AG Pinneberg Urteil vom 12.06.2018 - 60 C 41/17

Tenor

Die Beschlüsse zu·TOP 7 und zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 19.09.2017 werden für ungültig erklärt. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 19.09.2017 nichtig ist.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 40.633,78 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft Auf der Eigentümerversammlung vom 19.9.2017 wurden unter anderem die von der Klägerin angefochtenen Beschlüsse gefasst zur Sanierung der Balkone durch Abbruch und Neuerrichtung als Ständerbauwerk und über eine Sonderumlage.

Zu dem vorgezogenen Tagesordnungspunkt 7 wurde mehrheitlich beschlossen: „Als Grundlage zur Beschlussfassung dient das Angebot der Firma … welches auf der Versammlung vom 19.3.2016 bereits vorgestellt worden ist.” Abschließend heißt es: „Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung im Februar 2018 werden noch mal alle Einzelheiten besprochen”.

Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung in der Anlage K1, Blatt 5 ff. der Akte, verwiesen.

Das zitierte Angebot (Anlage B2, Blatt 66 ff. der Akte) wurde nicht mit der Einladung zu dieser Eigentümerversammlung; sondern bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung am 9.3.2016 versendet. Es enthält lediglich eine Auflistung von Nettopreisen hinsichtlich deraufgeführten Positionen ohne Angabe einer Summe und sieht die Errichtung von Einzel- und Doppelbalkonen mit einer Tiefe von 1,80 m statt wie bisher 1,30 m vor.

In der Versammlung vom 9.3.2016 war auch bereits zu TOP 2 ein Beschluss über die Sanierungsvariante Erneuerung der Balkone durch Abbruch der bestehenden Balkone und Neuerrichtung von Balkonen in der so genannten Ständerbauweise – als Alternative zur Sanierung des Altbestandes – beschlossen worden. Der Beschluss wurde durch Anerkenntnisurteil vorn 03.06.2016 (60 C 25/16) für ungültig erklärt.

Zu TOP 4 wurde eine Veränderung des Verteilungsschlüssels für Sanierungsmaßnahmen an den Balkonen im Sinne einer Verteilung der Kosten nach Anzahl der Balkone beschlossen.

Bereits unter den Daten vom 11.2.2015 und 19.8.2015 hatte die Verwalterin auch Angebote eines weiteren Unternehmens einholen lassen. Dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung vom 24.9.2015 war eine Aufstellung von Kosten für eine Sanierung im Bestand beigefügt, die auf diese Angebote Bezug nahm, vgl. letzte Seite der Anlage 85, Blatt 73 der Akte.

In der Wohnungseigentumsanlage tritt seit einigen Jahren ein gehäuftes Vorkommen von Leckagen an den Heizungsrohren auf. Im Jahr 2016 beliefen sich die nicht von der Versicherung getragenen Sanierungskosten auf ca. 10.000 EUR. Ferner war von der Verwaltung bereits in den Jahren 2013 und 2014 die Sanierung des Heizungsrohrsystems geprüft worden.

Im Jahre 2017 wurde eine gutachterliehe Stellungnahme eines Sachverständigen eingeholt, der die Balkone, die Heizungsanlage und das Dach im Rahmen einer Begehung besichtigte. Auf die schriftliche Stellungnahme des Gutachters mit Schreiben vom 27.7.2017, Anlage K3, Blatt 29 der Akte, die auch auf ihrer Seite 4 eine Fotografie der Außenansicht des Gebäudes enthält, wird verwiesen. Die Stellungnahme war auch dem Einladungsschreiben zu der Eigentümerversammlung vom 19.9.2017 angefügt. Hierin heißt es unter anderem auf Seite 1: „Die Notwendigkeit zur Sanierung der Balkone steht in den meisten Fällen außer Frage” und auf Seite 5, bezogen auf die in Vergangenheit aufgetretenen Heizungsrohrschäden: „Es ist schwer, die tatsächliche Ursache für die Korrosion der Leitungen zu bestimmen. Somit ist für eine Sanierung zu empfehlen, die Voraussetzungen zu schaffen, dass Feuchtigkeit in keinem Fall aktiv eindringen kann und Korrosion möglichst nicht mehrentsteht Da die Balkone weitestgehend sanierungsbedürftig sind, lässt sich die Andichtung im Schwellenbereich im Zuge einer Balkonsanierung dicht und technisch kontrolliert herstellen.”

Weiter heißt es auf Seite 6: „Aus unserer Sicht ist der Aufwand der präventiven Neuverlegung der Heizungsverteilung gegenüber dem Nutzen nicht gerechtfertigt.”

Zur Alternative der Erneuerung der Balkone im Wege der Ständerbauweise heißt es weiter: „Die Tauwasserbildung infolge der Wärmebrücken ließe sich nur lösen, in dem die Balkone an der Fassade komplett abgetrennt und neue, vorgesetzte Balkonanlagen errichtet werden. Dies bedeutet jedoch einen erheblichen finanziellen Aufwand, der nicht allein aus dem Abbruch und dem Neubau der Balkonanlagen entsteht, sondern auch aus Teilsanierungsarbeiten an der Fassade immer im Bereich der ehemaligen Balkonplattenstümpfe.”

Die Stellungnahme schließt mit einer Vergabeempfehlung für die Sanierung der Balkone im Bestand und der Wiedergabe eines Preisspiegels nach Einholung von 3 Angeboten bezogen hierauf.

In der Eigentümerversammlung vom 19.9.2017 war der Verfasser dieser gutachterliehen Stellungnahme zugege...