Kinne/Schach/Bieber, BGB § 542 Ende des Mietverhältnisses / 3.3 Kündigungsform

Rz. 7

In § 568 Abs. 1 ist für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die Schriftform vorgeschrieben. Für die Wahrung der Schriftform ist gem. § 126 Abs. 1 erforderlich, dass die Kündigungserklärung in einer Urkunde enthalten ist und der Kündigende diese durch Namensunterschrift unterzeichnet hat. Die Kündigungserklärung muss von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden (§ 126 Abs. 1). Das gilt auch für die per Post übermittelte Kündigung eines (Geschäftsraum-)Mietvertrages, in dem für die Kündigungserklärung "Schriftform" vereinbart worden ist (KG Berlin, Beschluss v. 11.6.2018, 8 W 31/18, GE 2018, 1059).

Achtung

Telegramm, E-Mail, Namensstempel

Ein Telegramm genügt der Schriftform ebenso wenig wie ein Telefax (Schmidt-Futterer/Streyl, § 568 Rn. 17), die Übermittlung der Kündigung durch E-Mail, oder ein Namensstempel erfüllt ebenfalls nicht die Voraussetzungen einer formgültigen Unterschrift.

Sofern die Vermieterseite aus mehreren Personen besteht, müssen alle unterschreiben. Die Unterschrift muss die Kündigungserklärung räumlich abschließen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 568 Rn. 15).

Eine Mietvertragsklausel, wonach die Kündigung "schriftlich – per Einschreiben – erfolgen" muss, stellt kein Wirksamkeitserfordernis für eine Kündigung dar. Zwar hat die vereinbarte Schriftform konstitutive Bedeutung i. S. von § 125 Satz 2, die Versendung als Einschreibebrief hingegen soll nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern, der folglich auch auf andere Weise – z. B. durch Kurier – bewirkt werden kann (BGH, Urteil v. 23.1.2013, XII ZR 35/11, GE 2013, 478).

Auch für andere Mietverhältnisse, z. B. über Geschäftsräume oder Grundstücke, bedarf die Kündigung der schriftlichen Form. Das gilt insbesondere, wenn vertraglich die Schriftform vereinbart worden ist.

Das Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr (sog. Textformgesetz v. 22.6.2001) sieht in § 126 Abs. 3 vor, dass die schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden kann, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. § 568 enthält keine andere Regelung. Darauf hinzuweisen ist allerdings, dass die Textform des neuen § 126b für die Schriftform nicht ausreicht. Wegen der Einzelheiten wird auf die Kommentierung zu § 568 Bezug genommen.