Rz. 103
Die Mietvertragsparteien können auch eine Miete vereinbaren, mit der alle Betriebskosten abgegolten werden. In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Miete allein wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen.
Die Miete setzt sich dann aus der Miete für die Gebrauchsüberlassung nebst einem kalkulierten, aber nicht ausgewiesenen Betrag für die Betriebskosten zusammen, möglicherweise zuzüglich eines geschätzten Sicherheitszuschlags. Mangels Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, dass der Mieter bestimmte in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, ist die Miete ihrem gesetzlichen Leitbild entsprechend als Inklusivmiete anzusehen (BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17, ZMR 2019, 328). Ist im Mietvertrag die Vereinbarung "in der Miete sind die Betriebskosten enthalten / nicht enthalten" nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Inklusivmiete, in der sämtliche Betriebskosten enthalten sind (LG Berlin, Urteil v. 26.1.2015, 67 S 241/14, GE 2015, 387). Ist die Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebs- bzw. Nebenkosten unwirksam, sind die hierfür angesetzten Vorauszahlungen als Teil der Inklusivmiete anzusehen (OLG Frankfurt a. M., Hinweisbeschlüsse v. 14.2.2018 und 19.4.2018, 2 U 142/17, NZM 2018, 789 für Geschäftsraum). Die Vereinbarung einer derartigen Inklusivmiete ist für preisfreien Wohnraum jedoch nur für die sog. "kalten Betriebskosten" zulässig. Soweit für Wohnraum (und Gewerberaum) über die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig nach der HeizKostenV abzurechnen ist, was grundsätzlich der Fall ist, sind Inklusivmieten unzulässig (BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094).
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