Balkonkraftwerke (Miete) / 2.1 Bauliche Veränderung

Grundsätzlich gilt, dass bauliche Änderungen bzw. Veränderungen durch den Mieter nur bei entsprechender Einwilligung des Vermieters zulässig sind. Zu Eingriffen in die Bausubstanz ist der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters nur befugt, wenn es sich um geringfügige Einwirkungen handelt, die nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Weiteres wieder rückgängig gemacht werden können, wie dies beispielsweise bei Dübeln der Fall ist.

Hinweis

Eingriff in die Bausubstanz

Zur Montage eines Balkonkraftwerks ist allerdings ein Eingriff in die Bausubstanz nicht zwingend erforderlich. So können diese mittels Rohrschellen am Balkon befestigt werden. Ist ein Stromanschluss im Bereich des Balkons vorhanden, bedarf es auch zum Einspeisen des mittels Moduls erzeugten Stroms keines Eingriffs in die Bausubstanz.

Allerdings sind auch solche Maßnahmen genehmigungspflichtig, die nach außen in Erscheinung treten und das Aussehen des Gebäudes verändern, wie etwa die Anbringung eines Sichtschutzes auf dem Balkon^[1] oder die Anbringung einer Holzkonstruktion mit einem sog. "Katzennetz".^[2] Entsprechendes gilt für Maßnahmen, die ein Gefahrenpotenzial für Dritte bergen, wie etwa das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons.^[3]

Von einem Balkonkraftwerk können grundsätzlich dann Gefahren ausgehen, wenn dieses nicht sturmfest montiert oder nicht fachmännisch montiert wurde. Bei letzterem Aspekt ist allerdings zu berücksichtigen, dass die derzeit privilegierten und noch auf eine Leistung von 600 Watt beschränkten Balkonkraftwerke gerade vom Nutzer selbst montiert werden können sollen, also ohne Inanspruchnahme fachmännischer Dienstleistungen. Dies ändert aber nichts daran, dass infolge der Montage eines Balkonkraftwerks die Optik des Balkons verändert wird oder der Vermieter seine Erlaubnis nicht an eine Montage durch ein Fachunternehmen knüpfen dürfte.

Nach der maßgeblichen Rechtsprechung des BGH^[4] hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf.

Hinweis

BGH-Rechtsprechung zum Anspruch des Vermieters auf bauliche Veränderung

In seiner insoweit maßgeblichen Entscheidung hatte der BGH^[5] den Anspruch eines Mieters auf Einbau einer Etagenheizung in einer Altbauwohnung verneint. Der Vermieter hatte vor der Neuvermietung anderer Wohnungen diese jeweils mit Gasetagenheizungen ausgestattet. Die Wohnung des derzeitigen Mieters wird u. a. mittels Kachelöfen oder Elektro-Heizung beheizt. Dem Wunsch des Mieters widersetzte sich der Vermieter mit dem Argument, er könne bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielen.

Dieses in sich widersprüchliche Argument ließ der BGH genügen. Widersprüchlich ist es deshalb, weil die Wohnung ohnehin mit einer Etagenheizung ausgestattet werden soll. Freilich kann der Vermieter vom derzeitigen Mieter keine höhere Miete verlangen, wenn dieser die Heizung einbaut. Allerdings würde der Einbau auf Kosten des Mieters erfolgen. Unbestreitbar geht allerdings der Einbau einer neuen Heizungsanlage regelmäßig mit dem Einbau einer Therme samt entsprechenden Leitungen einher. Wie das vorbefasste Landgericht auf Grundlage eines Angebots der zu beauftragenden Firma feststellte, wären unter anderem 9 Plattenheizkörper zu montieren, Stromzuleitungen zu ändern sowie Kalt- und Warmwasserleitungen für die Sanitärinstallation anzubringen. Zweifellos stellen diese Maßnahmen einen erheblichen Eingriff in das Eigentum des Vermieters dar. Dies kann dem Anspruch des Mieters auf Zustimmung zum Einbau der Gasetagenheizung entgegenstehen. Allerdings hatte der nachbefasste BGH diese Argumentation gar nicht aufgegriffen, sondern lediglich auf die Missbrauchskontrolle im Rahmen der Beurteilung des Vermieterermessens abgestellt. In der Argumentation des Vermieters sah der BGH keinen Rechtsmissbrauch. Der Vermieter kann also seine Einwilligung verweigern, soweit dies im Einzelfall nicht rechtsmissbräuchlich ist.

AG Stuttgart: Versagen der Genehmigung nur mit triftigem, sachbezogenem Grund

Vor dem Hintergrund, dass die Montage eines Steckersolargeräts in Form eines Balkonkraftwerks nicht mit einem Heizungseinbau vergleichbar ist, da gerade keine umfassenden und grundlegenden Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich sind, hat das AG Stuttgart^[6] entschieden, dass das Ermessen des Vermieters durch den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt ist, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann. Dies ergebe sich vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Solarstroms nicht nur zur Einsparung von Energiekosten der Mieter führe, sondern auch zur Einsparung von Energi...