AG Köln Urteil vom 11.05.2005 - 214 C 100/04

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.697,72 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.02.2004 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 120% des zu vollstreckenden Be-trages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Beklagte ist aufgrund Vertrages vom 09.03.1973 Mieter einer im Eigentum des Klägers stehenden Wohnung. Mit Schreiben vom 14.02.1987 erklärte der Kläger gegenüber den Beklagten die Ausgliederung der Betriebskosten gem. § 25 b NMV.

Darüber hinaus schlossen der Beklagte und die damalige Vermieterin einen seit dem 01.01.1974 wirksamen Mietvertrag für Garagen.

1.)

Mit Schreiben vom 21.07.2000 rechnete der Kläger über die Betriebskosten für die Abrechnungsperiode vom 01.01. – 31.12.1999 ab und ermittelte unter Berücksichtigung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung für dieselbe Abrechnungsperiode vom 13.06.2000 in Höhe von 402,47 DM eine Nachforderung von 628,75 DM (= 321,47 EUR).

Mit Schreiben des Mietervereins vom 12.10.1999 bat der Beklagte bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998 um Erläuterung der Umlageposition „Gartenpflege-Sperrmüll”, beanstandete die Umlage der Dachablaufreinigung und vertrat die Ansicht, dass die Umlagepositionen

• Straßenreinigung
• Kanalreinigung
• Schornsteinreinigung
• Müllabfuhr
• Entwässerung
• Grundsteuer
• Versicherungen

nur in Höhe des jährlichen Erhöhungsbetrages umlagefähig seien, vom Kläger jedoch in voller Höhe umgelegt würden

Mit Schreiben des Mietervereins vom 13.03.2000 wiederholte der Beklagte unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 12.10.1999 seine Einwände.

Mit Schreiben des Mietervereins vom 11.08.2000 beanstandete der Beklagte auch die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1999 und nahm zur Vermeidung von Wiederholungen auf das Schreiben vom 12.10.1999 Bezug.

2.)

Mit Schreiben vom 30.08.2001 rechnete der Kläger über die Betriebskosten für die Abrechnungsperiode vom 01.01. – 31.12.2000 ab und ermittelte unter Berücksichtigung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung für dieselbe Abrechnungsperiode vom 11.06.2001 in Höhe von 406,35 DM eine Nachforderung von 746,48 DM (= 381,67 EUR).

Mit Schreiben vom 02.10.2001 beanstandet der den Beklagten vertretende Mieterverein unter anderem die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 und nahm wiederum Bezug auf das Schreiben vom 12.10.1999 sowie auf das Schreiben vom 11.08.2000.

3.)

Mit Schreiben vom 21.10.2002 rechnete der Kläger über die Betriebskosten für die Abrechnungsperiode vom 01.01. – 31.12.2001 ab und ermittelte unter Berücksichtigung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung für dieselbe Abrechnungsperiode vom 30.08.2002 in Höhe von 134,49 EUR eine Nachforderung von 478,76 EUR.

Mit Schreiben des Mietervereins vom 17.12.2002 wiederholte der Beklagte unter Bezugnahme auf seine Schreiben vom 12.10.1999 und 11.08.2000 hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 seine Einwände.

4.)

Mit Schreiben vom 10.10.2003 rechnete der Kläger über die Betriebskosten für die Abrechnungsperiode vom 01.01. – 31.12.2002 ab und ermittelte unter Berücksichtigung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung für dieselbe Abrechnungsperiode vom 23.09.2003 in Höhe von 101,69 EUR eine Nachforderung von 515,82 EUR.

Der Kläger beantragt,

wie erkannt.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt unwidersprochen vor, am 11.08.2000 habe er die Abrechung für 1999 beanstandet, mit Schreiben vom 02.10.2001 die Abrechnung für 2000, am 17.12.2002 die Abrechnung für 2001 und am 30.12.2003 die Abrechnung für 2002.

Im übrigen hält er die Forderungen des Klägers für verwirkt und wendet gegen die Abrechungen ein:

1. Die Betriebskostenabrechnungen entsprächen nicht den mietvertraglichen Vereinbarungen. Nur die Kosten für Wasser, Kanalbenutzung, Allgemeinbeleuchtung, Reinigung, Gartenpflege, Ungezieferbekämpfung, Streumittel und Hausmeister seien in vollem Umfang umlagefähig; im übrigen seien nur die Erhöhungsbeträge umlagefähig.
2. Die Abrechnung auf der Basis einer Wirtschaftseinheit sei unzulässig.
3. Die vorgenommenen Abzüge für die Gewerbeflächen seien willkürlich und nicht nachvollziehbar.
4. Da er, der Beklagte einen Tiefgaragenstellplatz nicht angemietet habe, sei er auch an den Kosten nicht zu beteiligen.
5. Bei der Position „Straßenreinigung” sei nicht erkennbar, daß die Tiefgaragen an den Kosten der Straßenreinigung beteiligt würden.
6. Bei der Kostenposition „Müllabfuhr” sei nicht erkennbar, wie der auf den Gewerbebetrieb entfallende Kostenanteil ermittelt worden sei.
7. Bei den Kosten der Entwässerung sei nicht erkennbar, wie der Anteil der Tiefgaragen und Stellplätze sowie des Gewerbes in Abzug gebracht worden sei.
8. Dies gelte auch für die Kosten der Wasserversorgung. Zudem sei bis 1999 ein Abzugsbetrag hinsichtlich des Gewerbes angegeben, danach nicht mehr. Auch betrügen die Wasserkosten im Jahr genau 26.000,00 EUR, was nicht nachvollziehbar sei.
9. Bei den Kosten der Beleuchtung sei nicht erkennbar, wie die auf die Tiefgarage und ...