Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV – IDW fordert weiterhin Verbesserungen

Die Bewertung von Immobilienvermögen stellt auch bei der Bilanzierung eine häufig sehr große Herausforderung dar. Anders als andere Vermögensgegenstände zeichnet eine Immobilie grundsätzlich die Einzigartigkeit aus, sodass eine Wertermittlung über Märkte große Herausforderungen bzgl. der Vergleichbarkeit aufwirft. Daher ist es überaus hilfreich, dass der Gesetzgeber per Verordnung Hinweise für die Wertermittlung festgeschrieben hat, die nun noch durch weitere Auslegungshinweise ergänzt werden sollen.

Ministerium veröffentlichte umfangreiche Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat im Mai 2023 einen umfangreichen Entwurf von Muster- Anwendungshinweisen zum Verständnis der am 1.1.2022 in Kraft getretenen neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) veröffentlicht.

• Sie soll der einheitlichen Anwendung der ImmoWertV vom 14.7.2021 (BGBl. I S. 2805) dienen und
• enthält umfangreiche und sinnvolle ergänzende Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswerts von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie
• von Rechten an Grundstücken und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

Es finden sich auch umfangreiche Abbildungen, Tabellen und Formeln, die den Umgang mit der zugrunde liegenden Verordnung noch einmal deutlich vereinfachen. Die zuständigen obersten Landesbehörden können für ihren Geschäftsbereich die Anwendung verbindlich vorgeben. Darüber hinaus empfiehlt das Ministerium die Anwendung allen in der Wertermittlung Tätigen.

IDW fordert Wahlfreiheit bei Wertermittlungsverfahren

Auch das IDW begrüßt die Entwicklung von diesen Hinweisen und bestätigt den hohen Beitrag zur einheitlichen Anwendung der ImmoWertV. Allerdings weist das IDW in einem Schreiben vom 14.6.2023 an das BMWSB (erneut) darauf hin, dass bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens für den Verkehrswert auch andere als die explizit in § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV erwähnten Wertermittlungsverfahren ohne zusätzliche Einschränkung zugelassen werden sollten.

Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV "sind [grundsätzlich] das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls […] zu wählen; die Wahl ist zu begründen."

Diese Entscheidungsfreiheit bei der Wahl des bzw. der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren wird durch die vorgeschlagenen Anwendungshinweise zu § 6 eingeschränkt, indem zwischen

• normierten (d. h. explizit in § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV erwähnten) Verfahren und
• nicht normierten Verfahren

unterschieden wird.

Nach IFRS bilanzierende Unternehmen besonders betroffen

Letztere stellen gemäß den Muster-ImmoWertA einen Ausnahmefall dar und dürfen nur dann angewendet werden,

• wenn die normierten Verfahren zu keinen marktgerechten Ergebnissen führen und
• bedürfen zudem einer besonderen Begründung.

Insbesondere (Immobilien-)Unternehmen, die nach den international anerkannten Rechnungslegungsstandards der IFRS bilanzieren, ermitteln die Immobilienwerte regelmäßig mit Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren. Im Rahmen des sog. income approach gemäß IFRS 13 können grundsätzlich diverse ertragsorientierte Verfahren zur Anwendung kommen, u. a. das Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV und unterschiedlichste DCF-Verfahren. Entscheidend ist vor allem, dass

• das gewählte Bewertungsverfahren angesichts der Umstände des Einzelfalls angemessen ist und
• ausreichend Daten zur Wertermittlung vorliegen.

Aufgrund der weltweiten Anerkennung dieser Standards gibt es zudem Ausstrahlungswirkungen auch auf die Bestimmung von Werten nach HGB (Bertram/Kessler in Haufe, HGB-Kommentar, 13. Aufl., § 253 HGB, Rz. 225 oder Brinkmann in Haufe, HGB-Kommentar, 13. Aufl., § 255 HGB, Rz. 248)

Vor diesem Hintergrund regt das IDW an, auch andere Wertermittlungsverfahren als die explizit in § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV erwähnten ohne zusätzliche Einschränkung zuzulassen und die Wahl eines jeden Wertermittlungsverfahrens zu begründen.

Der 128-seitige Entwurf der Muster- Anwendungshinweise zur ImmoWertV ist hier abrufbar, die Stellungnahme des IDW findet sich hier.