Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555f Vereinbarungen über Erha ... / 5.3 Besonderheiten bei Mietermodernisierung

Rz. 13

Da der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 10/11, GE 2012, 57) und die Rechtsprechung nur in Einzelfällen einen solchen Anspruch bejaht, ist eine Vereinbarung darüber notwendig. Diese kann auch die Sicherheit des Objekts und die gesicherte Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die spätere Beseitigung der Maßnahme (bei Auszug), Abgeltungsansprüche, den Abschluss von Versicherungen (OLG Karlsruhe, RE v. 24.8.1993, 3 RE-Miet 2/93), die Regulierung von Schäden oder Kostenerhöhungen als Folge der Maßnahme umfassen.

Rz. 14

Es können auch Vereinbarungen über die Erhaltung oder Erneuerung der vom Mieter geschaffenen Baumaßnahmen oder Einrichtungen getroffen werden. Der Vermieter kann seine Erlaubnis zur Durchführung von Mietermodernisierungen in der Vereinbarung davon abhängig machen, dass grundsätzlich die allgemeinen Regeln der Technik und der Baukunst einzuhalten sind, dass die Baumaßnahmen sach- und fachgerecht auszuführen sind und dass die Maßnahmen von Fachfirmen durchgeführt werden, die in die Handwerksrolle eingetragen sind. Außerdem kann der Mieter verpflichtet werden, alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen (z. B. Schornsteinfeger) Erlaubnisse auf seine Kosten einzuholen und dem Vermieter nachzuweisen. Der Mieter kann auch dazu verpflichtet werden, während der Bauarbeiten dem Vermieter oder einem Beauftragten jederzeit die Möglichkeit einzuräumen, sich von einer sach- und fachgerechten Durchführung der Arbeiten zu überzeugen. Schließlich kann der Vermieter den Mieter auch dazu verpflichten, die notwendigen Versicherungen (vgl. dazu OLG Karlsruhe, RE v. 24.8.1993, 3 RE-Miet 2/93) abzuschließen (die Privathaftpflichtversicherungen decken – nicht immer – aus dem Bauherrenrisiko resultierende Schäden auch an der Mietsache bis 20.000 DM [10.000 EUR]) und den Abschluss nachzuweisen. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass der Versicherungsschutz sich sowohl auf die Bauphase bezieht (und dort auch Schäden aus Zufallsereignissen einschließt) als auch die Phase nach Durchführung der Maßnahme; ggf. muss auch eine Kostenerstattungsregelung getroffen werden (etwa für den Fall, dass aus Anlass von Mietermodernisierungsmaßnahmen der Versicherer des Vermieters eine Prämienerhöhung durchsetzt).

Rz. 15

Wenn die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung getroffen haben, wonach dem Mieter der Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten gestattet wird und deshalb der spätere Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung nicht zu einer Erhöhung der Miete wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen führen sollte, muss diese Vereinbarung dahingehend ausgelegt werden, dass sie auch eine Mieterhöhung ausschließt, die der Vermieter auf Grund der Tatsache vornehmen könnte, dass für die Wohnung wegen ihrer besseren Ausstattung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich wäre (LG Berlin, Beschluss v. 20.11.2006, GE 2007, 293).

Die Parteien können sich auch darauf einigen, dass der Mieter sämtliche sich aus den von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahmen ergebenden Betriebskostenerhöhungen trägt.

Rz. 16

Die Mietvertragsparteien können schließlich auch vereinbaren, dass der Mieter dem Vermieter eine ausreichende Sicherheit für die Rückbaukosten leistet, und zwar zusätzlich zu einer etwa schon geleisteten Kaution (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555f Rn. 27; Hinz, ZMR 2012, 153 [157]).

Rz. 17

Ob Einbauten des Mieters Bestandteile der Mietsache werden oder nur als vorübergehend eingefügt gelten (vgl. § 95), hängt von den Vereinbarungen der Parteien ab. Fehlt eine Vereinbarung, spricht eine (widerlegbare) Vermutung dafür, dass sie nur zu vorübergehendem Zweck eingebaut wurden. Die Einbauten werden also nicht Bestandteil des Grundstücks und sie gehen auch nicht in das Eigentum des Vermieters über.

Einbauten gehen aber dann in das Eigentum des Vermieters über, wenn vereinbart ist, dass der Mieter sie beim Auszug zurückzulassen hat (BGH, BGHZ 104, 298; BGH, NJW-RR 1990, 411), z. B. durch einen Verzicht des Mieters auf sein Wegnahmerecht und die Abgeltung). Sie gehen auch in das Eigentum des Vermieters über, wenn dem Mieter bei Einbau die Absicht gefehlt hat, die Einbauten beim Auszug wieder zu entfernen, und er dazu auch nicht verpflichtet ist. Regelmäßig ist er dazu verpflichtet, auch wenn eine Vereinbarung darüber fehlt (LG Berlin, Urteil v. 19.9.1986, 64 S 111/86, GE 1987, 39 [41]).

Rz. 18

Hat der Mieter die vereinbarten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so trifft ihn grundsätzlich – auch ohne entsprechende Vereinbarung – die gesamte Instandsetzungs- und Erneuerungspflicht für die von ihm durchgeführten Maßnahmen und geschaffenen Einrichtungen, sofern diese nicht in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind. Den Mieter trifft auch die Pflicht zur Beseitigung von...