Käufer aus dem Ausland suchen deutsche Logistikimmobilien

Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hat sich seit Anfang des Jahres zwar nur leicht verbessert, wie eine JLL-Studie zeigt, die Dynamik ist jedoch höher als es der Blick auf das Transaktionsvolumen vermuten lässt.

Im zweiten Quartal 2025 wurden in der Assetklasse rund 1,3 Milliarden Euro gehandelt, das sind knapp 200 Millionen Euro mehr als im ersten Quartal 2025 – damit beläuft sich das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 auf 2,4 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 24 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr entspricht. Den Fünfjahresschnitt, der die volumenstarken Jahre 2021 und 2022 umfasst, verfehlt das Transaktionsvolumen allerdings um satte 36 Prozent.

"Abschlüsse benötigen weiterhin einen langen Zeitraum, was insbesondere für die sich in Exklusivität befindenden Portfoliotransaktionen gilt, deren Signings noch nicht erfolgt sind, sich aber zeitnah in den Ergebnissen niederschlagen dürften", erklärt Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. Sie geht davon aus, dass mehr und signifikantere Abschlüsse zu einer stärkeren zweiten Jahreshälfte führen werden und prognostiziert für das Gesamtjahr ein Volumen von etwa sieben Milliarden Euro.

Logistikimmobilien: Kleinere Deals sorgen für Dynamik

Im ersten Halbjahr 2025 hat JLL nur einen Abschluss von mehr als 100 Millionen Euro registriert, der für fünf Prozent des Transaktionsvolumens gesorgt hat – im ersten Halbjahr 2024 waren es noch elf Abschlüsse (Hälfte des Gesamtvolumens). Dafür hat die Gesamtanzahl der Deals mit Logistikimmobilien zugelegt, mit 122 waren es 15 Abschlüsse mehr als noch im ersten Halbjahr 2024. 

Für Einzeltransaktionen von mehr als 100 Millionen Euro fehlt laut Schumann derzeit die Liquidität: "Käufer in diesem Segment haben höhere Renditeanforderungen, nicht zuletzt, da die Konkurrenz bei diesen Ticketgrößen geringer ist." Bei kleineren Volumina beobachten die Experten mehr Liquidität am Markt. Hier können sich Käufer und Verkäufer auch leichter auf einen Preis einigen.

Internationales Kapital investiert auch risikoreicher

Während auf Core-plus-Immobilien in den vergangenen Jahren meist ein Anteil von rund 60 Prozent am Transaktionsvolumen entfiel, waren es im zweiten Halbjahr 2025 nach Angaben von JLL nur zirka 40 Prozent. Risikoreduzierte Core-Objekte legten minimal auf 22 Prozent zu. Immobilien mit dem risikoreicheren Profil Value-add machen 26 Prozent aus; opportunistische Transaktionen zwölf Prozent.

"Im Core-Segment bleibt die Liquidität begrenzt und selektiv. Zwar befinden sich nachhaltige Neubauprodukte auf dem Markt, doch oftmals nicht in den nachgefragten Toplagen", so Schumann. "Value-add und opportunistische Produkte haben zugenommen, weil die Renditeanforderungen des aktiven und oftmals internationalen Kapitals erlaubt, entsprechende Objekte zu erwerben."

So waren internationale Anleger mit 55 Prozent auf der Käuferseite aktiver, während sie auf Verkäuferseite nur für 20 Prozent des Volumens verantwortlich waren. Per Saldo haben sie damit den Immobilienbestand um 832 Millionen Euro aufgebaut. "Der deutsche Markt wird von internationalen Akteuren wie so häufig zurzeit positiver eingeschätzt, als wir selbst ihn und die hiesige Wirtschaft sehen", meint Schumann. 

Bei den Spitzenrenditen gab es eine leichte Korrektur, aktuell liegen sie in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei einheitlichen 4,4 Prozent und dürften laut JLL stabil bleiben.

Neubau: Brownfield-Projekte schlagen Greenfields

Nach Researchdaten des Logistikimmobilienberaters Logivest haben im ersten Halbjahr 2025 Brownfieldentwicklungen die 50-Prozent-Marke überschritten und liegen damit knapp vor den Greenfieldprojekten. Insgesamt entstehen 52 Prozent der rund 1,7 Millionen Quadratmeter Neubaubauvolumen auf einer Industriebrache – so viel wir nie zuvor.

Ohne die Revitalisierung von Industriebrachen in der Logistik geht es laut Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe, nicht mehr. Während im Jahr 2024 rund 60 Prozent der Neubauprojekte auf einem Greenfield entstanden sind, überwiegen nun erstmals die Brownfieldprojekte. Gründe dafür seien sehr zögerliche Flächenausweisungen für die Logistik und das Flächenverbrauchsziel, das die Bundesregierung bis 2030 auf weniger als 30 Hektar pro Tag reduziert hat. Großvolumige Projekte lassen sich Logivest zufolge kaum noch auf der grünen Wiese realisieren.

Positiv sieht der Experte die Auswirkungen auf Umwelt und Klima. Zum einen werden so keine neuen Flächen versiegelt, zum anderen haben die aktuellen Projektentwicklungen einen klaren Fokus auf Nachhaltigkeit. So sind bei allen Top-Entwicklungen Photovoltaikdachanlagen, grüne Außenbereiche und nachhaltige Gebäudekonzepte erkennbar.

Das könnte Sie auch interessieren:

Logistik: Neubau und Projekte am besten vermietet

Neue Logistikimmobilien lassen sich teuer vermieten