"Urban Block 4.0" – Ideen für eine smarte Stadtentwicklung

Die Stadt der Zukunft verlangt nach einer hohen baulichen Dichte. Die aktuellen gesetzlichen Vorgaben sind da kontraproduktiv. Ideen für eine clevere Blockrandbebauung liefert der Berufsverband RICS Deutschland in seinem Positionspapier "Urban Block 4.0: Das intelligente Quartier".

Im Positionspapier "Urban Block 4.0: Das intelligente Quartier" greift die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Deutschland das Modell der klassischen Blockrandbebauung auf und versucht es, in das digitale Zeitalter zu transformieren. Der Beitrag soll als Diskussionsgrundlage dienen, wie die Stadt der Zukunft aussehen könnte. Im Zentrum stehen eine hohe bauliche Dichte und eine soziale sowie funktionale Durchmischung.

Mehr Dichte = mehr Wohnraum: Doch es stehen bauplanungsrechtliche Vorgaben im Weg

Derzeit leben laut Martin Eberhardt, Vorstandschef von RICS Deutschland, 54 Prozent der Weltbevölkerung in den Städten – bis 2050 gehen Schätzungen der Vereinten Nationen von einem Anstieg auf 66 Prozent aus. Auch Deutschland spürt die Auswirkungen des weltweiten Megatrends Urbanisierung. "Die Ballungsgebiete ächzen unter dem starken Bevölkerungswachstum, wobei die Nachfrage nach den urbanen Stadtteilen der Metropolen besonders groß ist. Es fehlt an Wohnraum und die Mieten steigen", sagt Eberhardt. Nur: der Baugrund ist begrenzt.

Eine höhere Dichte könnte zur ausreichenden und bezahlbaren Wohnraumversorgung beitragen, lautet ein Fazit aus dem RICS-Positionspapier. Hier könnte die klassische Blockrandbebauung als Grundlage dienen. Deren Weiterentwicklung geht aber nicht ohne gesetzliche Reformen. Als Kennzahlen für die bauliche Dichte gelten die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) der Baunutzungsverordnung (BauNVO). "Deren Obergrenzen bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung sind nicht mehr zeitgemäß", meint Sabine Georgi, Country Managerin der RICS Deutschland. Neben dem Bauplanungsrecht sieht Georgi auch das Bauordnungsrecht als Hürde für die Entwicklung innovativer Stadtquartiere und der Nachverdichtung. Vor allem immissionsschutz- und brandschutzrechtliche Vorgaben, Stellplatzanforderungen und andere technische Bestimmungen seien in der Praxis häufig nur schwer überwindbare Hindernisse.

"Insbesondere vor dem Hintergrund der Klima- und Nachhaltigkeitsziele sollten Politik und Verwaltung eine neue Bewertung der derzeitigen Gesetzgebungslage durchführen", ergänz Eberhardt.

"Live, Work, Shop, Play" – die Digitalisierung verändert die Wohnweise in den Städten

Urbanität entsteht den RICS-Experten zufolge aber nicht aus Dichte allein. Auch die Digitalisierung und der Pluralismus verändern die Weise wie Stadtmenschen wohnen, arbeiten, einkaufen, sich bewegen oder ihre Freizeit verbringen. Das "Live, Work, Shop, Play" wandelt sich, erklärt Deutschlandchef Eberhardt. Um auch diesen Anforderungen gerecht zu werden, müsste die gründerzeitliche Blockrandbebauung zum "Urban Block 4.0" transformiert werden.

Urbanität wird positiv gesehen, wenn sie mit einer funktionalen Nutzungsdurchmischung und einer sozialen Durchmischung einhergeht, schreiben die Autoren des Positionspapiers. Der "Urban Block" der Zukunft sei zudem geprägt von einer digitalen Vernetzung: Dazu gehören innovative Technologien und Immobilienformen, "Smart Solutions" für Ressourcenverbräuche, Verkehr und soziale Interaktion – den intelligent werde das Quartier erst in Verbindung mit den dort lebenden Menschen. "Attraktive, öffentliche Räume sind weitere Elemente des Konzepts", resümiert Eberhardt.

Nutzungsdurchmischung und innovative Immobilienformen

Innovativen Immobilienformen sind laut RICS Deutschland ein Schlüsselelement für den Erfolg des "Urban Bloc 4.0". In den vergangenen Jahren hat sich die Nutzung von Immobilien stark verändert. So können Menschen heute vernetzt über Smartphone, Notebook oder Videokonferenz von überall aus arbeiten: Im klassischen Büro, in der Co­working-­Fläche, im Coffee Shop, im Park oder im Home­office. Das Quartier der Zukunft ist also zwingend mit High­-Speed-­Internet ausgestattet. Ach im Wohnsegment haben sich neue Immobilienformen etabliert, darunter "House-­in-­House“­Konzepte in den Innenhöfen der Blocks oder Microliving und Co­-Living.

Im Konzept des "Urban Block 4.0" spielen unter anderem auch multifunktionale, nutzungsneutrale Hallen eine wichtige Rolle. Handwerk und Manufakturen – also Light Industrial – ist eine begehrte Assetklasse, die zur immer stärker nachgefragten Nutzungsdurchmischung im Kiez beitragen kann. Auch smarte Mobilitätskonzepte wie Carsharing oder Ridesharing bauen auf der Digitalisierung auf und gehören zu den verdichteten urbanen Räumen dazu.

Das Momentum zur Errichtung von solchen Urban Blocks in intelligenten Quartieren ist nach Beobachtung von RICS Deutschland auch unter Investmentstandpunkten derzeit sehr positiv. Die Nachfrage nach Immobilieninvestments ist demnach aktuell weit größer als das Angebot und Anleger haben sich für neue Assetklassen, vor allem Mixed-Use-Objekte geöffnet – nicht zuletzt unter dem Aspekt: Weniger Risiko durch Diversifikation.

RICS Positionen 2020  Urban Block 4.0 – zentraler Baustein für intelligente Stadtquartiere


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Schlagworte zum Thema:  Stadtentwicklung, Smart Home