Viel Luft nach oben

Ein Immobilienunternehmer, der 2024 in den Ruhestand trat und seinen Betrieb an einen Wettbewerber verkaufte, charakterisierte die Veränderung des Geschäftsprozessfokus in der Branche treffend: "Als ich angefangen habe, dominierten Ziegel und Mörtel. Als ich aufgehört habe, dominierten Software und Daten."

In dieser Situation befinden sich alle Akteure dieses Wirtschaftszweigs heute, und die Bedeutung von Software und Daten wird nur noch weiter steigen. Und hier kommt die Plattformtechnologie ins Spiel. Im Kern bündeln moderne Datenplattformen Markt-, Objekt- und Nutzungsdaten zentral aus vielfältigen Quellen, integrieren sie, bereinigen sie und stellen sie in standardisierter Form für Analyse, Reporting sowie automatisierte Prozesse und Aktionen bereit.

Datenplattformen: Digitaler Wandel in der Immobilienwirtschaft

Datenquellen sind Stammdaten zu Objekten, Einheiten, Verträgen und Mietern aus ERP- und Bestandsführungssystemen; technische Gebäudedaten aus CAFM-Systemen, Wartungs- und Instandhaltungssoftware; Sensor- und Messdaten aus Smart-Building- und Smart-Metering-Lösungen (etwa Energieverbrauch, Temperaturen, Flächennutzung) sowie aus Building-Information-Modeling(BIM)- oder Internet-of-Things(IoT)-Systemen; Markt- und Umfeldinformationen (Mietspiegel, Transaktionsdaten, sozioökonomische Kennzahlen) und nicht zuletzt Dokumente wie Verträge, Pläne und Gutachten.

Der Trend geht hin zu Cloud-Plattformen mit skalierbaren Speicher- und Rechenressourcen, auf denen Data Lakes (für meist unstrukturierte Rohdaten) und Data Warehouses (für strukturierte und aufbereitete Daten) betrieben werden. Sie sind in der Lage, große Datenmengen zu speichern und mit einheitlichen Datenmodellen und Schnittstellen verfügbar zu machen.

Damit lassen sich leistungsfähige Analyse- und Prognose-Technologien "füttern": Big-Data-Software, Data-Analytics- und Data-Mining-Systeme sowie zunehmend KI- und Machine-Learning-Technologie. Der typische Output dieser Tools besteht aus Dashboards und Kennzahlensystemen für Portfoliosteuerung, Risiko- und Bestandsmanagement, Prognosen zu Mieten, Leerständen etc. oder Zielgruppen- und Standortanalysen für Vermietung und Projektentwicklung.

Cloud, KI und Analytics: Das technologische Fundament

Abgedeckt wird dabei der Informationsbedarf von Verwaltung, Vermarktung, Finanzen/Buchhaltung, Kundenmanagement und allen Facetten der Analytik (Marktanalysen, Portfolio-Performance usw.). Softwarelösungen unterschiedlicher Hersteller und Anbieter werden auf der Plattform zusammengeführt. So entstehen Vermietungs- und Vermarktungsplattformen für alle Prozesse von der Interessentenanfrage bis zum Vertragsabschluss, Serviceplattformen für Wohnungsunternehmen zur Vernetzung von Eigentümern, Verwaltern, Dienstleistern und Mietern, aber auch Kooperationsplattformen zur Verknüpfung von spezialisierten PropTech-Anbietern.

"Derzeit vollzieht sich ein Wandel hin zu stärker integrierten Ökosystemen, in denen Daten nahtlos funktionsübergreifend fließen – vom Investment- und Asset Management bis hin zum operativen Geschäft und der Mieterbetreuung", beobachtet Jan-Willem Jeucken, Associate Director bei Yardi.

Damit die Technologie Nutzen bringen kann, muss eine gewisse Kopfarbeit vorausgehen, erklärt Robert Betz, EMA Head of Digital Real Estate bei KPMG: "Die entscheidende Frage, die zu klären ist, lautet: Welche technologische Infrastruktur soll das Unternehmen langfristig tragen? Erst wenn Klarheit über die strategischen Geschäftsziele besteht, lassen sich daraus eine belastbare Digitalisierungsstrategie und eine klare Roadmap ableiten."

Digitalisierung: Strategische Weitsicht gefordert

Auch Dr.-Ing. Liss Christine Werner, Business Consultant bei Planon, hebt die Bedeutung strategischer Weitsicht hervor: "Viele Unternehmen verfolgen ambitionierte Digitalisierungsprogramme, doch ohne eine tragfähige Datenstrategie bleiben deren Effekte begrenzt. Die wachsende Vielfalt an Gebäudetechnologien, IoT-Systemen und ERP-Strukturen führt in der Praxis zu heterogenen, schwer integrierbaren Datensilos, sodass Informationen häufig in unterschiedlichen Formaten, Qualitätsstufen und Aktualitätsgraden vorliegen.

Für Immobilieneigentümer und Betreiber entsteht damit die grundlegende Aufgabe, diese fragmentierten Daten systematisch zusammenzuführen und in konsistente, nutzbare Informationen zu überführen. Erst dann lassen sich Kennzahlen zu Energieverbrauch, Flächennutzung, Wartungsbedarf oder Betriebskosten zuverlässig auswerten und strategisch nutzen." Plattformen lohnen sich daher nicht automatisch durch ihre bloße Existenz. Dies hebt auch Jonas Hahn, Professor für Immobilienmanagement an der Frankfurt University of Applied Sciences, hervor:

"Für viele Akteure im Markt sind Plattformen zunächst nur ein weiteres teures Dashboard. Dabei haben Unternehmen oft große Datenmengen, nutzen sie aber kaum. Wenn es an einer sinnvollen Datenstrategie mangelt, werden auch Plattformen nicht zur Lösung, sondern bleiben ein weiteres Werkzeug mit beschränktem Nutzen." Vor der Plattform stehen also die grundlegenden Hausaufgaben bezüglich einer durchgängig konsistenten Datenstrategie.

Immobilienwirtschaft: Datenplattformen satt

Inzwischen hat sich ein breites Spektrum an spezialisierten Datenplattformen für die Immobilienwirtschaft etabliert, dessen Bandbreite sich von Markt- und Angebotsdaten über Geo- und soziodemografische Daten bis hin zu Investmentsystemen sowie Bewertungs- und Analyselösungen erstreckt. Ausgestaltung und Konfiguration der Plattformen sind sehr unterschiedlich. Große Player mit umfassenden Lösungen stehen zahlreichen kleineren Plattformen gegenüber. Einige bieten eine hochintegrierte Lösungsvielfalt auf einer mächtigen Plattform, während andere Systeme zur Verfügung stellen, deren Merkmal die Integration von spezialisierter Software verschiedener Hersteller auf einer Plattform ist.

Ein breiter Überblick über das Marktangebot an Plattformen würde den Umfang eines Buches ergeben. Eine Grobunterscheidung liegt in Plattformen mit Schwerpunkt auf Gebäudespezifika bzw. Gebäudetechnik und solchen mit Fokus auf Businessfunktionen wie ERP etc. Zur ersteren Kategorie gehören prominent Bosch, Schneider Electric und Siemens, die primär Plattformen für Gebäudetechnik/IoT-Anwendungen und Energiemanagement zur Verfügung stellen. Verschiedene Anbieter mit Kernkompetenzen im ERP-Umfeld (typische Vertreter: Yardi, Aareon) offerieren Plattformen vor allem mit betriebs- und wohnungswirtschaftlichen (Business- und ERP-) Funktionen.

Zudem gibt es Spezialisten für Planungs- und Betriebssoftware für Immobilien- und Gebäudemanagement (CAFM/IWMS) samt Asset- und Instandhaltung (typisches Beispiel: Planon). Siemens, Schneider Electric und Bosch adressieren eher große und komplexe Anlagen im Corporate-Real-Estate-Bereich. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Optimierung der technischen Gebäudeperformance und Energieeffizienz sowie der Integration von Smart-Building-Funktionen. Die Planon-Lösung unterstützt vorwiegend bei der Optimierung und Konsolidierung von Prozessen wie der digitalen Verwaltung, operativen Instandhaltung oder dem Flächenmanagement.

Yardi bietet eine ganzheitliche Immobilienverwaltungsplattform mit besonderem Fokus auf Leasing- und Asset-Management-Funktionen an, während Aareon und weitere Anbieter aus dem ERP-Umfeld vor allem Mieter- und Finanzinformationen für Immobilienverwaltungen mit starker ERP-Zentrierung in den Mittelpunkt stellen.

Die Parallelität von Plattformen mit Schwerpunkt Gebäudetechnik und solchen mit Fokus Businessanwendungen ist kein trivialer Faktor. Dazu Prof. Jonas Hahn: "Der Wettbewerb der Plattformen entscheidet sich mittelfristig durch Synergien zwischen Gebäudetechnik und ERP-System. ERP-Anbieter der Immobilienwirtschaft bilden heute betriebswirtschaftliche Daten und Verwaltungsprozesse ab, Gebäudebetriebsdaten hingegen kommen aus Zählern, Sensorik und IoT-Anwendungen. Am Ende wird entscheidend sein, ob jemand diese beiden Welten gut und sinnvoll integriert bekommt."

Ein Auszug aus der aktuellen Ausgabe 02/26 der "Immobilienwirtschaft". 

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