Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555f Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 555f, der gem. § 578 Abs. 2 entsprechend auch auf Geschäftsräume anwendbar ist, betrifft lediglich solche Vereinbarungen, die nach Abschluss des Mietvertrages (LG Leipzig, Urteil v. 20.2.2009, 8 O 3429/08, WuM 2010, 243) aus Anlass von konkreten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden; ausreichend ist, dass die Modernisierungsvereinbarung dem Mietvertragsabschluss mit minimalem zeitlichen Abstand folgt (kritisch dazu Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555f Rn. 5).

Hinweis

Konkrete Maßnahme

Aus Anlass von konkreten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen getroffen sind die Maßnahmen nur dann, wenn der Vermieter eine konkrete Maßnahme ins Auge gefasst hat und diese umsetzen möchte. Bloße Absichtserklärungen des Vermieters, eine bestimmte Maßnahme durchführen zu wollen, reichen nicht aus. Die Planungen und Vorbereitungen des Vermieters zur Durchführung seiner Maßnahme müssen weitgehend abgeschlossen sein; Beginn, Dauer, Art und Umfang der Maßnahme müssen weitgehend feststehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555f Rn. 7).

Derartige "anlassbezogene" Vereinbarungen sind schon nach bisherigem Recht für zulässig gehalten worden. Generelle Vereinbarungen im Mietvertrag unabhängig von konkreten Maßnahme sind weiterhin gem. § 555a Abs. 4, § 555c Abs. 5, § 555d Abs. 7 bzw. § 555e Abs. 3 zumindest in Wohnraummietverträgen unwirksam ( Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555f Rn. 1). Der Vermieter hat also die Möglichkeit, die Duldungspflicht des Mieters, deren Voraussetzungen sowie Inhalt und Umfang in Vereinbarungen mit dem Mieter individuell zu regeln, ohne auf Duldung der Maßnahmen klagen zu müssen. Vermieter und Mieter können sich aus Anlass einer bestimmten Maßnahme z.B. über die durchzuführenden Maßnahmen, den Ablauf des Bauvorhabens und sogar die anschließend zu zahlende Miete einigen.

Bei außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossenen Vereinbarungen steht dem Mieter ein Widerrufsrecht (§ 312g) zu, wenn der Vermieter – wie in der Regel – Unternehmer (vgl. dazu BGH, XI ZR 63/01, NJW 2002, 368) ist. Das wäre der Fall, wenn der Vermieter den Mieter in seiner Wohnung aufsucht, um mit ihm die Modernisierungsvereinbarung zu treffen. Der Vermieter muss den Mieter in diesen Fällen über sein Widerrufsrecht belehren. (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 555f Rn. 24).

Rz. 2

Eine Form ist für die Vereinbarungen nicht vorgeschrieben. Soweit es sich um Erhaltungsmaßnahmen handelt, ist eine Form auch bei mietvertraglicher Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages nicht notwendig, da sich die Mietsache durch die Erhaltungsmaßnahme nicht ändert, sondern lediglich ihre Mängel beseitigt werden. Bei Modernisierungen wird jedoch das Mietobjekt verändert, so dass bei mietvertraglich vereinbarter Schriftform auch die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter der Schriftform bedarf. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter den Mieter in Einzelgesprächen oder auf Mieterversammlungen nur mündlich informiert und der Mieter dann den Modernisierungsmaßnahmen zustimmt. Mehrere Vermieter und Mieter müssen sämtlich unterschreiben, wenn sie sich nicht vertreten lassen. Ist eine der Mietvertragsparteien eine GbR, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sämtliche Gesellschafter die Vereinbarung unterzeichnen, oder eine Vertretung entsprechend gekennzeichnet wird. Ist die Vereinbarung im Falle der Personenmehrheit nicht von allen Mieten oder Vermietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden; wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person auf andere Weise deutlich, z. B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 7.5.2008, XII ZR 69/06, GE 2008, 798). Werden Teile der Vereinbarung nicht in dieser selbst schriftlich festgelegt, sondern in Anlagen (z. B. Gebäude- oder Wohnungsgrundrisse mit farblicher Kennzeichnung der konkret beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme) ausgelagert, so ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn die Anlagen in der Vereinbarung so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zur Vereinbarung möglich ist. Die Vereinbarung über die Zahlung eines Modernisierungszuschlages nebst Erhöhung und/oder Umlage neuer Betriebskosten muss deshalb schriftlich geschlossen werden, weil sich dadurch die Miethöhe ändert. Selbst wenn aber eine Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages nicht vereinbart ist, ist es schon zu Beweiszwecken erforderlich, die Schriftform einzuhalten – auch für Vereinbarungen über Erhaltungsmaßnahmen.

Rz. 3

Die Vereinbarung kann auch noch im Duldungsprozess abgeschlossen werden. Die gerichtliche Beurkundung ersetzt eine etwa notwendige Schriftform.

Rz. 4

Ist die Modernisierungsvereinbarung für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden, ist zu ...