Im Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds muss die Höhe der Provision für die Eigenkapitalvermittlung nicht gesondert ausgewiesen werden. Es muss nur ersichtlich sein, in welcher Höhe der Anlagebetrag nicht in einen Gegenwert investiert wird.
Hintergrund
Die Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds (Treugeber) verlangen von der persönlich haftenden Gesellschafterin der Fondsgesellschaft (Treuhandgesellschafterin) Schadensersatz wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten.
Im Anlageprospekt war im Investitionsplan unter der Rubrik "Verwaltungskosten" eine Position "Eigenkapitalvermittlung, Vertriebsvorbereitung, Plazierungsgarantie, Prospektherstellung" mit einem Betrag von 5.746.000 DM ausgewiesen. Nicht ersichtlich war, dass der Großteil dieses Betrages auf Provisionszahlungen entfiel.
Auf derselben Seite des Prospekts wurde das Eigenkapital der Fondsgesellschaft mit 22.100.000 DM angegeben; zudem wird den Interessenten angeboten, auf Anfrage Erläuterungen zum Investitionsplan und zur Zusammensetzung der Einzelpositionen zu erhalten.
Die Anleger bemängeln einen fehlenden Hinweis auf die Höhe der Provision für die Eigenkapitalvermitlung.
Entscheidung
Den Anlegern steht kein Schadensersatz zu. Aufklärungspflichten wurden nicht verletzt.
Die Treuhandgesellschafterin muss die künftigen Treugeber über alle wesentlichen Punkte aufklären, die für die Beteiligung von Bedeutung sind, insbesondere über regelwidrige Auffälligkeiten informieren. Dies kann auch durch einen verständlichen Prospekt über die Kapitalanlage erfolgen.
Vorliegend ergaben sich alle für die Treugeber wesentlichen Informationen aus dem Anlageprospekt. Eine weitergehende Aufklärungspflicht der Treuhandgesellschafterin bestand nicht.
Es besteht eine Pflicht, beim Vertrieb von Kapitalanlagen Innenprovisionen ab einer gewissen Größenordnung auszuweisen, weil sich daraus für die Anlageentscheidung bedeutsame Rückschlüsse auf die geringere Werthaltigkeit des Objekts und die Rentabilität der Anlage ergeben. Sind die entsprechenden Prospektangaben unvollständig, unrichtig oder irreführend, kommt eine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Anlageberaters, -vermittlers und auch eines Treuhandkommanditisten in Betracht.
Werthaltigkeit des Anlageobjekts entscheidend
Ausgangspunkt der Ausweisungs- bzw. Aufklärungspflicht ist damit die Werthaltigkeit des Anlageobjekts. Sie kann im Fall einer höheren Provision maßgeblich nachteilig beeinflusst sein, weil das für die (hohe) Provision benötigte Eigenkapital als Bestandteil der "Weichkosten" nicht für die eigentliche Kapitalanlage und deren Werthaltigkeit zur Verfügung steht. Enthält der Prospekt keine oder unzutreffende Angaben zu einer solchen (hohen) Provision, ist der Anleger über die Provision aufzuklären. Sind die "Weichkosten" einschließlich der Provisionen in dem Prospekt und dem Investitionsplan sehr ausdifferenziert dargestellt, wird aber dennoch mit den entsprechenden Budgets beliebig verfahren, so ist dies irreführend und ebenfalls aufklärungspflichtig.
Demnach ist für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung und damit aufklärungspflichtig, in welcher Höhe der Anlagebetrag nicht dem Kapitalstock der Anlage zufließt oder - wie hier - nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert wird. Der gesonderte Ausweis der Provisionen war hier nicht erforderlich, weil für die Anleger aus den Angaben hinreichend ersichtlich war, dass der Weichkostenenteil mit 5.746.000 DM einen Anteil von 26 Prozent des Eigenkapitals von 22.100.000 DM ausmacht und dieser Anteil nicht in den Gegenwert an Immobilien investiert wird. Dies reichte für die Anleger aus, die Werthaltigkeit des Anlageobjekts einzuschätzen. Wie hoch der Provisionsanteil am Weichkostenanteil ist, war für die Anlageentscheidung unerheblich. Zudem hätten die Anleger die Möglichkeit gehabt, nach der Zusammensetzung der Einzelpositionen zu fragen.
(BGH, Urteil v. 12.12.2013, III ZR 404/12)