Hamburg und Niedersachsen: Immobilienmärkte im Aufschwung

Das größte Unternehmen Deutschlands ist in Niedersachsen beheimatet – und taumelt aktuell durch eine der schwersten Krisen der Konzerngeschichte. Abbau von 35.000 Arbeitsplätzen bis 2030, Gewinneinbruch von mehr als 30 Prozent, Gehaltsverzicht der Vorstände von elf Prozent: Auf den ersten Blick müsste die angespannte Lage von VW über kurz oder lang Auswirkungen auf die niedersächsische Gesamtwirtschaft haben. Doch im Norden der Republik bleibt man gelassen.

Immobilienmarkt Niedersachsen: VW-Krise und ihre Auswirkungen

"Von der angeblichen Krise des Automobilsektors lässt sich in Niedersachsen aktuell nichts spüren. VW hat zuletzt doch noch Prämien ausgezahlt", bemerkt Hanno Hentis, Leiter Projektentwicklung bei Getec Immobilien in Hannover. Genauso sieht es Hilmar Albrecht, Niederlassungsleiter von Goldbeck in der Landeshauptstadt Niedersachsens: "VW wird auch in den kommenden Jahren seine Strahlkraft entfalten. Niedersachsen ist ohne VW einfach nicht denkbar." Der Baumanager verweist auf den Bau der VW-Batteriefabrik in Salzgitter, die dieses Jahr an den Start gehen soll. Zudem setzt Goldbeck mit einem 8.000 Quadratmeter Mietfläche umfassenden Büroneubau auf den Standort Wolfsburg.

Am VW-Konzernsitz laufen nicht nur die Planungen für die innerstädtische BrawoCity mit vier neuen Bürotürmen weiter, sondern auch die Arbeiten am neuen Stadtteil Steimker Gärten. Maßgeblicher Akteur beim Großprojekt mit rund 1.800 geplanten Wohnungen ist Volkswagen Immobilien. "In den Steimker Gärten haben wir das eigene Neubauvolumen mit der Errichtung der geplanten 240 Einheiten bereits umgesetzt", berichtet Tobias Fruh, Pressesprecher der konzerneigenen Immobilientochter.

Hannover: Büromarkt trotzt dem Trend

Der zweitgrößte Wohnungsbestandshalter in Wolfsburg konzentriert sich in der aktuellen Marktphase auf die Bestandssanierung: "Rund 17 bis 20 Millionen Euro investieren wir hierbei jedes Jahr, um bis 2045 Klimaneutralität für unsere Bestände zu erreichen", so Fruh. Wenn überhaupt Neubau, beschäftigt sich Volkswagen Immobilien derzeit im gewerblichen Immobilienbereich in Niedersachsen mit dem Bau von nachhaltigen Autohäusern – unter anderem auch in Hannover.

Entgegen dem bundesweiten Trend verzeichnete der Büromarkt in Hannover im vergangenen Jahr einen unerwarteten Aufschwung. Um 65 Prozent mehr Quadratmeter wurden im Vergleich zu 2023 vermietet, um ein Drittel wuchs laut JLL die Anzahl der Vertragsabschlüsse. Auch das erste Quartal 2025 trumpfte mit Großabschlüssen auf, wie die zusammen 17.000 Quadratmeter an E.on und die R+V Versicherung.

In den kommenden Jahren wird der Büromarkt der Landeshauptstadt mit modernen neuen Projekten gespeist. Hierzu zählen der von Strabag geplante H3ö Campus im Stadtteil Groß-Buchholz mit knapp 22.000 Quadratmeter Mietfläche, der neue von KSP Engel konzipierte Büroturm Urban.Q mit der Hannoveraner Meravis als Bauherrn sowie der Neubau der Medizinischen Hochschule mit einem Investitionsvolumen von rund einer Milliarde Euro.

Niedersachsen: Projekte in der Landeshauptstadt

Unter den neuen Projekten in der Landeshauptstadt findet sich auch ein aus Holzmodulen konstruierter Schulbau. Das Düsseldorfer Unternehmen MOD21 verantwortet die Erweiterung der Herschelschule im Stadtteil Vahrenheide. Bis zum Herbst 2025 sollen im dreigeschossigen Neubau rund 850 Schülerinnen und Schüler sowie 110 Lehrkräfte Platz auf über 5.000 Quadratmeter Fläche finden. "Wir profitieren von einem zunehmenden Nachhaltigkeitsfokus in Ausschreibungen der öffentlichen Hand für Schulen, Kitas oder Studentenheime – Stichwort Kreislaufwirtschaft und alternative Baustoffe", erklärt MOD21-Vertriebsdirektor Marius Schneider.

Die Hannoveraner Bautätigkeit könnte noch weiter angekurbelt werden, wenn die Auflagen reduzierter ausfielen, wie Goldbeck-Manager Albrecht anmerkt: "Vielerorts, auch in Hannover, ist eine rasche Anpassung des B-Plans geboten, um Stranded Assets im Bürosegment zu vermeiden. Auch die bevorzugten Klinkerfassaden in Hannover und Braunschweig erhöhen die Baukosten beträchtlich und sind daher zumindest diskutabel."

Wohnungsbau in Niedersachsen: Förderbedingungen sind ausbaufähig

Die strenge Regulatorik im Bürosegment der Städte steht einer Förderung in Klein- und Mittelstädten entgegen, von der Investoren in Nahversorgungsimmobilien profitieren. Andreas Freier, Geschäftsführer der Garbe Retail Real Estate, ist voll des Lobes: "Die niedersächsische Landesregierung und die Kommunen arbeiten aktiv daran, diese ländlichen Strukturen zukunftsfähig zu gestalten – eine Haltung, die unsere Investitionsstrategie unterstützt." Gleichwohl gilt diese Förderpolitik nicht für den Bau neuer Wohnungen in überhitzten Märkten.

Die landeseigene Investitions- und Förderbank NBank prognostiziert ein – regional gleichwohl ungleich verteiltes – Bevölkerungsplus in Niedersachsen von rund 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern bis 2030, woraus sich in den wachsenden Kommunen ein Neubaubedarf von 237.000 Wohneinheiten bis 2040 ergibt. Zwar stieß die 2024 reformierte Bauordnung mit ihrem Wegfall der Stellplatzpflicht auf allgemeine Zustimmung, doch die Förderkredite für den Wohnungsbau fallen zu gering aus: "Im Wohnsegment setzen wir ausschließlich auf frei finanzierten Wohnungsbau, insbesondere in den Ballungsräumen Hannover, Göttingen und Braunschweig. Die Förderkonditionen für Mietwohnungsbau sind in Niedersachsen verglichen mit anderen Bundesländern nicht attraktiv genug", urteilt Getec-Abteilungsleiter Hentis.

Wohnungsmarkt: Investoren zeigen steigendes Interesse

Dieser Umstand macht wiederum den Wohnungsbestand aufgrund wahrscheinlicher Mietsteigerungen für den Investmentmarkt interessant. Besonders die Wohnungsmärkte in Hannover und Braunschweig ziehen ein anwachsendes Investoreninteresse auf sich, wie Martin Wolfrat, Niederlassungsleiter von Art-Invest in Hamburg, bestätigt: "Die Einstiegspreise sind dort wieder auf einem guten Niveau. Zudem haben sich die Baukosten stabilisiert." Das Land Niedersachsen hat die Kombination aus schwierigen Neubaubedingungen und einem Anlegerfokus auf Wohnungsportfolios erkannt und zum Jahresende 2024 mit einer Ausweitung der Mietpreisbremse von zuvor 18 auf nun 57 Kommunen mit einem attestierten "angespannten Wohnungsmarkt" reagiert.

Aufgrund des Bedarfs setzt Hilmar Albrecht von Goldbeck für sein Vertriebsgebiet Niedersachsen gleichwohl auf das Wohnsegment: "Wohngebäude sind das Produkt der kommenden Jahre." Doch Hanno Hentis von Getec gibt zu bedenken, dass die politischen Spielräume wie einst mittels KfW-Fördermitteln für den Wohnungsbau sehr eingeschränkt sind: "Sinkende Zinsen sind ein erstes Signal, aber die nun angekündigte Massenverschuldung des Bundes wird Bundesanleihen steigen lassen. Das wird die Spielräume des Bundes für Finanzierungsprogramme einschränken und eine Refinanzierung weiter erschweren. Bei 40 Prozent Eigenkapitaleinsatz ist die Grenze der Zumutbarkeit deutlich überschritten."

Norddeutschland: Logistik ist Liebling der Investoren

In der schwierigen Gemengelage des Wohnsegments wandern viele Anlegerblicke in Norddeutschland zu Logistikprodukten – eine im Flächenland Niedersachsen und der Hamburger Umgebung traditionell starke Immobiliensparte. Mit mehr als 500 Millionen Euro Track Record in Transaktionen zählt Sonar Real Estate im Logistiksegment zu den aktiven Playern. Teamleiter Phillip Quester orientiert sich bei Neuankäufen an gut angebundenen Logistikregionen, die sich von Hamburg bis nach München erstrecken: "Die B-Standorte in Niedersachsen sind sehr robust dank ihrer Verkehrsachsen in Ost/West und Nord/Süd. Attraktiv ist allen voran der Groß[1]raum Hannover und Standorte entlang des Autobahnkreuzes A30/A31"

Die laufenden Autobahnerweiterungen der A20 und der A39 sind nach Questers Einschätzung eine große Chance für die Weiterentwicklung der Logistikmärkte in Niedersachsen. Dem stimmt Julius Hendrich Junicke, Geschäftsführer der Braunschweiger Junicke Gruppe, zu: "Logistikimmobilien sind aktuell die begehrteste Assetklasse der Region, denn Niedersachsen ist das Tor zum nordeuropäischen und hanseatischen Markt.

Logistik in Niedersachsen: B- und C-Städte im Fokus

Außerdem haben wir hier viele B- und C-Städte mit einer starken Basis an mittelständischen Unternehmen." Die Nachfrage spiegelt sich in steigenden Spitzenmieten wider, allen voran in der Metropolregion Hannover, wie die Researcher von Realogis nachweisen konnten. Hannover rückte mit Preisen von acht Euro pro Quadratmeter erstmalig in die Reihe der Top-10-Städte für Logistik vor.

Aktuell hat die Kommune zwei Entwicklungsprojekte für 5.000 zusätzliche Einwohner in der Ausschreibung. Über strategische Flächenankäufe soll das Wachstum dauerhaft gesichert werden. Mittlerweile kann sich Norderstedt aussuchen, welche Unternehmen es ansiedeln möchte: Zu den bekannten ansässigen Unternehmen wie die Beiersdorf-Tochter Tesa und Blume2000 gesellte sich zuletzt der Turbinenhersteller Safran Helicopter hinzu.

Die Selektion und die Norderstedter Grundstückspreise, die sich immer mehr dem Hamburger Niveau annähern, führen bei kleineren Unternehmen zur Abwanderung, wobei Kramer auf die bereits 2008 gegründete Kommunalkooperation "Nordgate" zurückgreifen kann: "Unternehmen, die in Norderstedt nicht fündig werden, können einfach auf unsere Partnerkommunen in Quickborn, Henstedt-Ulzburg und nördlicher ausweichen und sich dort ansiedeln."

Hamburg: Innovationspark und urbane Prestigeprojekte in Altona

Entwicklungen wie in Norderstedt fußen auf weiterhin lukrativen Aussichten in Hamburg: Das Shopping-Center Überseequartier von URW in der HafenCity hat im April feierlich seine Pforten geöffnet, der Bebauungsplan für den neuen Stadtteil Oberbillwerder wurde beschlossen, in der Bahrenfelder Science City liegt der Gestaltungsentwurf vor und Mäzen Klaus-Michael Kühne steht bereit für den Bau eines neuen Opernhauses. Im Stadtteil Altona erstellt der Senat gerade eine Flächenanalyse für einen neuen Innovationspark und beginnt noch in diesem Jahr mit der Vermarktung der Grundstücke.

Das ebenfalls in Altona geplante Quartier "Mitte Altona" wird ab 2027 seine Vollendung finden, nachdem die Verlegung des DB-Fernbahnhofs erfolgt ist. Bleibt noch die in größere Nähe rückende Fertigstellung des von René Benkos Signa initiierten Elbtowers, für den sich nun ein Investorenkonsortium rund um den Hamburger Immobilienunternehmer Dieter Becken gebildet hat. Martin Wolfrat von Art-Invest würde sich über ein neues Wahrzeichen der Hansemetropole freuen – gerade auch aus Investmentperspektive: "Sollte der Elbtower wie geplant fertiggestellt werden, kann er sicherlich die magische 40-Euro-Grenze für Büromieten erreichen."

Dies ist ein Beitrag aus der Ausgabe 02/25 der "Immobilienwirtschaft.