Gesundheitsimmobilien: Nur Produktmangel bremst Investoren

Deutschland altert und Gesundheitsimmobilien sind zunehmend begehrt bei Investoren aus dem In- und Ausland. Vor allem das Interesse an Ärztehäusern und am Segment "Betreutes Wohnen" wird weiter steigen, wie eine Analyse von CBRE zeigt. Gebremst wird der Trend nur durch das knappe Angebot am Markt.

Gesundheitsimmobilien werden dem Beratungsunternehmen CBRE zufolge längst nicht mehr nur als Nischenbereich für opportunistische Investoren betrachtet. Immer mehr deutsche und ausländische Anleger verfügen mittlerweile über Branchenkenntnisse und werden im Zuge ihrer Strategie auch im Jahr 2020 auf diese Art von Betreiberimmobilien setzen. Auch neue Investoren werden laut CBRE auf den deutschen Markt drängen, der geprägt sein wird von einer weiteren Renditekompression und dem Entstehen neuer Partnerschaftsmodelle.

Auch neue Spezialfonds suchen Ärztehäuser & Co.

Demografie ist ein Trend. In zehn Jahren wird der Anteil der über 65-Jährigen in Deutschland laut Statistischem Bundesamt bei einem Drittel liegen. Darauf reagieren auch Investmenthäuser mit der Initiierung neuer Spezialfonds. So wird etwa die Luxemburger REInvest Asset Management im ersten Quartal 2020 den "REInvest Ambulante Medizinische Infrastruktur Deutschland" für institutionelle Investoren an den Start bringen.

"Durch die demografische Entwicklung ... und den zunehmenden Kooperationsbedarf der Leistungserbringer sehen wir eine hohe Nachfrage ... an entsprechenden Immobilien für den Betrieb moderner Praxen und bei weitem noch keinerlei Bedarfsdeckung." Stephan Böttger, Fondsmanager der REInvest

Der neue Fonds soll demnach vor allem in Gesundheitsimmobilien wie Ärztehäuser und Gesundheitszentren in ausgewählten deutschen Städten mit mindestens 50.000 Einwohnern investieren. Gesucht werden Neubauten oder neuere Bestandsobjekte mit einer durchschnittlichen Mietvertragsrestlaufzeit von mindestens fünf Jahren. Die anvisierte Zielrendite liegt bei rund fünf Prozent.

Anlagedruck und Nachfrageüberhang: Spitzenrenditen geben leicht nach

"Wir gehen davon aus, dass das enorme Investoreninteresse an Gesundheitsimmobilien auch 2020 weiter anhalten wird – begrenzt allein durch die Produktverfügbarkeit", prognostiziert Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland. Da die Renditen weiter sinken, werden die Investoren genauer auf Anlagekriterien wie Lage, Objekt und Betreiber achten.

Der steigende Anlagedruck und der Nachfrageüberhang haben CBRE zufolge die Renditen für Gesundheitsimmobilien bereits 2019 weiter sinken lassen: Zum Jahresende lagen etwa die Spitzenrenditen für moderne Pflegeheime bei 4,5 Prozent. Verglichen mit Ende 2018 ist dies eine Renditekompression um 0,25 Prozentpunkte. Im  Sommer 2019 lag diese noch bei 4,75 Prozent.

Starkes Wachstum bei den gehandelten Ärztehäusern und "Betreutem Wohnen"

Im gesamten Jahr 2019 wurden nach Berechnungen von CBRE am deutschen Transaktionsmarkt für Gesundheitsimmobilien 2,1 Milliarden Euro investiert – knapp ein Drittel weniger als 2018. Mit 757 Millionen Euro war das vierte Quartal jedoch das stärkste jemals gemessene Schlussquartal am Gesundheitsimmobilienmarkt Deutschland. Dominiert wurde das Transaktionsgeschehen von internationalen Investoren: Sie waren für 62 Prozent (rund 1,3 Milliarden Euro) der Investitionsvolumens verantwortlich.

Zwar entfiel mit rund 1,2 Milliarden Euro der Großteil der Investments noch auf Pflegeheime – doch das Transaktionsvolumen für Ärztehäuser stieg verglichen mit 2018 am deutlichsten: um 55 Prozent auf 263 Millionen Euro. Auch das Segment "Betreutes Wohnen" wird laut CBRE noch stärker in den Fokus der Investoren geraten: Mit einem Investitionsvolumen von 46 Millionen Euro ist der Bereich zwar noch überschaubar, doch das Wachstum – plus 131 Prozent – ist enorm und dürfte sich nach Auffassung von CBRE fortsetzen.

"Betreutes Wohnen ist für Investoren attraktiv, da dieses Segment im Vergleich zu Pflegeheimen noch keiner starken Regulatorik unterworfen ist." Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland

Seniorenresidenzen und Wohnstifte wurden im vergangenen Jahr für 470 Millionen Euro gehandelt. Bei Ärztehäusern belief sich das Transaktionsvolumen auf 263 Millionen Euro und bei Kliniken auf 135 Millionen Euro.

Gewünschter Neubau nur begrenzt möglich: "Flaschenhals" Bauland

Da ein ausgeprägter Produktmangel den Markt beherrscht, waren laut CBRE große Portfoliotransaktionen, wie sie 2016 und 2018 noch erfasst wurden, im vergangenen Jahr gar nicht mehr möglich. Der Markt ist "abgegrast". Vor allem internationale Investoren sind verstärkt an großen Deals interessiert, wie Richolt sagt. Und speziell institutionelle Investoren suchen Gesundheitsimmobilien jenseits von Pflegeheimen.

Doch "der von allen Akteuren – seien es die Betreiber, die Entwickler oder die Investoren – gewünschte Neubau und somit das Schaffen von neuen Pflegeheimplätzen ist nur in begrenztem Rahmen möglich", sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Grund dafür sei unter anderem das knappe Bauland. Im Vergleich zu anderen Assetklassen sind bei Gesundheitsimmobilien die hohen Kosten für Grundstücke und Bau wirtschaftlich häufig nicht tragbar.

"Immerhin eine positive Auswirkung des knappen Baulandes gibt es: Betreiber investieren wieder mehr in den Bestand und in Modernisierungen." Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland

Insgesamt flossen 2019 rund 400 Millionen Euro in Neubauprojekte oder Modernisierungsobjekte, das entspricht 19 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.


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