Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.13 Heizungskosten

Rz. 117

§ 2 Nr. 4 BetrKV

Die Kosten

1. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, (…)
2. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, (…) oder
3. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, (…) oder
4. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, (…).

Die Heizungs- und Warmwasserkosten bezeichnet man auch als "warme Betriebskosten" im Gegensatz zu den unter Nr. 1–3 und Nr. 7–17 aufgeführten "kalten Betriebskosten".

Maßgebend für die Umlagefähigkeit ist auch hier die vertragliche Vereinbarung der Parteien. Enthält diese eine komplette Aufzählung der verteilungsfähigen Kosten, sind auch nur diese umlegungsfähig, auch wenn sie nicht sämtliche Kosten des § 7 Abs. 2 HeizkostenV umfassen. Wird dagegen generell für die umlegungsfähigen Kosten auf die Heizkostenverordnung (oder auf den insoweit gleichlautenden § 2 N.4a BetrKV) verwiesen, sind sämtliche darin enthaltenen Kosten umlegbar. Enthält der Vertrag nur die pauschale Verpflichtung, die "Heizkosten" zu tragen, sind nur die nach herkömmlichem Verständnis hierunter einzuordnenden Kosten umlegbar, d. h. im Wesentlichen die Brennstoffkosten (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 23).

5.13.1 Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen

Rz. 118

§ 2 Nr. 4a BetrKV

Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung.

Was zu den Heizkosten gehört, ergibt sich aus der vorstehend wiedergegebenen Nr. 4a des § 2 BetrKV, der wortgleich mit der Definition in § 7 Abs. 2 HeizkostenV ist. Die zwingenden Vorschriften der HeizkV überlagern insoweit Nr. 4a des § 2 BetrKV. § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für den Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht (BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 92/08, GE 2009, 258 = WuM 2009, 115).

Neu eingefügt wurden die Worte "Kosten der Eichung", wodurch aber eine sachliche Änderung nicht verbunden ist (Langenberg, NZM 2004, 41, 46), da diese Kosten bereits bisher umlagefähig waren (vgl. dazu Rn. 139).

Rz. 119

§ 2 Nr. 4b BetrKV betrifft die veraltete Technik, bei der Einzelöfen in den Wohnungen aus einer zentralen Anlage mit Brennstoff (typischerweise Heizöl) versorgt werden, der Brennstoff aber in den Wohnungen verbraucht wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 238).

Die Kosten der zentralen Heizungsanlagen sind von den Kosten der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und den Kosten von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten abzugrenzen. Sämtliche Heizungsarten fallen unter den Oberbegriff der Sammelheizung (LG Berlin, GE 1989, 723). Die zentrale Heizungsanlage ist eine Anlage, die eine Mehrheit von Wohnungen von einer außerhalb dieser Wohnungen gelegenen Feuerstelle aus beheizt. Eine zentrale Brennstoffversorgungsanlage ist eine Anlage, aus der der jeweilige Brennstoff zu den Öfen in den jeweiligen Wohnungen gepumpt wird (z. B. das Öl aus dem Tank im Keller des Hauses zu den Öfen in die jeweiligen Wohnungen). Die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme wird als Fern-/Nahheizung bezeichnet, wobei es gleichgültig ist, ob die Fernheizung vom Gebäudeeigentümer selbst betrieben wird oder ob es sich um fremdbewirtschaftete zentrale Heizungen handelt (zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage und der Wärmelieferung BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 92/08, a. a. O.).

Rz. 120

Die Kosten für eine Heizung, die lediglich in einer Mietwohnung betrieben wird (Nachtstromspeicherheizung, Fußbodenheizung oder Etagenheizung in einer Wohnung), sind dagegen allenfalls insoweit vom Vermieter auf die Mieter umlegbar, als es sich um die Reinigungs- und Wartungskosten für die Etagenheizung handelt; denn diese fallen unter Betriebskosten nach Nr. 4d des § 2 BetrKV. Voraussetzung dafür ist natürlich eine entsprechende Regelung im Mietvertrag. Die Energiekosten wie Gas- und Stromkosten muss dagegen der Mieter mit dem Energieversorgungsunternehmen selbst abrechnen.

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören:

• Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung
• Kosten des Betriebsstroms
• Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit e...