Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder (GEG) / 4.3.4.2 Praktische Konsequenzen

Der Verwalter ist kein Vormund der Wohnungseigentümer. Anderseits ist er verpflichtet, auch anfechtbare Beschlüsse durchzuführen, was in Ermangelung einer aufschiebenden Wirkung auch dann gilt, wenn ein Beschluss angefochten ist.^[1] Deshalb ist zunächst zu prüfen, ob ein Beschluss, der gegen die Vorgaben des GEG verstößt, lediglich anfechtbar oder sogar nichtig ist.

Beschlussnichtigkeit

Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht kommt es bei Verstößen gegen zwingende Rechtsvorschriften maßgeblich auf den Schutzzweck der verletzten Rechtsvorschrift an.^[2] Die Nichtigkeit kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn die verletzte Norm gerade dem Schutz der Wohnungseigentümer dient.^[3]

Ziel des GEG ist in 1. Linie, einen Beitrag zur Erreichung der energie- und klimapolitischen Ziele der Bundesregierung zu leisten. Dies kommt bereits im Wortlaut des § 1 GEG zum Ausdruck. Danach kann von einem Schutzzweck zugunsten der nach dem GEG Verpflichteten nicht ausgegangen werden. Dies ist allerdings nur die eine Seite der Medaille. Maßgeblich zu berücksichtigen ist insoweit vielmehr, dass die Verletzung der Pflichten nach dem GEG überwiegend eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Ebenso wie die Wohnungseigentümer nicht die Begehung von Straftaten beschließen können,^[4] können sie auch keine Maßnahmen beschließen, die den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwirklichen.^[5] Das eine wie das andere führt zur Nichtigkeit des Beschlusses.

Aufklärung der Wohnungseigentümer

Um persönliche Risiken zu minimieren, insbesondere ihre Inanspruchnahme als Beteiligte einer Ordnungswidrigkeit, sollten Verwalter die Wohnungseigentümer durch Dokumentation in der Versammlungsniederschrift beweisbar darüber aufklären, dass die Nichteinhaltung der Vorgaben des GEG bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeiten darstellen und die erforderlichen Maßnahmen somit zwingend zu beschließen und anschließend durchzuführen sind. Weiter sind die Wohnungseigentümer darüber aufzuklären, dass der Verwalter zur Durchführung offensichtlich nichtiger Beschlüsse nicht berechtigt ist und in diesem Zusammenhang darauf hinweisen, dass er bei Durchführung des Beschlusses selbst ordnungswidrig handeln würde.

Votieren die Wohnungseigentümer danach mehrheitlich gegen nach GEG erforderliche Maßnahmen, kann der Verwalter bedenkenlos den entsprechenden Negativbeschluss verkünden. Er kommt weder als Täter noch als Teilnehmer einer Ordnungswidrigkeit in Betracht, da insoweit die Grundsätze über die mittelbare Täterschaft zur Anwendung kämen.^[6] Entscheiden sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich für eine GEG-widrige Ausführung einer Maßnahme, ist der Beschluss zwar nicht zu verkünden,^[7] wird er allerdings vom Verwalter trotzdem verkündet, darf er ihn nicht ausführen. Freilich sollten GEG-widrige Beschlüsse erst gar nicht zur Abstimmung gestellt werden. Dies gilt auch dann, wenn man einen GEG-widrigen Beschluss lediglich als anfechtbar ansehen würde, denn der Verwalter ist nicht verpflichtet, rechtswidrige Beschlussanträge zur Tagesordnung zu nehmen.

Muster: Bedenkenhinweis des Verwalters über Erfordernis einer energetischen Maßnahme (hier: Dämmung)

TOP XX Dämmung oberster Geschossdecken

A Bedenkenhinweis

Der Verwalter macht die Wohnungseigentümer auf erforderliche Maßnahmen zur Dämmung oberster Geschossdecken der Wohnungseigentumsanlage aufmerksam. Zur Vorbereitung einer entsprechenden Beschlussfassung hat der Verwalter der Wohnungseigentümerversammlung Angebote von 3 verschiedenen Fachunternehmen im Hinblick auf eine entsprechende bauliche Umsetzung vorgelegt. Der Verwalter betont nochmals die aus seiner Sicht dringend gebotene Durchführung der Maßnahme nach § 47 GEG und weist die Wohnungseigentümer auf ihre mögliche Inanspruchnahme als Verantwortliche nach § 8 Abs. 1 GEG und somit als mögliche Adressaten eines Bußgeldbescheids hin. Überdies könnte gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Ordnungsverfügung ergehen und gegen sie ein Zwangsgeld verhängt werden.

B Beschlussfassung über die Maßnahme

(...)

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Beschlussmuster: Bedenkenhinweis des Verwalters auf Anfechtbarkeit des Beschlusses und Verfahrenskosten

TOP XX ______________________

A Bedenkenhinweis

Vor der Beschlussfassung über diesen Tagesordnungspunkt hat der Verwalter die Eigentümerversammlung darauf aufmerksam gemacht, dass eine etwaige positive Beschlussfassung wegen eines Verstoßes gegen die zwingenden Vorgaben des GEG das besondere Risiko der Beschlussnichtigkeit, zweifellos aber der Anfechtbarkeit birgt. Der Verwalter hat die Eigentümer ausdrücklich auf die geltende Rechtslage hingewiesen. Weiter weist der Verwalter darauf hin, dass er einen bußgeldbewehrten Ordnungswidrigkeiten-Ta...