Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

WEG-Verwalter und Fördermittelberatung Soweit ein WEG-Verwalter nicht über spezielle Kenntnisse der Fördermittelberatung verfügt, sollte er wegen der möglichen Haftungsrisiken davon absehen (siehe hierzu Kap. B.V.3.2.3). Im Rahmen seines Amtes ist der WEG-Verwalter aber durchaus zur Prüfung verpflichtet, ob für eine konkret durchzuführende Maßnahme Fördermittel infrage kommen...mehr

Der Gebäudeeigentümer hat nach § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Gesamtjahresabrechnung Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind ohne Verteilung vollständig in die Gesamtjahresabrechnung nach dem Abflussprinzip ...mehr

Die Verwaltung hat nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Beschlussklage unverzüglich bekannt zu machen (dazu Kap. B.IV.1.3.2).mehr

Zeitnahe Umsetzung Die beschlossene Maßnahme ist zeitnah umzusetzen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn er zunächst einen Beschluss über eine größere Sanierungsmaßnahme nicht durchführt, weil die Finanzierung dieser Maßnahme nicht gesichert ist[1] ode...mehr

Durch eine ausführliche Stammdatenanlage für das einzelne Objekt und die jeweiligen Wohnungseigentümer lassen sich sämtliche Informationen, Adressen, Verträge und Fristen verwalten. Die Daten sollten in regelmäßigen Abständen geprüft und aktualisiert werden. 2.1 Objektstammdaten Eigentümergemeinschaft ___________...mehr

Bei der Wahl des Versammlungsraums ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümerversammlung nicht öffentlich ist. So scheiden von vornherein Räume aus, die von anderen Personen als den Wohnungseigentümern ungehindert frequentiert werden können. Die Eigentümerversammlung kann nicht im offenen Gastraum einer Gaststätte durchgeführt werden.[1] Gleiches gilt im Sommer für ei...mehr

Einen Mietvertrag über Sondereigentum kann nur der Wohnungseigentümer als Vermieter oder für ihn ein Vertreter außerordentlich kündigen. Dieser Vertreter kann im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung auch die Verwaltung sein.mehr

Das Urteil in einer Beschlussklage wirkt nach § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.mehr

Der Verzugszinssatz beträgt von Gesetzes wegen i. d. R. für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 288 BGB). Die Wohnungseigentümer können die Höhe der geschuldeten Zinsen abweichend vom Gesetz vereinbaren.mehr

Einen Mietvertrag über Sondereigentum kann nur der Wohnungseigentümer als Vermieter oder für ihn ein Vertreter außerordentlich kündigen. Dieser Vertreter kann im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung auch die Verwaltung sein.mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kann beim zuständigen Bauamt formlos beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings die Darlegung eines berechtigten Interesses. Einsichtsberechtigt sind in erster Linie die Eigentümer, im Bereich des Wohnungseigentums selbstverständlich auch der Verwalter.mehr

Auskunft Nach Art. 15 DSGVO hat die betroffene Person das Recht, Auskunft über ihre vom Verantwortlichen verarbeiteten personenbezogenen Daten zu verlangen. Insbesondere kann Auskunft über die Verarbeitungszwecke, die Kategorie der personenbezogenen Daten, die Kategorien von Empfängern, gegenüber denen die Daten offengelegt wurden oder werden, die geplante Speicherdauer, das ...mehr

Die rechtlichen Vorgaben zu Energieausweisen sind im GEG geregelt, und zwar in den §§ 79ff. GEG. Der Energieausweis dient zunächst nur der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er soll einen Vergleich dieser Eigenschaften mit denen anderer Gebäude ermöglichen, was die Grundnorm des § 79 Abs. 1 GEG regelt. Im Fall von Mehrhausanlagen ist zu beachten,...mehr

Der "große" Schadensersatz hat insbesondere beim Bauträgervertrag praktische Relevanz. Im Gegensatz zum "kleinen" Schadensersatz, bei dem der Besteller das mangelhafte Werk behält, führt die Geltendmachung des "großen" Schadensersatzes zur Rückabwicklung des gesamten Vertrags. Der Wohnungseigentümer will also seine Eigentumswohnung nicht behalten und ist nun vom Unternehmer ...mehr

Die Verwaltung treffen in Bezug auf WEG-Streitigkeiten noch viele andere Aufgaben, u. a.: Ggf. der Ausgleich des Kostenansatzes des Gerichts, des Prozessgegners sowie des Rechtsanwalts der GdWE. Hierzu ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG befugt. Die Information der Wohnungseigentümer über den Ausgang des Rechtsstreits. Eintragungen in der Beschluss-Sammlung, nämlich n...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann. Dies wurde verbreitet angenommen und insbesondere vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht zulässig...mehr

Eine praktische Bedeutung kommt dem Ausbau oder der Erweiterung eines Bestandsgebäudes im Bereich des Wohnungseigentums nur im Hinblick auf einen nachträglichen Dachgeschossausbau zu. Bekanntlich können entsprechende Ausbaubefugnisse bereits in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gestattet werden, sie können aber auch durch Beschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 ...mehr

In aller Regel wird das Amt des Verwaltungsbeirats ehrenamtlich ausgeübt. Es wird von Wohnungseigentümern ausgeübt, die über keine besonderen kaufmännischen oder technischen Kenntnisse verfügen müssen. Sie müssen lediglich die Sorgfalt an den Tag legen, die ein ordentliches Mitglied walten lässt. Bezüglich der Haftung der Beiratsmitglieder unterscheidet das Gesetz demnach au...mehr

Die GdWE hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Schadensersatz droht Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der GdWE dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder gegen den säumigen Wohnungseige...mehr

Den öffentlichen Glauben des Grundbuchs regelt § 892 BGB. Er soll dem rechtsgeschäftlichen Erwerber die Sicherheit verleihen, dass das, was im Grundbuch steht, auch richtig ist. Insoweit kann nach der Fiktion des § 891 Abs. 1 BGB davon ausgegangen werden, dass demjenigen das Recht tatsächlich zusteht, zu dessen Gunsten es im Grundbuch eingetragen ist. Praxis-Beispiel Nießbrau...mehr

Zu den nach § 103 Abs. 1 ZPO im Kostenfestsetzungsverfahren einer Anfechtungsklage festzusetzenden Kosten, die nach den Vorschriften der §§ 91ff. ZPO erstattungsfähig sind, gehören nach h. M. nur die Kosten für die Terminswahrnehmung – Zeitaufwand für die Wahrnehmung von Gerichtsterminen (ohne Vorbereitungszeit) sowie die Anreise zu diesen Terminen. Der allgemeine Aufwand fü...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht ist eine deliktsrechtliche Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen, deren Unterlassen zu Schadensersatzansprüchen nach § 823 BGB führen kann. Wer jedenfalls eine Gefahrenquelle schafft oder für sie verantwortlich ist, muss dafür sorgen, dass durch diese niemand einen Schaden erleidet. Jeder, der einen Verkehr eröffnet, ist für dessen Si...mehr

Die GdWE kann sich mit dem Hausgeldschuldner vergleichen. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn man wirklich ernsthaft über den Anspruch der GdWE streiten kann oder es andere Gründe gibt, aufeinander zuzugehen, und wenn die GdWE und der Hausgeldschuldner anwaltlich vertreten sind. Ein von Rechtsanwälten im Namen und mit Vollmacht der von ihnen vertretenen Parteien abgeschlossener...mehr

Die Bundesregierung hat das gesetzliche Messwesen durch das "Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens" v. 25.7.2013[1] neu geordnet und das "Gesetz über das Inverkehrbringen und die Bereitstellung von Messgeräten auf dem Markt, ihre Verwendung und Eichung sowie über Fertigpackungen" (Mess- und Eichgesetz – MessEG) sowie am 11.12.2014[2] die "Verordnung über das Inv...mehr

Eingesehen werden kann das Grundbuch persönlich oder durch einen Bevollmächtigten. Ein Nachweis der Vollmacht kann, muss aber nicht verlangt werden. Die von einem Rechtsanwalt begehrte Einsicht in die Grundakten zur Ermittlung des Umfangs einer die Wohnungseigentümer belastenden Dienstbarkeit kann nur dann von dem Nachweis der Legitimation des Verwalters abhängig gemacht wer...mehr

Die originäre Haftung der GdWE folgt aus § 823 Abs. 1 BGB als Schädigerin. Ihre Haftung aus einer Verletzung eines Schutzgesetzes folgt aus § 823 Abs. 2 BGB. Die Haftung als Grundstücksbesitzer trifft die Gemeinschaft über § 836 BGB. Für Pflichtverletzungen des Verwalters haftet die Gemeinschaft entsprechend §§ 31, 89 BGB. Soweit der Verwalter für die GdWE Dritte mit der Überna...mehr

Die ehrenamtlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind sowohl mit Zeitaufwand als auch mit Risiken verbunden. Eine Haftung kann sich gegenüber der GdWE, gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber Dritten (z. B. einem Vertragspartner der Gemeinschaft) ergeben. Zu denken ist z. B. an die Folgen einer fehlerhaften Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Vermöge...mehr

Das Insolvenzgericht kann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO auf diesen über, wenn das Gericht dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt. In diesem Fall hat der vorläufige Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 1...mehr

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergeb...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist voneinander zu trennen, weshalb von der Trennungs...mehr

Erfolgt im Bestandsgebäude ein Austausch bislang ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen oder Armaturen, sind nach § 69 GEG die Dämmschichtvorgaben nach Anlage 8 GEG einzuhalten. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn sich die Wärmeverteilungsleitungen in beheizten Räumen oder in Bauteilen zwischen beheizten Räumen befinden und ihre Wärmeabgabe durch frei liegen...mehr

Grundvoraussetzungen des Inkasso I. d. R. wird die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der GdWE gegen einen säumigen Hausgeldschuldner gerichtlich vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird die Verwaltung auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2] Erhebliche Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG? Ausnahmsweise kann die g...mehr

Versicherungsnehmerin ist die GdWE, für die der bestellte Verwalter als deren Organ handelt. Im Außenverhältnis wird die GdWE gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Verwalter vertreten, dessen Vertretungsmacht (mit Ausnahme von Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen) nicht eingeschränkt werden kann. Um sich nicht der Gefahr einer Inregressnahme als Organvertreter durch die...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabr...mehr

Auch bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters ist genau darauf zu achten, dass sämtliche formellen Anforderungen an die Beschlussfassung erfüllt sind. Von erheblicher Bedeutung ist darüber hinaus, dass im Wiederbestellungsbeschluss ausdrücklich auch die Eckpunkte des Wiederbestellungszeitraums geregelt sein müssen.[1] Im Wesentlichen sind hier 3 Kons...mehr

Nach § 650a Abs. 2 BGB ist ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks dann ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Zunächst kann sich die Instandhaltung also lediglich auf Bauwerke beziehen und nicht auf Außenanlagen, was bereits der Wortlaut der Norm zum Ausdruck bringt. Bezü...mehr

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut ist nach Vorstellung des Gesetzgebers, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft.[1] Offenlegung im Streitfall Im Streitfall kann es notwendig werden, die interne Organisation des Unternehmens offen zu legen, um den Personenkreis zu bestimmen, ...mehr

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.[1] Allerdings kommt der Versammlungsniederschrift ein indizieller Beweiswert zu, der im Rahmen streitiger Ause...mehr

Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird und nicht von vornherein nichtig ist. Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG hat keinen Suspensiveffekt in der Weise, dass ein Beschluss mit Rechtshängigkeit der Klage nicht mehr durchgeführt werden dürfte. Vielmehr ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Besch...mehr

Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. Über konkrete Maßnahmen zur Bes...mehr

Praxisrelevante Beschränkungen stellen Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke, Insolvenzvermerke, Nacherbenvermerke und Testamentsvollstrecker-Vermerke dar. Beschränkungen stehen einem Erwerb von Immobiliareigentum grundsätzlich nicht entgegen, können diesen jedoch erschweren. Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke Sind Zwangsversteigerung oder Zwangsver...mehr

§ 24 Abs. 3 WEG macht von § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG eine Ausnahme für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, in den durch Gesetz oder Vereinbarung bestimmten Fällen eine Versammlung einzuberufen. Fehlender Verwalter Der Verwalter fehlt, wenn kein Verwalter bestellt ist, seine Amtszeit abgelaufen ist, er von seinem Amt abberufen wurde, er sein Amt...mehr

Als Daumenregel werden nicht immer, aber häufig folgende Personen zertifiziert (oder gleichgestellt) sein müssen:[1] Der Geschäftsführer, wenn er selbst operatives Geschäft wahrnimmt (Versammlungsleitung usw.). Etwas anderes gilt, wenn er sich nur der Unternehmensführung widmet. Der "Ansprechpartner" der Wohnungseigentümer für die Wohnungseigentumsanlage. Ein Buchhalter, der si...mehr

Verfahrensvorschriften des WEG Die WEG-Verfahrensvorschriften finden sich in §§ 43 bis 45 WEG. § 43 Abs. 2 WEG bestimmt, was eine WEG-Streitigkeit ist und ordnet für diese die ausschließliche örtliche Zuständigkeit an. § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt den Sitz der GdWE, § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt eine Sonderzuständigkeit für gegen Wohnungseigentümer gerichtete Haftungsklage...mehr

Seit dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) am 1.6.2015 gelten für Betreiber von Aufzugsanlagen strenge Regelungen. Zwar richtet sich die BetrSichV in erster Linie an Arbeitgeber. Da diese jedoch Regelungen für "Aufzugsanlagen i. S. d. Richtlinie 2014/33/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.2.2014 zur Angleichung der Rechtsvorschriften...mehr

Zwar geht das ("werdende") Eigentum an einer Sondereigentumseinheit im Wege der Universalsukzession des § 1922 Abs. 1 BGB mit dem Erbfall auf den Erben über. Dieser muss aber den Nachweis führen, dass es sich bei ihm tatsächlich um einen Erben handelt. Diesen Nachweis führt er am einfachsten durch Vorlage eines Erbscheins oder im Fall bereits erfolgter Grundbucheintragung du...mehr

Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die GdWE als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu berechnen, weiterlaufende Zinsen sind nachr...mehr

Unabhängig davon, ob der Verfasser die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Abstimmungsergebnis zu protokollieren, da diese ebenso wie positive Beschlüsse angefochten werden ...mehr