Erbschaftsteuer: Bewertung des Grundvermögens / 7.1.2 Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023

Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts

Der Wert des Erbbaurechts wird für die Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 vorrangig durch Anwendung von Erbbaurechtskoeffizienten ermittelt, die die Gutachterausschüsse feststellen.^[1] Die Erbbaurechtskoeffizienten werden auf den Wert des unbelasteten Grundstücks angewendet. Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182 – 196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.

Wichtig

Finanzmathematische Methode bei Fehlen von Erbbaurechtskoeffizienten

Liegen keine Erbbaurechtskoeffizienten des Gutachterausschusses vor, wird der Wert des Erbbaurechts durch eine finanzmathematische Bewertungsmethode ermittelt.^[2] Dabei ist der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts mit einem von dem Gutachterausschuss festgelegten Erbbaurechtsfaktor zu multiplizieren. Liegt kein Erbbaurechtsfaktor vor, wird dieser mit 1,0 angenommen. Eine Ermittlung des Werts des Erbbaurechts aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte ist ab 2023 nicht mehr möglich.

Übersicht Bewertung des belasteten Grundstücks (ab 2023)

	Ansatz	Hinweise
	Wert des unbelasteten Grundstücks	Die Bewertung richtet sich nach § 179 und §§ 182 – 196 BewG
./.	Bodenwert des unbelasteten Grundstücks	Die Bewertung des unbelasteten Grundstücks richtet sich nach § 179 BewG
=	Zwischenwert	§ 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BewG
+	über die Restlaufzeit der Erbbaurechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins	§ 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 BewG; soweit keine Zinssätze für die Ermittlung der Erbbaurechtsfaktoren vorliegen, sind für die Kapitalisierung die in § 193 Abs. 4 BewG vorgegebenen Zinssätze (von 2,5 % bis 6,0 % in Abhängigkeit der Gebäudeart) anzuwenden; der Vervielfältiger ergibt sich aus Anlage 21
./.	eventuell nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts	§ 193 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 5 BewG
=	finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts	§ 193 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. Abs. 3 – 5 BewG
x	Erbbaurechtsfaktor	§ 193 Abs. 2 BewG; wenn von dem Gutachterausschuss kein Erbbaurechtsfaktor festgestellt worden ist, wird von einem Faktor von 1,0 ausgegangen
=	Wert des Erbbaurechts	§ 193 Abs. 2 – Abs. 5 BewG

Praxis-Tipp

Ausführliches Berechnungsbeispiel

Ein ausführliches Berechnungsbeispiel für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts nach den Bewertungsgrundsätzen ab dem 1.1.2023 hat die Finanzverwaltung in R B 193 ErbStR in der Fassung des AEBewG JStG 2022 (Rz. 75) aufgenommen.

Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des belasteten Grundstücks (Erbbaugrundstücks)

Der Wert des belasteten Grundstücks (Erbbaugrundstücks) wird vorrangig durch Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaugrundstückskoeffizienten auf den Bodenwert des unbelasteten Grundstücks ermittelt.^[3] Der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestehen würde.

Wichtig

Finanzmathematische Methode bei Fehlen des Erbbaugrundstückskoeffizienten

Liegt kein Erbbaugrundstückskoeffizient vor, wird der Wert des Erbbaugrundstücks im Wege der finanzmathematischen Methode unter Heranziehung der von dem Gutachterausschuss festgelegten Erbbaugrundstücksfaktoren ermittelt.^[4] Dabei ist der Wert des Erbbaugrundstücks durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks mit einem Erbbaugrundstücksfaktor zu ermitteln, der von dem Gutachterausschuss festgelegt wird. Stehen Erbbaugrundstücksfaktoren nicht zur Verfügung, gilt ein Erbbaugrundstücksfaktor von 1,0. Eine Ermittlung des Werts des Erbbaugrundstücks aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaugrundstücke ist für Bewertungsstichtage ab 2023 ausgeschlossen.

Übersicht Bewertung des Erbbaugrundstücks (ab 2023)

	Ansatz	Hinweise
	über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks	Der Wert des unbelasteten Grundstücks ermittelt sich nach § 179 BewG; § 194 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 4 BewG, der Abzinsungsfaktor ergibt sich aus Anlage 26; soweit keine Zinssätze für die Ermittlung der Erbbaugrundstücksfaktoren vorliegen, sind für die Abzinsung die in § 193 Abs. 4 BewG vorgegebenen Zinssätze (von 2,5 % bis 6,0 % in Abhängigkeit der Gebäudeart) anzuwenden – bei einem immerwährenden Erbbaurecht ist der Abzinsungsfaktor 0
+	über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierter vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins	§ 194 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 5 BewG, der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich aus Anlage 21; soweit keine Zinssätze für die Ermittlung der Erbbaugrundstücksfaktoren vorliegen, sind für die Kapitalisierung die in § 193 Abs. 4 BewG vorgegebenen Zinssätze (von 2,5 % bis 6,0 % in Abhängigkeit der Gebäudeart) anzuwenden
+	eventuell nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des ...