Wo die Mieten nach dem Umzug noch bezahlbar sind

Aus einer Studie des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung (BiB) geht hervor, dass Menschen, die zum oberen Einkommensfünftel in Deutschland gehören, im Jahr 2020 zirka 18 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einer Wohnung aufgewendet haben – das ist ein minimales Plus von zwei Prozentpunkten gegenüber dem Referenzjahr 1990. Menschen, die zum unteren Fünftel gehören, mussten hingegen rund 44 Prozent des gesamten Einkommens in die Miete stecken (1990: 32 Prozent).

Ein entscheidender Faktor für den gestiegenen Mietkostenanteil ist den Forschern zufolge, dass bei Neuverträgen inzwischen deutlich höhere Summen gezahlt werden müssten. Das treffe auf die Gruppe der Zugewanderten in besonderer Weise zu, da sie nicht von Bestandsmieten profitierten. Während die Mieten für Einheimische seit 1990 im Durchschnitt um 25 bis 40 Prozent gestiegen seien, mussten Zugewanderte in derselben Zeit Mietsteigerungen von bis zu 80 Prozent hinnehmen, teilte das BiB mit.

Eigentümerverband: Nettokaltmieten stabil

Eine Studie des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland hat die Mietkostenbelastung von Familien und Alleinlebenden in den 400 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten untersucht – sowohl für bestehende Mietverträge als auch für Neuverträge. Das Ergebnis hier: Die Mietkosten seien insgesamt stabil geblieben. Es gibt jedoch regionale Unterschiede. Während in ländlichen Gebieten die Mietkosten laut dieser Studie niedrig sind, liegen sie in Metropolregionen wie München und Berlin über dem Durchschnitt, insbesondere nach einem Umzug.

Der Anteil des Haushaltseinkommens, den Familien für die Miete aufwenden müssen, sank demnach geringfügig von 15,2 Prozent im Jahr 2014 auf 14,8 Prozent 2023. In ländlichen Regionen müssen Familien oft weniger als zehn Prozent des Einkommens für die Miete zahlen; in städtischen Gebieten liegt die Mietbelastung im Schnitt unter zwanzig Prozent und damit unter der kritischen Schwelle von 30 Prozent. Nach einem Umzug liegt die Mietbelastung bei 20,6 Prozent des Haushaltseinkommens, in Großstädten bei 25,4 Prozent. In ländlichen Gebieten bleibt die Mietbelastung nach einem Umzug moderater.

Für Alleinlebende betrug der Anteil des Einkommens, der für die Miete verwendet werden musste, im Jahr 2023 etwa 20,6 Prozent – nach einem Umzug sind die Mietkosten auf etwa 28 Prozent des Einkommens gestiegen, im Münchener Umland und in Hamburg um bis zu 33,2 Prozent. In besonders angespannten städtischen Märkten wie München oder Berlin kann die Belastung bei Neuverträgen laut Studie auch 40 Prozent des Einkommens betragen. In ländlichen Regionen bleibt die Belastung nach einem Umzug niedriger.

Mietbelastung: Deutliches Stadt-Land-Gefälle

Ländliche Regionen wie Olpe und Höxter gehörten laut Haus & Grund im Jahr 2023 für Paare mit Kindern zu den günstigsten Orten, mit einer Mietbelastung von weniger als zehn Prozent. Regionen wie die Südwestpfalz und Siegen-Wittgenstein weisen ähnlich niedrige Belastungen auf. Im Gegensatz dazu zeigen Großstädte und wirtschaftlich starke Regionen wie München, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg und Potsdam Mietkostenbelastungen von mehr als 21 Prozent.

Nach einem Umzug sind ländliche Regionen wie Holzminden, Höxter und Greiz die günstigsten Orte für Familien, während München, Berlin und Freiburg im Breisgau die höchsten Mietkostenbelastungen aufweisen. Höxter, die Südwestpfalz und Tirschenreuth wiesen 2023 auch für Alleinlebende im Bestand die niedrigste Mietkostenbelastung auf mit 14,4 Prozent bis 14,8 Prozent. Dagegen haben Städte wie München und Berlin Belastungen von rund 27 Prozent, mit Freiburg im Breisgau an der Spitze (30,4 Prozent).

Nach einem Umzug sind Regionen wie der Erzgebirgskreis, Zwickau und der Vogtlandkreis die günstigsten Orte für Alleinlebende, mit einer Mietkostenbelastung von weniger als 18 Prozent. Bei Neuverträgen führen München, Freiburg im Breisgau und Berlin die Liste der teuersten Regionen an (mehr als 43 Prozent). Höxter und Holzminden bleiben auch 2023 unter den günstigsten Regionen nach einem Umzug, während München und Freiburg konstant zu den teuersten gehören. Neu unter den teuersten Regionen 2023 sind Potsdam und Offenbach am Main.

Mietpreisregulierung verstärkt Lock-in-Effekt

Haus & Grund kommt in der Studie "Bezahlbarkeit von Mieten" zu dem Schluss, dass Mietpreisregulierungen die Umzugsmobilität hemmen und den sogenannten Lock-in-Effekt verstärken: Mieter bleiben oft in bestehenden Mietverhältnissen, da neue Mietangebote häufig deutlich teurer sind. Die Folge: Anreize fehlen, in eine kleinere Wohnung zu ziehen, selbst wenn der Bedarf nachlasse. Da kann zu einem eingeschränkten Angebot führen und die Wohnraumknappheit weiter verschärfen.

Die Eigentümervertreter fordern mehr Spielraum für Vermieter. Die Belastung durch Nebenkosten und steigende Instandhaltungskosten erfordere eine Anpassung der regulatorischen Rahmenbedingungen, um wirtschaftlich agieren zu können.

Haus & Grund-Studie "Bezahlbares Wohnen 2024 bis 2023" (PDF)

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