Erbschaftsteuer: Bewertung des Grundvermögens / 7.2.2 Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023

Die Bewertung für die Gebäude auf fremden Grund und Boden wie auch die Bewertung des belasteten Grundstücks ist seit 2023 an die Bewertung bei Erbbaurechtsfällen angelehnt. Dabei sind

• die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach § 195 Abs. 2 – Abs. 4 BewG und
• die Werte für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks nach § 195 Abs. 5 – Abs. 7 BewG gesondert zu ermitteln.

Wichtig

Kein Wert unter 0 EUR möglich

Die nach § 195 BewG ermittelten Grundbesitzwerte für die beiden wirtschaftlichen Einheiten dürfen nach § 195 Abs. 1 Satz 2 BewG nicht weniger als 0 EUR betragen.

Übersicht Bewertung des Gebäudes auf fremden Grund und Boden (ab 2023)

	Ansatz	Hinweise
	Wert des unbelasteten Grundstücks	Die Bewertung richtet sich nach § 179 und §§ 182 – 196 BewG
./.	Bodenwert des unbelasteten Grundstücks	Die Bewertung des unbelasteten Grundstücks richtet sich nach § 179 BewG
=	Zwischenwert	§ 195 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG
+	über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt	§ 195 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG; es sind die von dem Gutachterausschuss festgestellten Liegenschaftszinssätze anzuwenden, soweit diese nicht vorliegen, sind für die Kapitalisierung die in § 193 Abs. 4 BewG vorgegebenen Zinssätze (von 2,5 % bis 6,0 % in Abhängigkeit der Gebäudeart) anzuwenden; der Vervielfältiger ergibt sich aus Anlage 21
./.	eventuell nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Nutzungsrechts	§ 195 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. Abs. 4 BewG; der nicht zu entschädigende Wertanteil ist entsprechend abzuzinsen
=	Wert des Gebäudes auf fremden Grund und Boden	§ 195 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 und Abs. 4 BewG

Praxis-Tipp

Ausführliches Berechnungsbeispiel

Ein ausführliches Berechnungsbeispiel für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremden Grund und Boden nach den Bewertungsgrundsätzen ab dem 1.1.2023 hat die Finanzverwaltung in R B 195.2 ErbStR in der Fassung des AEBewG JStG 2022 (Rz. 97) aufgenommen.

Übersicht Bewertung des belasteten Grundstücks (ab 2023)

	Ansatz	Hinweise
	über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks	Der Wert des unbelasteten Grundstücks ermittelt sich nach § 179 BewG; § 195 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 6 BewG, der Abzinsungsfaktor ergibt sich aus Anlage 26; soweit keine Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses vorliegen, sind für die Abzinsung die in § 193 Abs. 4 BewG vorgegebenen Zinssätze (von 2,5 % bis 6,0 % in Abhängigkeit der Gebäudeart) anzuwenden – bei einem immerwährenden Nutzungsrecht ist der Abzinsungsfaktor 0
+	über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisiertes vertraglich vereinbartes jährliches Nutzungsentgelt	§ 195 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 7 BewG, der Kapitalisierungsfaktor ergibt sich aus Anlage 21; soweit keine Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses vorliegen, sind für die Kapitalisierung die in § 193 Abs. 4 BewG vorgegebenen Zinssätze (von 2,5 % bis 6,0 % in Abhängigkeit der Gebäudeart) anzuwenden
+	eventuell nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Nutzungsrechts	§ 195 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. Abs. 4 BewG
=	Wert des belasteten Grundstücks	§ 195 Abs. 2 i. V. m. Abs. 4 – Abs. 7 BewG

Praxis-Tipp

Ausführliches Berechnungsbeispiel

Ein ausführliches Berechnungsbeispiel für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks nach den Bewertungsgrundsätzen ab dem 1.1.2023 hat die Finanzverwaltung in R B 194 ErbStR in der Fassung des AEBewG JStG 2022 (Rz. 103) aufgenommen.