AG Pinneberg Urteil vom 27.11.2018 - 60 C 13/18

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist für Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 33.890,22 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 19.04.2018 wurde zu Tagesordnungspunkt 6.2. die Aufnahme eines Darlehens zu Finanzierung der Sonderumlage entsprechend des Beschlusses zu TOP 6.1. beschlossen. Zu diesem Tagesordnungspunkt waren Sanierungsarbeiten an Balkonen, Fenster und Fassade mit Gesamtkosten in Höhe von 1.710.000,00 EUR beschlossen worden. Weiter wurde eine Finanzierung zu 150.000,00 EUR aus der Instandhaltungsrücklage und der übrigen 1.560.000,00 EUR als Sonderumlage beschlossen worden.

Hinsichtlich des Wortlauts des angefochtenen Beschlusses zu 6.2., insbesondere der Konditionen des Darlehens, wird auf das Versammlungsprotokoll Anlage K1, Blatt 5 der Akte, verwiesen. Zur Haftung der Wohnungseigentümer heißt es im Beschluss: „Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer über ihre Haftungsverhältnisse aufgeklärt.”

Die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen war bereits Gegenstand der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 07.11.2017. Dort wurden zu TOP 5 zwei Möglichkeiten der Finanzierung dargestellt, ohne dass eine Beschlussfassung hierzu erfolgte. Zu der Möglichkeit Darlehensaufnahme heißt es dort im Protokoll: „Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer über ihre Haftungsverhältnisse aufgeklärt. Die Wohnungseigentümer haften für die Leistung der Darlehensrate lediglich wie für jeden anderen Bestandteil des Wirtschaftsplans nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes. Eine weitergehende Haftung ist ausdrücklich ausgeschlossen.”

Aufgrund des Umstandes, dass sich von den 130 Wohnungseigentümern nur 41 für die Finanzierung ihrer Sonderumlage über einen WEG-Gemeinschaftskredit entschieden haben, beträgt das tatsächliche Kreditvolumen nunmehr 510.756,49 EUR.

Die Kläger machen geltend, dass eine ausreichende Protokollierung betreffend die Haftungsaufklärung der Wohnungseigentümer nicht vorliege. Insbesondere sei über die unbeschränkte Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer nicht aufgeklärt worden und kein Höchstzinssatz beschlossen worden. In Kombination mit der langen Laufzeit des Kredits von zehn Jahren entspreche dessen Höhe mit einem Kreditvolumen von über 1,5 Millionen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es liege keine unaufschiebbare, dringend notwendige Maßnahme vor. Nach der Maßnahme sei die Instandhaltungsrücklage in identischer Höhe vorhanden, da eine Inanspruchnahme sich auf die neu hinzukommenden Anteile beschränke. Angesichts der Gesamtumstände hätten zudem drei Angebote zur Finanzierung mittels eines Darlehens eingeholt werden müssen. Es handele sich keinesfalls um ein besonderes zinsgünstiges Angebot, sodass unverständlich sei, dass nicht geprüft worden sei, ob und in welchem Umfang Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch genommen werden könnten. Dass in der Rechtsprechung bisher die Einholung von Vergleichsangeboten betreffend eine Darlehensaufnahme nicht gefordert wurde, liege auch daran, dass in der Praxis vorrangig mit Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau finanziert werde. Diese Möglichkeit sei den Wohnungseigentümern hier jedoch nicht als Alternative angeboten worden. Bei einem angenommenen effektiven Jahreszins von mindestens 3,24 % sei von einer monatlichen Belastung von bis zu 15.320,00 EUR auszugehen, ein Preisvergleich sei deswegen unerlässlich.

Die Kläger beantragen,

den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft … auf der Eigentümerversammlung vom 19.04.2018 zu Tagesordnungspunkt 6.2 Finanzierung der Sonderumlage durch ein WEG-Bank Darlehen für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie machen geltend, dass die Anfechtung des Beschlusses nicht damit begründet werden könne, dass kein akuter Handlungsbedarf bestehe bzw. die Sanierungsmaßnahme nicht übermäßig dringlich sei, da diese zu TOP 6.1 bestandskräftig beschlossen worden seien. Zudem erfolge die Finanzierung bereits teilweise aus der Instandhaltungsrücklage entsprechend dem genannten Beschluss zu TOP 6.1, es sei gerade keine Gesamtfinanzierung mit Ablehnungsbefugnis beschlossen worden, sondern eine einheitliche Finanzierung über die Rücklage und eine (kreditfinanzierte) Sonderumlage.

Auch die so genannte Nachschusspflicht treffe einen jeden Wohnungseigentümer nur quotal, auf dieses zeitlich gestreckte Haftungsrisiko habe die Verwaltung sehr wohl hingewiesen und vor der streitgegenständlichen Beschlussfassung die Wohnungseigentümer über die Haftungsszenarien, wie vom Bundesgerichtshof dargelegt, aufgeklärt. Diese seien ausführlich zwischen den Wohnungseigentümern diskutiert worden. In den Protokollen der Eigentümerversammlungen vom 07.11.2017 und 19.04.2018 sei die Verwaltung auch ihrer diesbezüglichen Dokumentationspflicht nachgekommen.

Der Besch...