Die Leerstandsflüsterinnen

Wie gehen Sie bei der Umnutzung leerstehender Immobilien vor – vom ersten Kontakt bis zur Idee für das Objekt?

Annik Englert: Im ersten Schritt geht es immer darum, den Eigentümer, den Bestand und vor allem die Zielsetzung für das Objekt zu verstehen. Wir sagen nicht: "Markt, mach mal", sondern schauen konkret, was vor Ort wirklich gebraucht wird. Deshalb gehen wir ins Objekt und holen die relevanten Akteure an einen Tisch – oft in Workshops. Dabei kommen Bedarfe ans Licht, die vorher nicht sichtbar waren, weil viele Beteiligte nicht miteinander gesprochen haben. In einem Projekt saß zum Beispiel die Stadt mit am Tisch und es wurde klar, dass sie genau die Flächen benötigte, die leer standen. So konnten mit wenig Mitteln passende Lösungen entstehen. Wenn die Bedarfe klar sind, prüfen wir, ob sie integrierbar und wirtschaftlich umsetzbar sind – inklusive möglicher Fördermittel.

Karina Weber: Ergänzend spielen Schlüsselakteure wie die Wirtschaftsförderung eine große Rolle, weil dort viele Informationen zusammenlaufen. Je nach Standort sprechen wir auch mit Ortsvorstehern, Vereinsvertretern oder anderen lokalen Akteuren. Diese Bedarfsanalysen bringen überraschend viel hervor, gerade weil wir weder Stadt noch Eigentümer sind und dadurch neutral wahrgenommen werden. Leerstand hat eine starke Wirkung auf einen Ort, vor allem an zentralen Standorten – das bewegt viele Menschen. Zusätzlich gehen wir früh mit Architekten in den Bestand, um technische Rahmenbedingungen zu klären, da manche Nutzungen schlicht nicht möglich sind. So entsteht ein realistisches Gesamtbild für das Objekt.

Nische bei der Umnutzung

Spüren Sie, dass Umnutzung an Bedeutung gewonnen hat – gerade mit Hinblick auf den eklatanten Wohnungsmangel?

Annik Englert: Man merkt deutlich, dass der Fokus stärker auf das Thema Umnutzung gerückt ist. Auch wenn die Immobilienbranche hier und da stockt, hat das Arbeiten im Bestand an Bedeutung gewonnen. Leerstand wird sichtbarer – durch Strukturwandel, durch fusionierende Banken, leerstehende Büro- und Einzelhandelsflächen oder geschlossene Gaststätten, gerade in kleineren Orten. Die Objekte veröden und wirken sich negativ auf das Stadtbild aus, was Kommunen zunehmend unter Druck setzt. Umnutzung wird dadurch nicht nur relevanter, sondern oft auch zur einzigen realistischen Option. Für uns ist das genau die Nische, in der wir ansetzen.

Karina Weber: Wohnen ist ein großes Thema bei der Umnutzung leerstehender Gebäude – aber nicht überall. Der Standort ist entscheidend. In manchen Regionen funktioniert klassisches Wohnen nicht so, wie wir es aus Großstädten kennen. Dort muss man anders denken und genauer hinschauen: Welche Wohnformen werden wirklich gebraucht? Das kann Azubiwohnen sein, Studentenwohnen oder betreutes Wohnen. Uns geht es nicht darum, pauschal Wohnen umzusetzen, sondern darum, das zu realisieren, was am jeweiligen Standort gefragt ist. Entscheidend ist, dass der Leerstand reaktiviert wird und wieder eine sinnvolle Nutzung bekommt.

Das Problem mit leerstehenden Büros und Läden

Wird die Umnutzung von Bestandsimmobilien zu Wohnraum aktuell wichtiger – und worauf kommt es dabei an?

Karina Weber: Wohnen ist nicht automatisch die wirtschaftlichste Lösung, gerade wenn man Büro- oder Einzelhandelsflächen betrachtet, die früher hohe Mieten erzielt haben. Gleichzeitig muss man ehrlich sein: Viele dieser Flächen stehen leer oder die Mieten werden gar nicht mehr gezahlt. Dann geht es darum, wieder Leben und eine neue Wirtschaftlichkeit ins Objekt zu bringen. Wichtig ist dabei immer die vorhandene Grundrissstruktur. Bei großen Gebäuden wie Krankenhäusern oder ähnlichen Typologien ist kleinteiliges Wohnen oft schon angelegt. Wenn die Struktur passt, muss man die Immobilie nicht komplett auf links drehen, sondern kann mit dem Bestand arbeiten.

Annik Englert: Entscheidend sind vor allem Gebäudetiefe, Belichtung und die vorhandenen Anschlüsse, zum Beispiel für Sanitärbereiche. In einem Projekt mit einer ehemaligen Gaststätte konnten wir ohne große Eingriffe Azubiwohnen realisieren, weil die Struktur bereits da war und früher schon Wohnungen im Gebäude existierten. Unten entstand ein Gemeinschaftsraum, oben Wohnraum. Solche Konzepte kommen häufiger vor. Man muss sich nur davon verabschieden, Umnutzungen unnötig zu verkomplizieren.

Dies ist ein Auszug aus dem Podcast mit Annik Englert und Karina Weber.