Bestandsgebäude (GEG) / 1.1.3 Befreiungen

§ 47 Abs. 4 GEG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes

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(4) Die Absätze 1 bis 3 sind bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, nicht anzuwenden, soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.

Die Pflicht besteht nach § 47 Abs. 4 GEG nicht in Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, wenn die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Das GEG 2020 sah eine Einschränkung auf die Gebäudegröße nicht vor, sondern regelte allgemein eine Befreiung von der Pflicht zur Dämmung oberster Geschossdecken, wenn sich die Aufwendung nicht in angemessener Frist amortisiert hat.^[1]

Nach Auffassung des Gesetzgebers sind Maßnahmen nach § 47 GEG in den allermeisten Fällen wirtschaftlich. Das im Vergleich zu größeren Gebäuden schlechtere Verhältnis der Dachfläche zur Wohnfläche begründe jedoch eine Ausnahme für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen. Häufiger als bei größeren Gebäuden könne es hier zu einer Unwirtschaftlichkeit von Maßnahmen nach § 47 GEG kommen.^[2]

Größere Gebäude

Im Sinne einer Rechtsvereinheitlichung kann bei Vorliegen einer unbilligen Härte aber auch bei größeren Gebäuden eine in seltenen Fällen gleichwohl notwendige Befreiung auf Antrag nach § 102 GEG gewährt werden.^[3]

Bezüglich der Frage, wann eine Maßnahme der Dachgeschossdämmung unwirtschaftlich ist, kann nicht auf subjektive Elemente des Eigentümers abgestellt werden, wie etwa finanzielles Unvermögen oder Gebrechlichkeit wegen hohen Alters. Maßgeblich sind objektbezogene Kriterien. Weder das Gesetz noch seine Begründung enthalten Details zur Wirtschaftlichkeitsberechnung, womit lediglich festgestellt werden kann, dass die angemessene Frist nicht länger sein kann als die noch zu erwartende Nutzungsdauer des Gebäudes entsprechend § 5 Satz 3 GEG.^[4] Unter den Voraussetzungen des § 102 GEG kann allerdings stets eine Befreiung von der Pflicht auch im Fall des § 47 Abs. 4 GEG erteilt werden, wenn die Maßnahme zwar wirtschaftlich ist, ihre Durchführung für den Eigentümer aber eine unbillige Härte darstellt.

[1] § 47 Abs. 4 GEG 2020 lautete: "Die Absätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können".

[2] BT-Drs. 20/6875, S. 98.

[3] BT-Drs. 20/6875, S. 98; s. hierzu auch Blankenstein, Wirtschaftlichkeitsgebot, Ausnahmen und Befreiungen, Kap. 3.2.

[4] HK-GEG/GEIG/Hofmann, § 47 GEG Rn. 12; Theobald/Kühling/Stock, EnEV § 10 Rn. 48.