Brandenburgisches OLG Urteil vom 22.09.2015 - 6 U 99/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummietvertrag: Formularmäßiger Ausschluss der Sachmangelhaftung; Mietminderung bei Mangelkenntnis; Vereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zur Herstellung der Beheizbarkeit

Normenkette

BGB § 536 Abs. 1, § 536b

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 06.05.2014; Aktenzeichen 12 O 359/12)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen das am 06.05.2014 verkündete Urteil der 12. Zivilkammer des LG Potsdam - 12 O 359/12 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst wird:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 34.711,68 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.190,00 EUR seit dem 04.11.2011, 06.12.2011, 05.01.1012 und 04.02. 2012, aus jeweils 1.213,80 EUR seit dem 06.03.2012, 05.04.2012, 04.05. 2012, 06.06.2012, 05.07.2012, 04.08.2012, 06.09.2012, 04.10.2012, 06.11.2012, 06.12.2012, 04.01.2013, 06.02.2013, 06.03.2013, 04.04. 2013, 04.05.2013, 06.06.2013, 04.07.2013, 06.08.2013, 05.09.2013, 04.10.2013, 06.11.2013 sowie aus 687,82 EUR seit dem 05.12.2013 sowie aus weiteren 2.663,41 EUR seit dem 05.01.2012 und aus weiteren 1.110,65 EUR EUR seit dem 04.01.2013 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtstreits erster und zweiter Instanz haben die Beklagte 85 % und die Klägerin 15 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Zahlungsansprüche der Klägerin wegen rückständiger Mieten und Nutzungsentschädigung aus einen beendeten Mietverhältnis über Gaststättenräume im... Weg 5 - 7 in P.

Die Klägerin erwarb das mit einem zu DDR-Zeiten errichteten sog. Groß-Gaststättengebäude bebaute Grundstück im Jahr 2007 im Wege der Zwangsversteigerung. Vorherige Eigentümerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Mitgesellschafter H. P. war, der Alleingesellschafter der Beklagten ist.

Die Klägerin schloss am 24.04.2009 einen schriftlichen Mietvertrag mit M. A. über eine Fläche von 230 m² zum Betrieb einer Gaststätte mit Spielbetrieb für die Dauer von fünf Jahren. Die Miete war anfangs mit monatlich 1.000,- EUR netto Kaltmiete sowie 250,- EUR Nebenkostenvorauszahlung jeweils zzgl. MwSt. auf insgesamt 1.487,50 EUR vereinbart. Die Kaltmiete sollte zum 01.01. eines jeden Jahres, erstmals zum 01.01.2012 um jeweils 2 % steigen.

Nach Ziffer XIV. der Anlage 1 des Mietvertrages verpflichtete sich der Mieter, die Räume auf eigene Kosten so umbauen, dass diese für den Zweck seiner Anmietung geeignet sind. Der Mieter übernahm es, Arbeiten gemäß Kostenangeboten im Umfang von rund 37.500,- EUR ausführen, darunter auch Heizungsarbeiten im Umfang von 8.637,20 EUR. Im Gegenzug sollte die Zahlung der Kaltmiete für die ersten zwölf Monate entfallen.

Der Mieter A., der neben den Gaststättenräumen auch angrenzende Räume zum Betrieb eines Bistros nutze, stellte die Beheizbarkeit des Mietobjekts her, jedenfalls unter Verwendung einer in den benachbarten Bistroräumen installierten Gastherme.

Mit schriftlicher Vereinbarung ohne Datum, unterzeichnet vom bisherigen Mieter A. sowie dem Geschäftsführer der Klägerin und Herrn P., welcher im Eingang der Urkunde als Geschäftsführer der Beklagten bezeichnet ist, vereinbarten die Beteiligten eine Übernahme des Mietverhältnisses ab dem 15.04.2010 durch die Beklagte. In der Vereinbarung ist unter Bezug auf das Entfallen der Kaltmiete für die ersten zwölf Monate gemäß Anlage 1 des Mietvertrages ausgeführt, dass dem Mieter die Zahlung der Kaltmiete für den Zeitraum bis zum 07.03.2011 erlassen wird. Die Betriebskostenvorauszahlung ist mit monatlich 150,- EUR netto festgelegt worden. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Nettokaltmiete von ursprünglich 1.000,00 EUR (zzgl. MwSt. 1.190,00 EUR) erstmals zum 01.03.2012 um 2 % auf 1.120,00 EUR (zzgl. MwSt. 1.213,80 EUR) ansteigen sollte.

Mit Schreiben von 27.04.2011, 22.09.2011, 13.12.2011 und 17.01.2012 rügte die Beklagte gegenüber der von der Klägerin eingesetzten Hauverwalterin Mängel der Mietsache, insbesondere eine unzureichende Dimensionierung der Gastherme sowie Undichtigkeiten und eine unzureichende Dämmung der Fenstereinfachverglasung.

Jedenfalls ab November 2011 stellte die Beklagte ihre Mietzinszahlungen an die Klägerin vollständig ein. Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 06.07.2012 die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen rückständiger Mieten.

Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Räumung und Herausgabe sowie Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Oktober 2011 bis einschließlich September 2012 in Höhe von 21.211,54 EUR verlangt. Später hat sie an Miete bzw. Nutzungsentschädigung ein...