Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz keine Vorgaben. Sie kann also in schriftlicher Form z. B. in einem Ordner oder auch in elektronischer Form als Computerdatei geführt werden. Entscheidend ist, dass eine jederzeitige Einsichtsmöglichkeit für die Wohnungseigentümer oder für ermächtigte Dritte (potenzielle Erwerber, Mieter oder Rechts-/Steuerbeista...mehr

Beschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen sind "unverzüglich" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Im juristischen Kontext heißt "unverzüglich" nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB "ohne schuldhaftes Zögern", also sofort, es sei denn, der Verpflichtete ist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen daran gehindert, sofort tätig zu werden. Der Gesetzgeber geht in se...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen eröffnet § 24 Abs. 7 Satz 5 und Satz 6 WEG die Möglichkeit, Eintragungen in der Beschluss-Sammlung zu löschen. Die Löschung bestimmter Eintragungen soll nach dem Willen des Gesetzgebers der Übersichtlichkeit der Beschluss-Sammlung dienen. Auch die Löschung muss entsprechend vermerkt werden, was § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG verdeutlicht. "Kann-Vorsc...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Unerheblich ist auch, ob die Versammlung in Präsenzform, hybr...mehr

Erklärungspflichtig sind Personen, die entweder als Einzelunternehmer die Voraussetzungen für eine gesonderte Feststellung erfüllen oder zusammen mit anderen Personen Einkünfte erzielen, die ihnen gemeinschaftlich zuzurechnen sind. Eine Erklärung zur gesonderten Feststellung ist abzugeben von Einzelunternehmern mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder...mehr

Zusammenfassung Begriff Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungs...mehr

Begriff Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des n...mehr

6.1 Mietrecht Erhöhte Brandgefahr Stellt der Vermieter dem Mieter einen Kamin zur Verfügung, bei dem der Mieter die Asche selbst entsorgen muss, birgt das Mietobjekt eine größere Betriebsgefahr in sich als andere Mietobjekte. Wird die Asche von einem Dritten (Besucher des Mieters) entsorgt und kommt es dabei zu einem Wohnungsbrand, lässt dieses fahrlässige Handeln des Dritten ...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Neue Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten kann die Eigentümergemeinschaft ni...mehr

Der Eigentümerwechsel tritt zum Zeitpunkt des Erbfalls ein, d. h. zu dem Zeitpunkt, in dem der Erblasser stirbt. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Erbe als Rechtsnachfolger des Erblassers mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Nach den Vorschriften des Erbrechts haftet der Erbe auch für Hausgeldrückstände des verstorbenen Wohnungseigentümers. ...mehr

Bei dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für den Erwerberwechsel durch Zwangsversteigerung grun...mehr

Die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung ist in Schriftform zu verfassen. Dies ergibt sich zum einen aus der Bezeichnung "Niederschrift" sowie dem Unterschriftenerfordernis des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG. Hiernach ist die Niederschrift von dem Vorsitzenden der Versammlung – in aller Regel also dem Verwalter – und einem Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. Soweit ein...mehr

Vorauszuschicken ist zunächst, dass die Nachgenehmigung einer Erhaltungsmaßnahme, die ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, lediglich das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft. Durch einen solchen Beschluss gehen keine Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche gegen die ausführende Firma verloren.[1] Von erheblich...mehr

Berichtigungsanspruch Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Anspruchstellers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.[1] Der einzelne Wohnungseigentümer kann seinen Anspru...mehr

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Das Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs ist nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition des klagenden Wohnungseigentümers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde. Das Rechtsschutzinteresse ist aber nicht schon dann gegeben, wenn das Protokoll unrichtige oder unvollstän...mehr

Anders ist dies zu beurteilen, wenn die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wirksamkeit der jeweiligen Beschlussfassung von einer Aufnahme in die Niederschrift abhängig macht. Dann sind die Beschlüsse erst wirksam gefasst, wenn sie tatsächlich auch in der Versammlungsniederschrift ordnungsgemäß wiedergege...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn d...mehr

Grundsätzlich ist der Verwalter nicht verpflichtet, Kopien von den Versammlungsniederschriften an die Wohnungseigentümer zu übersenden. Dies gilt auch für den Fall, dass sie entsprechende Kostenerstattung anbieten. Der Wohnungseigentümer kann vielmehr im Rahmen der Einsichtnahme vor Ort in den Räumen des Verwalters auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder...mehr

Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetzlicher Vertreter, der Insolvenzverwalter im Fall der Insolvenz über das Vermögen des Wohnungseigentümers (solange er die Sondereigentumseinheit nicht freigegeben hat), der Zwangsverwalter, soweit die Zwangsverwaltung der Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers angeordnet ist, der Testamentsvollstrecker zur Einsicht berecht...mehr

Bauliche Veränderung Der Anschluss eines Kaminofens an einen Kaminzug stellt eine bauliche Veränderung gem. § 20 Abs. 1 WEG dar, der eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf. Der Gestattungsbeschluss muss dabei den im Wohnungseigentumsrecht geltenden Gleichheitsgrundsatz berücksichtigen und im Rahmen einer abstrakten Regelung berücksichtigen, wie andere Woh...mehr

Werden Beschlüsse gefasst, bei denen der Verwalter bereits im Rahmen der Beschlussfassung bestimmte Bedenkenhinweise geäußert hat, sind diese auch unbedingt in die Niederschrift aufzunehmen. So wird z. B. ein Beschluss über eine längerfristige Kreditaufnahme u. a. deshalb für ungültig erklärt, weil die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung nicht über die im Innenverhält...mehr

Entsprechend des Ablaufs der Eigentümerversammlung sollte der Verwalter zunächst die Feststellung der ordnungsmäßigen Einberufung der Versammlung protokollieren. Dies kann zumindest dann von Bedeutung sein, wenn im Rahmen einer Vollversammlung sämtliche Wohnungseigentümer anwesend sind. Vollversammlung kann Einberufungsmängel heilen Sind in einer Eigentümerversammlung sämtlic...mehr

Das Gesetz regelt in § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG lediglich die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, ohne deren Übersendung an die einzelnen Wohnungseigentümer anzuordnen. Insoweit ist eine solche grundsätzlich nicht erforderlich. Abweichendes kann sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben: Durch Vereinbarung kann bestimmt sein, dass der Verw...mehr

Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Versammlungsniederschriften, stellt dies einen wichtigen Grund für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags dar. Abberufen werden kann der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ohnehin jederzeit und grundlos. Auskunftsverpflichtet ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verweig...mehr

Der Ersteller der Niederschrift kann zusammen mit den weiteren Unterzeichnern jederzeit eine fehlerhafte Niederschrift korrigieren.[1] Freilich sind die Wohnungseigentümer hiervon in Kenntnis zu setzen. Ist der Verwalter zur Übersendung der Niederschrift verpflichtet, hat er die korrigierte Fassung der Niederschrift den Wohnungseigentümern zu übersenden. Ist eine Übersendung...mehr

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet sind, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. 2 praxisrelevante Ausnahmen von diesem Grundsatz r...mehr

Unabhängig von der Frage, ob der Verwalter verpflichtet ist, die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern zu übersenden, verleiht § 18 Abs. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und damit auch in die Versammlungsniederschrift. 7.1 Zur Einsicht Berechtigte Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetz...mehr

Selbst wenn der Verwalter als Versammlungsleiter fungiert, können die Wohnungseigentümer zur Geschäftsordnung beschließen, dass z. B. ein Wohnungseigentümer ggf. in seiner Funktion als Mitglied des Verwaltungsbeirats die Niederschrift erstellt. Beschluss über die Wahl des Erstellers des Versammlungsprotokolls TOP XX: Wahl des Erstellers der Niederschrift Die Wohnungseigentüme...mehr

Insbesondere im Fall der Verwalterabberufung oder auch im Fall der Amtsniederlegung durch den Verwalter kommt es zum Wechsel im Versammlungsvorsitz, so die Eigentümerversammlung noch fortgeführt werden soll. Entsprechendes kann erforderlich werden, wenn etwa der Verwalter wegen persönlichen Anfeindungen den Versammlungsvorsitz abgeben, aber die weitere Durchführung der Versa...mehr

Neben den Beschlüssen einschließlich der Negativbeschlüsse sind auch Geschäftsordnungsbeschlüsse in die Niederschrift aufzunehmen. Zwar beschränkt sich die Wirkung von Geschäftsordnungsbeschlüssen auf die konkrete Versammlung und hat keine Auswirkungen für die Zukunft. Dennoch aber kann ein ordnungswidriger Geschäftsordnungsbeschluss zur Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse füh...mehr

Die Versammlungsniederschrift ist unverzüglich zu erstellen. Neben der unverzüglichen Eintragung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung, ist der Verwalter jetzt auch verpflichtet, die Versammlungsniederschrift ebenso unverzüglich zu erstellen. Erfolgt die Eintragung in die Beschluss-Sammlung nicht binnen einer Woche nach der Wohnungseigentümerve...mehr

Grundsätzlich hat die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters zu erfolgen.[1] Dieser Grundsatz erfährt allerdings Ausnahmen: Ist der Sitz der Verwaltung weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage, muss der Verwalter die Einsicht am Ort der Wohnanlage ermöglichen.[2] Dies allerdings nicht, wenn die Entfernung lediglich 21 Kilometer beträgt.[3] Sind die Befindlich...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalter die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Beschlussergebnis zu protokollieren, da diese grundsätzlich ebenso wie positive Beschlüsse angefoc...mehr

Die Versammlungsniederschrift dient dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer – insbesondere der in der Versammlung nicht anwesenden – und ihrer Rechtsnachfolger. Möglichst lückenlos soll insoweit die Rechtslage der Gemeinschaft neben den Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und etwa weiter existierenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer tr...mehr

Begriff Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll)[1] aufzunehmen. Diese ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnu...mehr

Enthalten Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben, gilt die gesetzliche Regelung und somit auch der Grundsatz, dass der Verwalter grundsätzlich frei ist in seiner Entscheidung, ob er die Niederschrift als Ablaufprotokoll erstellt oder lediglich als Ergebnis- bzw. Beschlussprotokoll. Bei der Fassung der Niederschrift als Ablaufprotokoll wird der gesamte Verl...mehr

Fungiert in aller Regel der Verwalter als Versammlungsleiter, obliegt ihm auch die Pflicht zur Erstellung der Niederschrift, soweit nichts Abweichendes beschlossen oder vereinbart wurde. Er hat dann die Niederschrift aber nicht notwendigerweise selbst zu erstellen, sondern kann sich hier eines Mitarbeiters seines Unternehmens bedienen.[1] Freilich wird insoweit nur ein Mitar...mehr

Nicht selten in der Verwalterpraxis verweigern einzelne Unterzeichnungsverpflichtete ihre Unterschrift. Egal aus welchem Grund die Weigerung erfolgt, hat diese keinerlei Auswirkungen auf die Beschlüsse selbst, da diese ja mit ihrer Verkündung wirksam werden. Freilich ist durch die verweigerte Unterschrift der Beweiswert der Niederschrift geschmälert. Was ist zu tun, wenn die...mehr

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.[1] Allerdings kommt der Versammlungsniederschrift ein indizieller Beweiswert zu, der im Rahmen streitiger Ausei...mehr

Das Gesetz selbst lässt offen, wer die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer nichts anderes oder besteht eine entgegenstehende Vereinbarung, ist der Versammlungsleiter zur Erstellung der Niederschrift verpflichtet. Versammlungsleiter ist wiederum in aller Regel der Verwalter. 2.1 Regelung durch Geschäftsordnungsbeschluss Selbst wenn der...mehr

Die Klage auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Verwalter erstellt für sie als Organ die Niederschrift, die Mitunterzeichner werden insoweit als Hilfsorgane tätig. .[1]mehr

Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann die Verpflichtung zum Erstellen von Versammlungsniederschriften grundsätzlich abbedungen werden. Durch bloßen (Mehrheits-)Beschluss ist dies freilich mangels Beschlusskompetenz nicht möglich.mehr

Erhöhte Brandgefahr Stellt der Vermieter dem Mieter einen Kamin zur Verfügung, bei dem der Mieter die Asche selbst entsorgen muss, birgt das Mietobjekt eine größere Betriebsgefahr in sich als andere Mietobjekte. Wird die Asche von einem Dritten (Besucher des Mieters) entsorgt und kommt es dabei zu einem Wohnungsbrand, lässt dieses fahrlässige Handeln des Dritten die Betriebsg...mehr

Öffentliches Recht Die Bauordnungen der Länder formulieren nahezu gleichlautend, dass die Abgase von Feuerstätten durch Abgasleitungen, Schornsteine und Verbindungsstücke (Abgasanlagen) so abzuführen sind, dass keine Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen entstehen: Baden-Württemberg: § 32 Abs. 3 LBO BW Bayern: Art. 40 Abs. 3 BayBO Berlin: § 42 Abs. 3 BauOBln Brandenburg: § 42 ...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Im Fall der Amtsbeendigung – aus welchem Grund auch immer – hat der Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.[1] Er hat diejenigen Unterlagen herauszugeben, die er aufgrund eigener Verwaltertätigkeit erlangt hat[2], die aus der Geschäftsbesorgung resultieren[3] und die er von seinem Amtsvorgänger erhalten hat.[4] Zu übergeben sind stets die Originalunterlagen. Die...mehr

Vom Recht der Einsicht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen ist sein Recht auf Auskunft gegenüber dem Verwalter abzugrenzen. Anders als beim Einsichtsrecht handelt es sich dabei in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch. Allerdings wird...mehr

Aus § 269 Abs. 1, Abs. 2 BGB folgt, dass das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich am Ort der Wohnanlage auszuüben ist. Allerdings fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und als deren Ausführungsorgan. Insoweit ist das Recht auf Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben.[1] Ve...mehr

§ 18 Abs. 4 WEG verleiht den Wohnungseigentümern gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Daneben regelt § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG das Recht zur Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung. Beim Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Individualanspruch, den ein jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächt...mehr