. 1 besagt, dass (nur) der Vermieter aufgewendete

Kosten umlegen kann, der die baulichen Maßnahmen durchgeführt hat. Bei einer Veräußerung des Grundstücks kann es damit zu Problemen dahin kommen, wer nun die Miete erhöhen darf. Nach Veräußerung des Grundstücks wird der Erwerber erst mit Grundbucheintragung Vermieter (§ 566). Damit kann Bauherreneigenschaft bei Modernisierungsmaßnahmen vor Grundbucheintragung und Vermietereigenschaft auseinanderfallen. Nach KG ([RE], Beschluss v. 8.5.2000, GE 2000, 747) kann der Erwerber, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind. Dasselbe gilt, wenn der Erwerber bereits sämtliche Modernisierungsarbeiten vor seiner Eintragung in das Grundbuch ausgeführt hat (so KG, GE 2000, 1104). Die dogmatische Begründung mag kritisch betrachtet werden (vgl. Lammel, § 559 Rn. 15), ist jedoch im Hinblick auf die Folgen des Rechtsübergangs nach § 566 gerechtfertigt).

Ist aufgrund einer wirksamen Mieterhöhung bereits vor Eigentumswechsel/Grundbucheintragung ein fälliger Mietanspruch nach §§ 559, 559b entstanden, ist dieser Anspruch als Zahlungsanspruch an den Erwerber abtretbar. Dafür gelten die üblichen rechtsgeschäftlichen Vorschriften.

Rz. 3

Die Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 kann erst vorgenommen werden, wenn die baulichen Maßnahmen fertiggestellt sind (OLG Hamburg, WuM 1983, 13; LG Berlin, GE 1990, 659). Fertigstellung bedeutet, dass die Baumaßnahmen technisch/handwerklich so weit abgeschlossen sein müssen, dass der Mieter das Neugeschaffene nutzen kann.

Eine weitere Frage ist es, ob der Vermieter mit der Mieterhöhung so lange warten muss, bis ihm auch Kosten entstanden sind (Mittelabfluss). Der Meinungsstreit hierzu ist beendet: Nach BGH, Beschluss v. 20.3.2012, VIII ZR 294/11, GE 2012, 682 = WuM 2012, 285 entstehen umlagefähige Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dem Vermieter nicht erst mit der Begleichung der ihm hierfür in Rechnung gestellten Bauleistungen, sondern – in Form einer fälligen Verbindlichkeit gegenüber dem Bauunternehmer – mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten.

Eine zeitliche Begrenzung für die Abgabe der Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Baumaßnahmen und tatsächlicher Aufwendung der Kosten besteht grundsätzlich nicht. Wartet der Vermieter mit seiner Erhöhungserklärung aber zu lange, kann Verwirkung eintreten (Voraussetzung von Zeit- und Umstandsmoment). Verwirkung kann dann als erfüllt angesehen werden, wenn der Vermieter in der Zwischenzeit eine Mieterhöhung nach § 558 verlangt oder andere Forderungen einklagt, ohne sich die Geltendmachung der Mieterhöhung nach § 559 vorzubehalten (LG Berlin, MM 2000, 280).

Rz. 4

Wie bisher in § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG muss nach wie vor in der Mieterhöhungserklärung selbst ("in ihr") die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Vorgaben der §§ 559 und 559a erläutert werden. An diese Erläuterungspflicht wurden zunehmend höhere Anforderungen gestellt, so wie das auch schon bisher im preisgebundenen Neubau (§ 10 WoBindG) üblich war. Der Erhöhungsbetrag muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet werden (LG Berlin, GE 1991, 629) und die Anspruchsvoraussetzungen müssen darin verständlich erläutert werden. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten (LG Berlin, GE 1991, 731 = ZMR 1991, 303; LG Berlin, GE 1997, 1579). Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung nachvollziehbar getrennt werden (LG Berlin, GE 1998, 550). Das gilt auch dann, wenn durch die Modernisierungsarbeiten Instandsetzungsarbeiten "gespart" werden. Das ist z. B. bei Wärmedämmmaßnahmen oftmals der Fall, wenn der bisherige Putz brüchig war und die Fassade ohnehin hätte instandgesetzt werden müssen. Dann hat in der Mieterhöhungserklärung ein fiktiver Ansatz/Abzug der voraussichtlichen Kosten für Putzarbeiten einschließlich anteiliger Gerüstkosten zu erfolgen.

Es reicht nicht ...