Die Zinswende hat die Euphorie am deutschen Markt für Gesundheitsimmobilien etwas gebremst. Investoren sind außerdem wählerisch, wie Studien zeigen – Pflegeheime bleiben derzeit eher liegen, während Ärztehäuser und Betreutes Wohnen im Fokus der Anleger bleiben.
Im ersten Halbjahr 2023 entfiel nach Zahlen des Immobiliendienstleisters CBRE auf den deutschen Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien ein Transaktionsvolumen von 603 Millionen Euro – damit liegt das Ergebnis 57 Prozent unter dem Niveau des ersten Halbjahrs 2022. Ein Anteil von 50 Prozent (301 Millionen Euro) entfiel demnach auf Pflegeheime, 240 Millionen Euro auf Betreutes Wohnen (40 Prozent) und die restlichen zehn Prozent auf Kliniken, Reha-Kliniken und Ärztehäuser.
Zu einem anderen Ergebnis kommt Savills: Weil die strukturellen Probleme beim wirtschaftlichen Betrieb von Pflegeheimen die langfristigen Wachstumsperspektiven überstrahlen, beobachtet der Immobilienberater in diesem Segment eine deutliche Zurückhaltung. Demnach hatten Pflegeheime nur rund ein Drittel (39 Prozent) Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Immer mehr an Bedeutung gewinnen laut Savills Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren (19 Prozent) sowie das Segment Betreutes Wohnen (26 Prozent).
Savills kommt für das erste Halbjahr 2023 auf ein Transaktionsvolumen von 723 Millionen Euro mit Gesundheitsimmobilien – das wäre im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 ein Minus von 51 Prozent.
Portfolios: Zinswende macht Investoren vorsichtig
Der Anteil von Portfoliodeals ging nach Angaben von CBRE innerhalb eines Jahres um sieben Prozentpunkte auf 29 Prozent zurück. Auch der Anteil internationaler Investoren war rückläufig und fiel um 26 Prozentpunkte auf 20 Prozent.
Laut Savills stoßen aktuell vor allem größere Portfolios bei Investoren auf Zurückhaltung: Im ersten Halbjahr entfiel lediglich ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Paketverkäufe – im Vorjahr waren es noch 41 Prozent, heißt es in dieser Studie.
"Die Investoren am Gesundheitsimmobilienmarkt sind aktuell äußerst zurückhaltend", sagt Marco Schnell, Senior Director Investment Advisory Services bei CBRE. Hauptgrund sei die Zinswende, die die Finanzierungsbedingungen deutlich erschwert habe und hinsichtlich der Preisentwicklung für Unklarheiten sorge. "Dennoch bleibt das grundsätzliche Interesse vieler Investoren am Gesundheitsimmobilienmarkt insbesondere aufgrund der Systemrelevanz bestehen", so Schnell.
Pflegeimmobilien: Spitzenrenditen bei 4,9 Prozent
Der demografische Wandel und sinkende Pflegequoten in privaten Haushalten lassen CBRE zufolge den Bedarf für stationäre Pflege und betreutes Wohnen in den kommenden Jahrzehnten zunehmen.
Das erste Halbjahr 2023 war auf Seiten der Betreiber allerdings von einigen Insolvenzen geprägt. Diese Herausforderung auf dem Pflegeimmobilienmarkt wird in den kommenden Monaten bestehen bleiben, meint Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Die Spitzenrendite bei Pflegeimmobilien lag laut CBRE Ende des zweiten Quartals 2023 bei 4,9 Prozent. Seit dem niedrigsten Stand von 3,9 Prozent im zweiten Quartal 2022 ist sie stetig gestiegen. Die Spitzenrendite für Betreutes Wohnen stieg seit dem zweiten Quartal 2022 um 0,75 Prozentpunkte auf vier Prozent. Savills taxiert die Spitzenrendite für Pflegeheime zum Ende des ersten Halbjahres 2023 ebenfalls auf 4,9 Prozent. Gerade für Bestandsobjekte mit schlechtem Gebäudestandard oder kriselndem Betreiber dürften die Renditen im weiteren Jahresverlauf weiter nach oben gehen.
Ausblick: Solvente Betreiber beleben den Markt
Damit sich die Transaktionsdynamik wieder belebt, wäre laut CBRE-Experte schnell ein Ende der restriktiven Geldpolitik sowie ein größeres Vertrauen der Investoren in die Stabilität der Betreiber nötig. Schulte geht davon aus, dass es im weiteren Jahresverlauf zu weiteren Renditeanstiegen kommen wird – sowohl bei Pflegeimmobilien als auch bei den anderen Gesundheitsimmobilien.
Savills erwartet, dass angesichts der gestiegenen Anfangsrenditen einige Investoren wieder vermehrt Ankäufe prüfen werden, geht aber insgesamt von einer weiterhin verhaltenen Transaktionsaktivität aus. "Während mehr Pflegeheime zum Verkauf stehen, werden die Investoren in diesem Segment nur sehr selektiv agieren", prognostiziert Eiting. "Stark nachgefragt dürften Objekte mit Nutzern sein, die vor allem auf solvente Privatpatienten setzen."
Die stärkere Fokussierung auf Betreutes Wohnen und Ärztehäuser, aber auch auf Fach- und Rehakliniken, wird Savills zufolge weiter anhalten. Die wirtschaftliche Situation am Nutzermarkt ist hier aus Investorensicht viel weniger prekär als am Pflegemarkt.
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