Energetische Sanierung: Bedenkenhinweis des Verwalters über Erfordernis einer Maßnahme ...

Alexander C. Blankenstein

Kurzbeschreibung

Verweigern die Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine nach GEG erforderliche Maßnahme oder beschließen sie eine Maßnahme, die gegen das GEG verstößt, muss sich ein Verwalter schützen, da er Adressat eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens werden kann. Mit diesem Muster äußert ein Verwalter beweisbar seine Bedenken, indem er einen entsprechenden Hinweis im Zusammenhang mit der Beschlussfassung gibt.

GEG vs. WEG

Das GEG und seine Pflichten stößt bei vielen Wohnungseigentümern auf Widerstand. Schon alleine wegen der Kostenlast verschließen sich deshalb auch viele den erforderlichen Maßnahmen. Zwischen den Stühlen sitzt der Verwalter. Dieser ist kein Vormund der Wohnungseigentümer. Anderseits ist er aber verpflichtet, auch anfechtbare Beschlüsse durchzuführen, was in Ermangelung einer aufschiebenden Wirkung auch dann gilt, wenn ein Beschluss angefochten ist.^{^[1]}

Ein Beschluss, der gegen die Vorgaben des GEG verstößt, ist sogar nichtig. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Ziel des GEG ist in 1. Linie, einen Beitrag zur Erreichung der energie- und klimapolitischen Ziele der Bundesregierung zu leisten. Dies kommt bereits im Wortlaut des § 1 GEG zum Ausdruck. Danach kann von einem Schutzzweck zugunsten der nach dem GEG Verpflichteten nicht ausgegangen werden. Dies ist allerdings nur die eine Seite der Medaille. Maßgeblich zu berücksichtigen ist insoweit vielmehr, dass die Verletzung der Pflichten nach dem GEG überwiegend eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Ebenso wie die Wohnungseigentümer nicht die Begehung von Straftaten beschließen können, können sie auch keine Maßnahmen beschließen, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklichen.^{^[2]} Das eine wie das andere führt zur Nichtigkeit des Beschlusses.

Um persönliche Risiken zu minimieren, insbesondere ihre Inanspruchnahme als Beteiligte einer Ordnungswidrigkeit, sollten Verwalter die Wohnungseigentümer durch Dokumentation in der Versammlungsniederschrift beweisbar darüber aufklären, dass die Nichteinhaltung der Vorgaben des GEG bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeiten darstellen und die erforderlichen Maßnahmen somit zwingend zu beschließen und anschließend durchzuführen sind. Weiter sind die Wohnungseigentümer darüber aufzuklären, dass der Verwalter zur Durchführung offensichtlich nichtiger Beschlüsse nicht berechtigt ist und in diesem Zusammenhang darauf hinweisen, dass er bei Durchführung des Beschlusses selbst ordnungswidrig handeln würde.

Votieren die Wohnungseigentümer danach mehrheitlich gegen nach GEG erforderliche Maßnahmen, kann der Verwalter bedenkenlos den entsprechenden Negativbeschluss verkünden. Er kommt weder als Täter noch als Teilnehmer einer Ordnungswidrigkeit in Betracht, da insoweit die Grundsätze über die mittelbare Täterschaft zur Anwendung kämen.^{^[3]} Entscheiden sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich für eine GEG-widrige Ausführung einer Maßnahme, ist der Beschluss zwar nicht zu verkünden,^{^[4]} wird er allerdings vom Verwalter trotzdem verkündet, darf er ihn nicht ausführen. Freilich sollten GEG-widrige Beschlüsse erst gar nicht zur Abstimmung gestellt werden. Dies gilt auch dann, wenn man einen GEG-widrigen Beschluss lediglich als anfechtbar ansehen würde, denn der Verwalter ist nicht verpflichtet, rechtswidrige Beschlussanträge zur Tagesordnung zu nehmen.

[1] U. a. LG Dortmund, Urteil v. 24.4.2017, 1 S 53/17, ZMR 2017, 910; LG München I, Beschluss v. 9.12.2013, 1 T 25152/13, ZMR 2014, 396.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 18.11.1991, 24 W 3791/91, ZMR 1992, 68.

[3] BeckOK-OWiG/Coen, 33. Ed. 1.1.2022, OWiG § 14 Rn. 63 ff.

[4] Deckert, ZMR 2008 S. 585; Elzer, MietRB 2008, 378.

Bedenkenhinweis über Erfordernis einer energetischen Maßnahme (hier: Dämmung)

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TOP XX Dämmung oberster Geschossdecken

A Bedenkenhinweis

Der Verwalter macht die Wohnungseigentümer auf erforderliche Maßnahmen zur Dämmung oberster Geschossdecken der Wohnungseigentumsanlage aufmerksam. Zur Vorbereitung einer entsprechenden Beschlussfassung hat der Verwalter der Wohnungseigentümerversammlung Angebote von 3 verschiedenen Fachunternehmen im Hinblick auf eine entsprechende bauliche Umsetzung vorgelegt. Der Verwalter betont nochmals die aus seiner Sicht dringend gebotene Durchführung der Maßnahme nach § 47 GEG und weist die Wohnungseigentümer auf ihre mögliche Inanspruchnahme als Verantwortliche nach § 8 Abs. 1 GEG und somit als mögliche Adressaten eines Bußgeldbescheids hin. Überdies könnte gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Ordnungsverfügung ergehen und gegen sie ein Zwangsgeld verhängt werden.