KG Berlin Beschluss vom 08.05.2000 - 8 RE-Miet 2505/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtsentscheid in Mietsachen: Mietzinserhöhung durch den Grundstückserwerber nach vom ehemaligen Vermieter veranlaßten Modernisierungsmaßnahmen

Normenkette

BGB § 571 Abs. 1; MietHöReglG § 3 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 64 S 426/99)

AG Berlin-Köpenick (Aktenzeichen 14 C 96/99)

Tenor

Der Erwerber eines Grundstücks, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

Gründe

1. Durch schriftlichen Mietvertrag vom 6. Juni 1967 mietete die Beklagte von der I. GmbH eine in Berlin-G., B., gelegene Zweizimmerwohnung nebst Nebenräumen. Nachdem die C. F. GmbH die Wohnanlage erworben hatte, teilte diese das Grundstück einschließlich der von der Beklagten gemieteten Wohnung in Wohnungseigentum auf; eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgte am 3. Februar 1997.

Mit Schreiben vom 12. Mai 1997 die C. F. GmbH der Beklagten und den anderen Mietern des Gebäudes die Durchführung von Modernisierungsarbeiten in Form des Einbaus einer zentralen Heizungsanlage sowie Warmwasserversorgung und der Anbringung von Vollwärmeschutz an den Fassaden an.

Durch notariell beglaubigte Erklärung vom 28. Juli 1997 unterbreiteten die Kläger der C. F. GmbH ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages über die von der Betrage bewohne Wohnung; zugleich erteilten sie der C. F. GmbH ein Angebot auf Abschluss eines Generalübernehmervertrages hinsichtlich der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Nachdem die C. F. GmbH mit den Modernisierungsarbeiten im September 1997 begonnen hatte, wurden die Kläger am 28. November 1997 als Eigentümer der Wohnung in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. Die Modernisierungsarbeiten sind sodann im Frühjahr 1998 beendet worden.

Mit der Klage begehren die Kläger von der Beklagten entsprechend einer im Schreiben der von ihnen insoweit bevollmächtigten C. F. GmbH vom 27. Juli 1998 erfolgten Berechnung einen erhöhten monatlichen Mietzins von 97,35 DM ab dem 1. Oktober 1998.

Das Amtsgericht hat die Klage unter anderem deswegen abgewiesen, weil die Kläger nicht Bauherren der Modernisierungsarbeiten gewesen seien. Mit der Berufung verfolgen die Kläger weiterhin ihr Mieterhöhungsverlangen. Das Landgericht, das das Mieterhöhungsverlangen für begründet hält, sieht sich an einer Entscheidung wegen der unterschiedlichen Beurteilung der Rechtslage in Literatur und Rechtsprechung gehindert, und hat deshalb dem Kammergericht zum Erlass eines Rechtsentscheids folgende Frage vorgelegt:

„Kann der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung gemäß § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind?”

2. Die Vorlagefrage ist zulässig, weil die Entscheidung des Rechtsstreits hiervon abhängt und die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist, § 541 I 2 ZPO. Der Zulässigkeit steht insbesondere nicht entgegen, dass die C. F. GmbH die Kläger durch Erklärung vom 28. August 1997 ermächtigt hat, Ansprüche aus der Modernisierung im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar dürfte eine Ermächtigung zur Ausübung eines Gestaltungsrechts grundsätzlich zulässig sein (vgl. hierzu BGH, NJW 1998, 886, 887 rechte Spalte). Voraussetzung ist jedoch, dass dem Ermächtigendem das Gestaltungsrecht zum Zeitpunkt der Ermächtigung auch zusteht. So liegt der Fall hier gerade nicht, weil das aus § 3 MHG folgende Recht erst nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten entstehen kann; die Ermächtigung vom 28. August 1997 ging daher ins Leere.

a) Die Frage, ob der Erwerber eines Grundstücks zur Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG berechtigt ist, wenn die wertverbessernden Arbeiten vor Eigentumswechsel vom ehemaligen Eigentümer und Vermieter begonnen und nach dem Eigentumswechsel beendet worden sind, wird in der Literatur ausdrücklich nur von Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 553, Soergel/Heintzmann, Kommentar zum BGB, 1997, Rdnr. 22 zu § 3 MHG und Schmidt/Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., Rdnr. 46/47 zu § 3 MHG beantwortet. Soweit Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Handkommentar, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 5 zu § 3 MHG, Kinne (in: Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 2. Aufl. 1994, Rdnr. 45 Teil B) und wohl auch Beuermann (in: Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, Rdnr. 11 a zu § 3 MHG) Ausführungen hierzu machen, betreffen diese Fallgestaltungen, in denen die Modernisieru...