Um persönliche Risiken zu minimieren, insbesondere die Inanspruchnahme als Täter einer Ordnungswidrigkeit, sollten Verwalter die Wohnungseigentümer durch Dokumentation in der Versammlungsniederschrift beweisbar darüber aufklären, dass die Nichteinhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben bezüglich der Pflichten nach dem GEG, der MessEG und der TrinkwV bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeiten darstellen und die erforderlichen Maßnahmen somit zwingend zu beschließen und anschließend durchzuführen sind.
Weiter sind die Wohnungseigentümer darüber aufzuklären, dass der Verwalter zur Durchführung offensichtlich nichtiger Beschlüsse nicht berechtigt ist. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass er bei Durchführung des Beschlusses selbst ordnungswidrig handeln würde. Und schließlich kann unter Verweis auf die Gesetzesbegründung zu § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG darauf hingewiesen werden, dass die Befugnis zur Erhebung einer Beschlussklage durch den Verwalter insbesondere auch vor dem Hintergrund entfallen ist, dass der Verwalter bereits aus materiell-rechtlichen Gründen nicht zur Beschlussausführung verpflichtet ist.[1]
Votieren die Wohnungseigentümer mehrheitlich etwa gegen die nach § 47 GEG erforderliche Dämmung der obersten Geschossdecke, kann der Verwalter bedenkenlos den entsprechenden Negativbeschluss verkünden. Er kommt weder als Täter noch als Teilnehmer einer Ordnungswidrigkeit in Betracht, da insoweit die Grundsätze über die mittelbare Täterschaft zur Anwendung kämen.[2] Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für eine gesetzeswidrige Ausführung einer Maßnahme, ist der Beschluss zwar nicht zu verkünden[3], wird er aber vom Verwalter verkündet, darf er ihn nicht ausführen. Freilich sollten Beschlüsse, die gegen bußgeldbewehrte öffentlich-rechtliche Vorschriften vorstoßen, erst gar nicht zur Abstimmung gestellt werden. Dies gilt auch dann, wenn man einen derart gesetzeswidrigen Beschluss lediglich als anfechtbar ansehen würde, denn der Verwalter ist nicht verpflichtet, rechtswidrige Beschlussanträge zur Tagesordnung zu nehmen.[4]
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