Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 6.10 Beheizung

Rz. 83

Die Beheizung bzw. Beheizbarkeit der Wohnung/Räume gehört nicht ohne Weiteres zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Vermieter ist also nur dann verpflichtet, die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit zu versehen und die Räume dann auch zu beheizen, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorhanden ist.. Dies muss nicht ausdrücklich geschehen. Sind die Räume mit einer vom Vermieter zu betreibenden Heizquelle (Sammelheizung) versehen, liegt darin schlüssig das Angebot, für eine Beheizung zu sorgen, das der Mieter durch Abschluss des Mietvertrags und Einzug in die Räume annimmt. Wird eine Wohnung mit einer Gasetagenheizung vermietet, kann nach allgemeiner Verkehrsanschauung der Mieter davon ausgehen, dass dies der vertragsgemäße Zustand ist, so dass der Vermieter einen nicht vom Mieter verursachten Defekt beseitigen muss (BGH, Hinweisbeschl. v. 19.7.2022, VIII ZR 194/21, ZMR 2023, 27). In einem derartigen Fall ist der Vermieter dann auch verpflichtet, für eine Beheizung der Räume zu sorgen. Sind die Räume dagegen nicht mit Heizquellen versehen oder sind Heizquellen vorhanden, die vom Mieter aus zu betreiben sind, ist davon auszugehen, dass die Beheizung der Räume Sache des Mieters sein soll. Dieser wiederum braucht nicht zu heizen bzw. braucht auch keine Heizwärme abzunehmen (vgl. dazu Sternel, Mietrecht, II Rn. 57). Stellt der Vermieter im Rahmen seiner Pflichten Wärme nicht zur Verfügung, folgt daraus das Recht des Mieters, die Miete zu mindern oder Schadensersatz zu verlangen, weil insofern ein Mangel der Mietsache vorliegt. Nimmt der Mieter keine Wärme ab bzw. beheizt er im Rahmen der ihm zur Verfügung stehenden Heizquellen nicht, kann sich seine Schadensersatzpflicht aus positiver Forderungsverletzung ergeben, wenn die Räume dadurch feucht werden und entsprechende Schäden auftreten.

Rz. 84

Der Umfang der Beheizungspflicht zur Gewährung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs ist im Gesetz nicht umschrieben und ist mangels entsprechender Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien in Anwendung der §§ 315, 242 ausfüllungsbedürftig. Dabei sind örtliche Gepflogenheiten und allgemeine Üblichkeit zu beachten, die im Kern relativ einheitlich sind, sodass sie nur zur Mindestwärme und zu Beheizungszeiten eine gewisse Bandbreite geben. Üblicherweise ist die Beheizungspflicht in den Formularmietverträgen näher umrissen. Teilweise fehlen dort jedoch bestimmte Einzelregelungen, die dann wiederum im Streitfall ausgefüllt werden müssen, als wären überhaupt keine Vereinbarungen zur Beheizung vorhanden. Dabei ist festzuhalten, dass eine entsprechende Vereinbarung im Formularmietvertrag maßgeblich ist und anders lautenden allgemeinen Gepflogenheiten vorgeht, es sei denn, die entsprechende Bestimmung ist in Anwendung der §§ 305 ff. unwirksam.

Rz. 85

Praxis-Tipp

Eckpunkte der Vereinbarung

Eine Vereinbarung soll folgende Einzelpunkte umfassen:

1. Dauer der Heizperiode,
2. Beheizung im Bedarfsfall außerhalb der Heizperiode,
3. Beheizungszeiten, Nachtabsenkung,
4. Mindesttemperaturen (vgl. dazu näher Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, A Rn. 2 ff.).

a. Üblicherweise läuft die Heizperiode vom 1.10. bis zum 30.4. des folgenden Jahres (vgl. Kinne, a. a. O., A Rn. 5; Pfeilschifter, WuM 1986, 199; Sternel, Mietrecht, II Rn. 64 mit weiteren Literaturnachweisen; LG Berlin, Urteil v. 26.5.1998, 64 S 266/97, GE 1998, 905). Die Heizperiode kann jedoch auch anders festgelegt werden, z. B. auf die Zeit vom 15.9. bis zum 15.5. des folgenden Jahres ausgedehnt werden. Eine wesentliche Einschränkung der Heizperiode, etwa auf die Zeit vom 1.11. bis zum 30.3. würde einer kritischen Überprüfung nach § 307 kaum standhalten.

Während der Heizperiode ist die Beheizung ständig zu gewährleisten und außentemperaturabhängig einzusetzen.

b. Auch außerhalb der Heizperiode besteht im Bedarfsfall ein Anspruch des Mieters, die Räume zu beheizen (Sternel, Mietrecht, II Rn. 64, jeweils mit umfangreichen Rechtsprechungs- und Literaturnachweisen). Für die Zeit außerhalb der festgelegten Heizperiode kann jedoch eine Einschränkung dergestalt vereinbart werden, dass die Heizung erst dann in Betrieb gesetzt werden muss, wenn die Außentemperaturen in einem gewissen Zeitraum derart niedrig sind, dass der Mieter eine Beheizung zumutbar erwarten kann. Dabei ist zu beachten, dass Sammelheizungsanlagen in den Sommermonaten instand gesetzt werden, die Inbetriebnahme der Sammelheizung je nach Technik gewisse Vorbereitungen erfordert und Umstände macht. Üblicherweise nimmt man einen Drei-Tages-Zeitraum an, währenddessen eine bestimmte Witterungslage herrscht, die eine Beheizung notwendig macht. Zu den erforderlichen Temperaturen gibt es Meinungsunterschiede. Zum Beispiel kann man im Mietvertrag festhalten, dass an drei aufeinander folgenden Tagen die Außentemperatur um 21.00 Uhr weniger als 12 °C betragen muss. Nach anderer Ansicht muss die Temperatur in der genannten Zeit der Witterungslage innerhalb der Heizperiode entsprechen, d. h. 20 °C in den Wohnräumen nicht ...