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Nach § 542 Abs. 2 endigt das Mietverhältnis mit Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Nach § 188 tritt daher die Beendigung erst mit Ablauf des letzten Tages der Mietzeit ein, so dass die Rückgabepflicht erst am darauf folgenden Tag zu erfüllen ist. Der Vermieter kann also vom Mieter nicht Räumung am letzten Tag des Monats verlangen, damit der neue Mieter am ersten des darauf folgenden Monats einziehen kann. Insofern trägt der Vermieter das Vermietungsrisiko. Die Frist kann sich noch nach § 193 verlängern, wenn der Tag der Rückgabe auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag fällt (OLG Hamm, Urteil v. 4.11.1980, 4 U 136/80, WuM 1981, 40).

Die Ansicht, dass die Rückgabepflicht erst am darauf folgenden Tag zu erfüllen ist, wird allerdings kontrovers diskutiert (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 74) vertritt dazu die Ansicht, dass der Anspruch bereits am letzten Tag der Mietzeit fällig wird. Er zitiert dazu BGH, VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, 452. Der BGH hat allerdings zu diesem Problem dort nichts gesagt. Das Argument, für die Auslegung der Rückgabepflicht am letzten Tag spreche ein praktisches Bedürfnis, weil der Vermieter die Möglichkeit haben müsse, eine nahtlose anschließende Vermietung durchzuführen, ist dogmatisch nicht haltbar.

Wird bei einem Wohnraummietverhältnis die Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des Mietrückstandes innerhalb der Schonfrist unwirksam (vgl. dazu näher § 543 Rn. 98 ff.), erlischt auch die Rückgabepflicht. Bei einer Vertragsverlängerung gem. § 545 (vgl. dazu näher § 545 Rn. 11) besteht ebenfalls keine Rückgabepflicht, da das Mietverhältnis als rückwirkend fortgesetzt gilt. Bei Widerspruch des Mieters wegen Härte gem. § 574 ist die Räumungspflicht aufgeschoben, bis die Parteien sich über die Fortsetzung geeinigt haben oder das Gericht über die Fortsetzung entschieden hat (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546 Rn. 15).

Es besteht Streit, ob der Mieter die Mietsache vor Ende des Mietverhältnisses zurückgeben darf. Das wird einerseits aus § 271 Abs.2 hergeleitet, wonach der Schuldner die Leistung auch vor der vereinbarten Zeit bewirken kann (so Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 77) oder daraus (Sternel, Mietrecht, IV Rn. 572), dass es für den Mieter zwar ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht gäbe (anders möglicherweise im Gewerberaummietverhältnis, wo eine Betriebspflicht des Mieters bestehen kann). Demgegenüber lehnen andere ein vorzeitiges Rückgaberecht des Mieters und damit eine Verpflichtung des Vermieters zur Rücknahme der Mietsache vor Vertragsende ab (KG, Urteil v. 6.5.1999, 8 U 1700/98, NZM 2000, 92).

Nach einer vermittelnden Ansicht hat der Mieter ein vorzeitiges Rückgaberecht, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat und berechtigte Interessen des Vermieters nicht berührt sind (Gather, GE 2001, 600). Der Ansicht des OLG Dresden (Urteil v. 20.6.2000, 23 U 403/00, NZM 2000, 827), das ein vorzeitiges Rückgaberecht im Prinzip verneint und nur eine Verweigerung der Rücknahme kurz vor dem eigentlichen Mietende u. U. für rechtsmissbräuchlich hält, ist zu folgen. Denn der Mieter darf nicht vor Mietende die Obhutspflicht über die Mietsache durch einseitigen Akt auf den Vermieter zurückübertragen.

Gibt der Mieter berechtigt oder im Einvernehmen mit dem Vermieter vor Ende des Mietverhältnisses die Mietsache zurück, bleibt das ohne Einfluss auf seine Mietzahlungspflicht (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rn. 78), es sei denn, es liegt ein Mietaufhebungsvertrag vor. Der Vermieter ist bei vorzeitiger Aufgabe der Mieträume nicht (jedenfalls nicht grundsätzlich) verpflichtet, die Wohnung anderweitig zu vermieten bzw. sich schon vor Ablauf der Mietzeit um die Weitervermietung zu kümmern. Er handelt nicht treuwidrig, wenn er den vorzeitig räumenden Mieter bis zum Ende der vereinbarten Vertragszeit auf Mietzahlung in Anspruch nimmt (vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 25.3.1981, 3 RE-Miet 2/81, ZMR 1981, 269; OLG Hamm, RE v. 22.9.1995, 30 RE-Miet 1/95, GE 1995, 1203).

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