Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Das Aktienrecht regelt für den Fall der elektronischen Teilnahme an der Hauptversammlung in § 243 Abs. 3 Nr. 1 AktG das Beschlussanfechtungsrecht wegen technischer Störungen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann die Anfechtung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht auf eine durch eine technische Störung verursachte Verletzung von Rechten, die auf elektronischem Wege wahrg...mehr

Für den Versammlungsleiter muss während der gesamten Dauer der Eigentümerversammlung und zu jedem Tagesordnungspunkt die Überprüfung der Mehrheitsverhältnisse möglich sein, um zuverlässig die Beschlussergebnisse verkünden zu können. Auch muss die Legitimation jedes Wohnungseigentümers wie bei einer Präsenzteilnahme erfolgen. Hier sollte eine Identifizierung im Wege einer Reg...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann abweichendes weder beschlossen noch vereinbart werden.[1] Die Abberufung bedarf keiner besonderen Voraussetzungen, insbesondere ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.mehr

Den Beschluss über seine Abberufung kann der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr anfechten. Er kann grundsätzlich nicht mehr Kläger einer Beschlussklage sein, wie § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Dies könnte er nur, wenn er gleichzeitig Wohnungseigentümer wäre. Ist dies nicht der Fall, kann er dem Anfechtungskläger als Nebenintervenient, also als Streithelf...mehr

Nach § 9a Abs. 3 WEG obliegt auch die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens der GdWE und aufgrund ausdrücklicher Verweisung auf § 27 WEG der Verwaltung durch den Verwalter. Der Verwalter hat das Gemeinschaftsvermögen strikt von seinem Vermögen, vom Vermögen anderer verwalteter Gemeinschaften und vom Vermögen eines Wohnungseigentümers, für den er die Sondereigentumsverwaltung üb...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Nach erfolgter Beschlussfassung ist der Verwalter verpflichtet, für eine unverzügliche Umsetzung des Beschlusses zu sorgen. Wartet der Verwalter ab, droht ein hohes Haftungsrisiko. Haben die Wohnungseigentümer den Verwalter z. B. beauftragt, an einem Treppenaufgang ein fehlendes Geländer anbringen zu lassen, so hat der Verwalter für die unverzügliche Ausführung des Auftrags ...mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber nach § 1030 Abs. 1 BGB grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist...mehr

Formelle Mängel – insbesondere die Einberufung durch einen Nichtberechtigten, die ungenügende Bezeichnung von Tagesordnungspunkten oder aber ein Unterschreiten der Ladungsfrist – können durch eine Vollversammlung geheilt werden.[1] Voraussetzung ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung persönlich anwesend sind. Weitere Voraussetzung ist, dass sich alle Eigen...mehr

Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände ...mehr

Wie § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG zum Ausdruck bringt, sind in die Beschluss-Sammlung auch bei einem Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG neben dem Wortlaut Ort und Datum der Verkündung einzutragen. Gefasst ist ein Beschluss im Umlaufverfahren, wenn die Zustimmung des letzten Wohnungseigentümers beim Verwalter eingeht, dieser das Beschlussergebnis feststellt und d...mehr

Gem. § 3 Satz 1 HeizkostenV muss eine Jahresabrechnung die Kosten, die der HeizkostenV unterfallen, nach ihren Maßstäben umlegen. Vor allem sind nur Umlageschlüssel maßgeblich, die konform mit der HeizkostenV festgelegt worden sind. Nach der ständigen Rechtsprechung entspricht allein eine den Anforderungen der HeizkostenV genügende Jahresabrechnung den Grundsätzen ordnungsmä...mehr

Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten und somit konkludent erfolgen. Dies erfolgt z. B. durch Einzug in die Wohnung, womit der jeweilige Wohnungseigentümer die Werkleistung des Unternehmers körperlich entgegennimmt. Dies ist allerdings nur der erste Bestandteil der Abnahme. Weiterer Bestandteil der Abnahme ist die Billi...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Abweichende Regelung in Gemeinschaftsordnung § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a. F. regelten noch, dass die Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig war, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war. Viele Alt-Gemeins...mehr

Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen, ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, müssen die Prüfung zum zertifizierten Verwalter auch nicht ablegen.[1] Nach Sinn und Zweck von § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG überzeugt dies nicht. Gegenüber den Wohnungseigentümern werden bei der Akquise vor allem Geschä...mehr

Das Insolvenzgesetz unterscheidet zwischen dem Regel- und dem Verbraucherinsolvenzverfahren. Verbraucherinsolvenzverfahren Für eine GdWE ist vor allem von Bedeutung, dass sie bei einem Verbraucherinsolvenzverfahren befragt wird, ob sie an einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigung teilnimmt (im Regelinsolvenzverfahren kann es dazu im Zusammenhang mit einem...mehr

Ist die Eichfrist abgelaufen – oder droht der Ablauf – können die betroffenen Messgeräte neu geeicht werden. In den meisten Fällen wird anstelle der Nacheichung allerdings ein neues geeichtes Messgerät installiert, da Ausbau, Nacheichung und Wiedereinbau einen höheren Kostenaufwand verursachen als der Einbau neuer Geräte. Untergeordnete Maßnahme Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kan...mehr

Die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage beträgt gemäß § 45 Satz 1 WEG einen Monat. Sie beginnt mit der Beschlussverkündung zu laufen und kann weder durch Vereinbarung verlängert noch verkürzt werden. Ebenso kann das Beschlussanfechtungsrecht durch Vereinbarung weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Denn die Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren unterliege...mehr

Das Insolvenzverfahren wird nach § 13 Abs. 1 InsO auf schriftlichen Antrag eröffnet. Der Insolvenzantrag ist zulässig, wenn der Antrag den Erfordernissen des § 14 Abs. 1 InsO entspricht. Antragsberechtigt sind die Gläubiger und der Schuldner (= Wohnungseigentümer). Der Antrag eines Gläubigers ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Gläubiger ein rechtliches Interesse an d...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen und/oder Räume zu vermieten. In Betracht kommen z. B. ganze Wohnungen ("Hausmeisterwohnung"), Kellerräume, Bodenräume, Garagen, Parkflächen, Parkplätze[1], die Fassade oder Freiflächen. Über die Frage, ob gemeinschaftliches Eigentum vermietet wird, kann nach h. M. aber auch beschlossen ...mehr

Ob die GdWE ordnungswidrig handelt und ein Bußgeld befürchten muss, bemisst sich an § 72 TrinkwV. Strafvorschriften enthält § 75 IfSG. Legionellen im Trinkwasser Erkrankt bspw. der Mieter einer Wohnung wegen Legionellen im Trinkwasser an einer Lungenentzündung, kann er Ansprüche gegen den vermietenden Wohnungseigentümer haben, wenn dieser seiner Pflicht zur Untersuchung des T...mehr

Die HeizkostenV ist auch in Wohnungseigentumsanlagen anzuwenden. Entgegenstehende Bestimmungen der Wohnungseigentümer sind nach §§ 3 Satz 1 und 2 HeizkostenV unwirksam. Jeder Wohnungseigentümer kann aus diesem Grund nach §§ 2, 3 Satz 1, 4 Abs. 4 HeizkostenV jederzeit gemäß § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG von der GdWE verlangen, dass der anteilige Verbrauch der Nutzer an Wärme u...mehr

In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] Beim Verwalter handelt es sich demgegenüber regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen also...mehr

Ist aufgrund der vorgenannten Voraussetzungen eine Untersuchungspflicht zu bejahen, hat die Verwaltung die Untersuchungen gem. § 31 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 TrinkwV mindestens alle 3 Jahre durch eine "Untersuchungsstelle" durchführen zu lassen (§ 39 TrinkwV).[1] Probenahmestellen Die Verwaltung hat nach § 41 TrinkwV sicherzustellen, dass an der Wasserversorgungsanlage nach den a...mehr

Ein noch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossener Vorschuss auf eine Sonderumlage – gleich welchen Zwecks – ist eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 InsO. Sie ist zur Tabelle anzumelden. Die anteilige Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur Zahlung einer nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von ihm durch Hausgeldrückstand vor Insolv...mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. Er informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer En...mehr

Die Zustellung der Anfechtungsklage erfolgt gegenüber dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der GdWE. Dies gilt für sämtliche Anfechtungsklagen. Ob der Verwalter den Beschlussmangel zu vertreten hat und insoweit ein Interessenkonflikt bestehen könnte, spielt keine Rolle. Wird die Klage dem Verwalter zugestellt, sollte sie möglichst unverzüglich an einen Rechtsanwalt weiter...mehr

Überblick Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 1 in Verbindung mit § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2023[1] grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein "zertifizierter Verwalter" bestellt wird. Der Sache nach handelt es sich dabei um ein "funktionales Äquivalent" für den seit Längerem geforderten "Sachkundenachweis".[2] Dessen öffentlich-rechtli...mehr

Begründet wird die Baulast durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers. Diese bedarf der Schriftform. Die Unterschrift des Eigentümers muss notariell beglaubigt sein, es sei denn, die Erklärung wird vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet. Die Erklärung wird stets freiwillig abgegeben, die Baubehörde kann den Eigentümer hierzu nicht zwingen. Allerdin...mehr

Die häufigsten gegen die GdWE erhobenen Klagen sind die Beschlussklagen der Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 WEG (dazu näher nachfolgendes Kap. B.IV.1.3). Daneben kommen Klagen der Wohnungseigentümer gegen die GdWE auf Leistung in Betracht, z. B. auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, auf Ladung zu einer Versammlung, auf Erstellung der Niederschrift zu einer Versamml...mehr

Der Verwalter ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, nichtige Beschlüsse durchzuführen. Erkennbar nichtige Beschlüsse darf der Verwalter nicht durchführen. Allerdings ist die Grenze im Einzelfall fließend, ob ein Beschluss nur lediglich anfechtbar oder nichtig ist. Die h. M. in der Literatur will hier das Risiko auf den Verwalter verlagern: Führt er nichtige Beschlüsse dur...mehr

8.9.1 Anmeldung des ausstehenden Hausgelds Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die GdWE als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu b...mehr

Im Fall der Erstbestellung des Verwalters nach Begründung des Wohnungseigentums ist die Höchstdauer der Bestellung gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG auf 3 Jahre begrenzt, im Übrigen beträgt sie 5 Jahre. Freilich kann der Verwalter wiederbestellt werden (siehe hierzu Kap. B.I.8.4). Kauf vom Bauträger Die Begrenzung der Erstbestellung auf 3 Jahre soll dem Umstand Rechnung tragen, das...mehr

Belastungsgegenstand ist immer das Grundstück. Auch mehrere Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer können mit einer gleichgerichteten Grunddienstbarkeit belastet werden. Grundsätzlich kann das gemeinschaftliche Grundstück auch zugunsten einer Sondereigentumseinheit mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden. Praxis-Beispiel Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentums...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die GdWE geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Insbeso...mehr

Das Recht zur Einladung beinhaltet auch die Befugnis, eine einberufene Versammlung abzusagen oder zu verlegen.[1] Haben allerdings im wenig praxisrelevanten Fall sämtliche Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen, kann auch die Absage oder Verlegung nur durch alle Eigentümer einvernehmlich erfolgen.[2] Gründe für die Verlegung/Absage einer Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch ein anderes Gesetz schreiben der Verwaltung vor, die Jahresabrechnung i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach dem Aufbau und/oder den Inhalten der Betriebskostenverordnung zu gestalten. In der Praxis ist es allerdings üblich, in der Gesamtjahresabrechnung zwischen solchen Kosten zu unterscheiden, die auf einen Mieter "umgelegt" werden könn...mehr

Im Hinblick auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090ff. BGB gilt der Grundsatz, dass alles, was Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann, nach § 1090 Abs. 1 BGB auch Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein kann. Maßgeblicher Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist, dass die Grundstücksbelastung nicht zugunsten eines Grundstückseige...mehr

Diese Versicherung sichert Vermögensschäden ab, die aufgrund beruflicher Fehler entstehen. Bei der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung handelt es sich um eine betriebliche Haftpflichtversicherung, die Versicherungsschutz für den Fall bietet, dass der Versicherungsnehmer oder einer seiner Mitarbeiter bei der Ausübung der beruflichen Tätigkeit eine Pflichtverletzung begeht...mehr

Gefährliche Einfriedung Allgemein sind an die Verkehrssicherungspflicht bei Kinderspielplätzen besonders hohe Anforderungen zu stellen.[1] Ist ein Spielplatz also etwa mit einem Stacheldraht oder mit einer Dornenhecke umzäunt, so hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass diese gefährliche Einfriedung beseitigt wird.[2] In derartigen Extremfällen ist der Verwalter verpflichtet, ...mehr

Zu welchem Zeitpunkt die Vor- und Nachschüsse fällig sein sollen, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht die Verwaltung.mehr

Nach § 31 Abs. 1 Satz 1 MessEG dürfen ausschließlich Messgeräte oder sonstige Messgeräte verwendet werden, die den Bestimmungen des MessEG und der auf seiner Grundlage erlassenen Rechtsverordnungen entsprechen. Nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 MessEG hat, wer ein Messgerät "verwendet", sicherzustellen, dass die wesentlichen Anforderungen an das Messgerät nach § 6 Abs. 2 MessEG – d. h. ...mehr

8.7.1 Allgemeines Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden. Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen. 8.7.2 Hausgeld: Vor Eröffnung fällige Forderungen Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverf...mehr

Der Verwalter ist verpflichtet, die Verwaltungsunterlagen zu führen. Nach § 9a Abs. 3 WEG ist Inhaberin des Gemeinschaftsvermögens die GdWE. Die Verwaltungsunterlagen sind Teil des Gemeinschaftsvermögens und daher Eigentum der GdWE und nicht der Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft – und schon gar nicht des Verwalters.[1] Aufbewahrung und Archivierung Die Verwaltungsun...mehr

Zahlungen der Versicherung auf Schäden im Gemeinschaftseigentum sind Einnahmen, in die Jahresabrechnung aufzunehmen und nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG unter den Wohnungseigentümern zu verteilen. Handelt es sich um eine Entschädigung für einen Schaden im Sondereigentum, ist diese direkt an den Sondereigentümer auszukehren.[1]mehr

Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft ihn in erster Linie die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssicherung zu organisieren. Hierzu gehört, dass er Gefahrenquellen lokalisiert und Abhilfemaßnahmen entweder selbst in Angriff nimmt oder aber Beschlüsse der Wohnungs...mehr

Bei den Beschlussklagen handelt es sich um die Klage, einen Beschluss für ungültig zu erklären (Anfechtungsklage), die Klage, die Nichtigkeit eines Beschlusses festzustellen (Nichtigkeitsklage) oder die Klage eines Wohnungseigentümers, dass das Gericht einen Beschluss fasst (Beschlussersetzungsklage). 1.3.1 Partei: Nur Wohnungseigentümer Eine Beschlussklage kann nach § 44 Abs. 1 ...mehr

Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann die Verpflichtung zum Erstellen von Versammlungsniederschriften abbedungen werden. Durch bloßen (Mehrheits-)Beschluss ist das mangels Beschlusskompetenz nicht möglich.mehr

Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte spielen seit der WEG-Reform 2007 eine große Rolle. 8.8.1 Aussonderung Die GdWE kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich ...mehr

Mit der Befriedigung der Insolvenzgläubiger wird nach dem allgemeinen Prüfungstermin begonnen. Verteilungen können stattfinden, solange hinreichende Barmittel in der Insolvenzmasse vorhanden sind. Die Verteilungen werden vom Insolvenzverwalter vorgenommen. Vor einer Verteilung hat der Insolvenzverwalter ein Verzeichnis der Forderungen aufzustellen, die bei der Verteilung zu ...mehr