Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Information über die Qualität des Trinkwassers Die Verwaltung hat als Organ der GdWE gem. § 45 Abs. 1 TrinkwV den Wohnungseigentümern und/oder Drittnutzern mindestens jährlich geeignetes und aktuelles Informationsmaterial über die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers schriftlich oder durch Aushang zu übermitteln. Grundlage des Informationsmaterials sind die Ergebnisse d...mehr

Ist dem die GdWE vertretenden Rechtsanwalt das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts zugestellt worden, beginnt mit dem Zeitpunkt der Zustellung die einmonatige Frist des § 517 ZPO zur Einlegung der Berufung, soweit der klagende Wohnungseigentümer (teilweise) erfolgreich war. Entsprechendes gilt dann, wenn ein Rechtsanwalt nicht beauftragt war und das Verfahren vom Verwal...mehr

Nach der herrschenden Trennungstheorie sind die Organisationsakte Bestellung und Abberufung des Verwalters vom rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags und seiner Kündigung zu trennen (siehe ausführlich Kap. B.I.8.3.1). Der Verwaltervertrag ist gesetzlich nicht geregelt, wird aber vorausgesetzt, was § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Ausdruck bringt, wonach der Verwalter...mehr

Ist das Sondereigentum mangelhaft, stehen Mängelrechte naturgemäß dem jeweiligen Erwerber zur Verfügung. Eine Zuständigkeit der Gemeinschaft besteht nicht. Allerdings kann der Erwerber die GdWE ermächtigen, Mängelrechte für ihn geltend zu machen. Dies dürfte insbesondere dann vorteilhaft sein, wenn die GdWE ohnehin Mängelrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums durch Besc...mehr

Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen "bestimmt" genug gefasst werden.[1] Bestimmtheit eines Beschlusses Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[2] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche R...mehr

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können den (Nutzungs-)Wert einzelner Wohnungen durchaus mindern. So ist zur Änderung einer Vereinbarung die Zustimmung der dinglich Berechtigten analog §§ 877, 876 Satz 1 BGB stets dann erforderlich, wenn diese von der Änderung der Vereinbarung betroffen sind. Ihre Zustimmung ist nur dann nicht erforderlich, wenn nicht bloß eine wirtscha...mehr

Als Beeinträchtigung sind alle baulichen und anlagentechnischen Maßnahmen anzusehen, die denkmal- und erhaltungsrechtlich nicht zulässig sind. Hierzu zählen vor allem bauliche Änderungen an der Gebäudehülle nach § 48 GEG und Anbauten und Ausbauten i. S. v. § 51 GEG. Für den Bereich des Wohnungseigentums praxisrelevant sind vor allem Änderungen an der Gebäudehülle. Praxis-Bei...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt für das Gemeinschaftseigentum abzuschließende Versicherungen in § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG: § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG (2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere (...) Nach § 19...mehr

Andere dinglich gesicherte Gläubiger des Hausgeldschuldners sind i. d. R. berechtigt, die GdWE nach § 268 BGB abzulösen.[1] Für sie besteht grundsätzlich die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verlieren. Denn ihre Rechte, meist Grundpfandrechte, werden nicht in das geringste Gebot (§...mehr

Grundlose Abberufung Ist die Vertragslaufzeit nicht befristet und auch nicht an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, kommt es bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrags auf die vertraglich geregelten Kündigungsfristen an. Unabhängig davon endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist nicht ver...mehr

Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit von energetischer Sanierung zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der ...mehr

In den in der Praxis angebotenen "verbundenen Wohngebäudeversicherungen" sind Sturm und Hagel sowie Leitungswasser inkludiert. Versicherte Sachen Im Versicherungsschutz sind laut den Versicherungsbedingungen Schäden an folgenden Sachen eingeschlossen: Schäden am Gebäude Versichert sind die im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude. Als Gebäude wird das mit dem Erdboden verbund...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter ...mehr

Bauträger sind regelmäßig bestrebt, bereits durch eine entsprechende vertragliche Gestaltung eine einheitliche Abnahme durch diverse Klauselvarianten herbeizuführen. Unwirksam sind dabei Klauseln, die dem Erwerber das Recht zur Eigenabnahme nehmen.[1] Eine solche muss ihm immer möglich sein. Verzichten könnte er hierauf nur im Wege der Individualvereinbarung. Abnahme durch Ba...mehr

Die beiden Bestimmungen des § 60b GEG bezüglich der Heizungsprüfung und des § 60c GEG bezüglich des hydraulischen Abgleichs von Heizungssystemen sind am 1.10.2024 in Kraft getreten. Bis zum 30.9.2024 waren korrespondierende Regelungen in der EnSimiMaV [1] enthalten. Verstöße gegen die EnSimiMaV stellten keine Ordnungswidrigkeiten dar. Anders ist das aber seit 1.10.2024: Mit I...mehr

Für eine Zwangsvollstreckung nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist grundsätzlich ein besonderer Titel erforderlich, allerdings kein Duldungstitel. Aus dem Titel müssen aber zu erkennen sein:[1] die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, Art und Bezugszeitraum des Anspruchs und die Fälligkeit des Anspruchs. Durch diese Angaben soll erreicht werden, dass das Vollstreckungsg...mehr

Die bei Gebäuden am häufigsten auftretenden Schäden sind durch Leitungswasser begründet. Eine Leitungswasserversicherung schützt Versicherungsnehmer vor hohen finanziellen Kosten. Insbesondere im Bestandsmanagement älterer Immobilien ist zu berücksichtigen, dass Schadensfälle durch Leitungswasser mit dem Gebäudealter zunehmen. Die Leitungswasserversicherung wird vorzugsweise ...mehr

Datenpannen führen nicht nur zu Meldepflichten, sie können auch Schadensersatzansprüche und die Verhängung von Bußgeldern nach sich ziehen. Die Generalklausel stellt insoweit Art. 4 Nr. 12 DSGVO dar. Hiernach liegt eine Verletzung des Schutzes personenbezogener Daten dann vor, wenn die unbeabsichtigte oder unrechtmäßige Verletzung der Datensicherheit zur Vernichtung, zum Verlu...mehr

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser"[1] hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform entsprechen. ...mehr

Der Brandschutz zählt zu den elementaren Sicherheitsvorkehrungen des Bauordnungsrechts bei Wohn- und Nichtwohngebäuden. Das Bauordnungsrecht trifft Vorkehrungen für eine Ausgestaltung der (Gebäude-)Anlagen, die im Fall eines Brandes eine wirksame Personenrettung ermöglichen. § 14 MBO [1] regelt, "dass bauliche Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halte...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Pflicht des Verwalters zur Rechnungslegung. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des BGB über das Auftragsverhältnis besteht nämlich ohnehin die Pflicht zur Rechnungslegung gemäß §§ 675, 662, 666 BGB. Da es sich beim Verwaltervertrag um einen entgel...mehr

Die Erhaltungsplanung sollte neben turnusmäßigen und kurzfristigen Maßnahmen auch mittel- und langfristige Pläne für Maßnahmen und Modernisierungen enthalten. Erhaltungsplanung Die Erhaltungsplanung ist ein objektspezifisches, individuell zu erstellendes längerfristiges Gesamtkonzept für die Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, vorrangig in den Bereichen Standsicherheit...mehr

Die Wohnfläche Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 2 WoFlV auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließl...mehr

Gehört zur Insolvenzmasse eine vermietete Eigentumswohnung, so ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Wohnungseigentums zu sorgen und die dazu notwendigen Kosten aus der Masse aufzubringen. Aus diesem Grund muss er an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft das Hausgeld bezahlen. Zahlt der Mieter im Fall der Vermieterinsolvenz di...mehr

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis, um eine Art gesetzlicher Erweiterung des Vertragsanspruchs des Vermieters. Das Recht besteht neben dem Anspruch gegen den Mieter (Haupt...mehr

Begünstigt sind zu Wohnzwecken vermietete bebaute Grundstücke (oder Gebäudeteile), die im Inland oder in einem EU-/EWR-Staat belegen sind.[1] Zu den bebauten Grundstücken in diesem Sinne gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum oder entsprechende Grundstücksteile anderer Grundstücksarten. Praxis-Tipp Garagen etc. Auch Garagen, Nebenräume und Ne...mehr

Insbesondere Wohnungseigentumsverwalter können durchaus provisionspflichtige Maklertätigkeiten im Hinblick auf Wohnungs- oder Teileigentum entfalten. Durch das am 1.6.2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip werden sie allerdings nur in Ausnahmefällen einen Provisionsanspruch gegen den Wohnungsmieter haben. In aller Regel nämlich dürften sie insoweit im Interesse, wenn nicht...mehr

Makler, die sich auch als Wohnungseigentumsverwalter betätigen, benötigen neben ihrer Gewerbeerlaubnis als Makler eine zusätzliche Gewerbeerlaubnis als Wohnimmobilienverwalter. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Verwaltung "gewerbsmäßig" betrieben wird. Gewerbsmäßig ist eine Tätigkeit, die nachhaltig ausgeübt wird, d. h. zumindest auf gewisse Dauer und mit gewisser Regelmäß...mehr

Eine wichtige Ausnahme besteht für Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen weniger als 9 Sondereigentumsrechte vorhanden sind, einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Diese 3 Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein und nicht etwa lediglich alternat...mehr

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden.[1] Das gilt bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (als Mitglied der Eigentümergemeinschaft) wie für den Käufer (als Erwerber). Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Beso...mehr

Häufig betätigen sich hauptberufliche Wohnungseigentumsverwalter zumindest gelegentlich als Makler beim Verkauf und/oder bei der Vermietung von Wohnungen oder Geschäftsräumen innerhalb der verwalteten Eigentumsanlagen. Auch wenn der BGH grundsätzlich aus maklerrechtlichen Gesichtspunkten unter gewissen Voraussetzungen nichts dagegen hat, ist damit noch nichts über die Verträ...mehr

Lässt sich der als Hausverwalter tätige professionelle Makler im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit Straftaten zu Schulden kommen, riskiert er den Verlust seiner Gewerbeerlaubnis. Instruktiv ist hier der vom Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschiedene Fall: Ein Verwalter hatte sich unter Berufung auf die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB aus den Hausgeldern eine...mehr

Im Rahmen des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG ist der Gesetzgeber einen besonders eleganten Weg gegangen, den seit langem geforderten Sachkundenachweis einzuführen. Durch entsprechende Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes hat er den zertifizierten Verwalter geschaffen und durch diese materiell-rechtliche Regelung dafür gesorgt, dass die Zertifizierung des Verwalter...mehr

Ein Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der angehende Immobilienmakler aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder etwa eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem einzelnen angehenden Immobilienmakler tatsä...mehr

Lediglich in Ausnahmefällen brauchen die Kontaktdaten des potenziellen Partners für den Hauptvertrag nicht genannt werden, nämlich dann, wenn der Maklerkunde vorerst kein Interesse an der Benennung seines potenziellen Vertragspartners hat. Dies kann der Fall sein, wenn der Kunde zunächst einmal prüfen möchte, ob ein Objekt für ihn überhaupt interessant ist.[1] Der arglistige...mehr

Welche Rechtswirkungen Maklerklauseln im Einzelnen entfalten, hängt entscheidend von ihrer Formulierung und Auslegung ab. So kann es sich im Einzelfall um ein Schuldanerkenntnis i. S. v. § 781 BGB, eine Schuldübernahme gemäß § 415 BGB, eine Erfüllungsübernahme nach § 329 BGB, einen Schuldbeitritt oder einen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB handeln. Zu beachten ist, ...mehr

Stets steht der Makler aufgrund des Maklervertrags zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für den Makler bestimmte Nebenpflichten.[1] Praxis-Beispiel Besondere Treuepflicht Der Maklerkunde kann das vom Makler nachgewiesene Immobilienobjekt nur erwerben, wenn er eine andere Immobilie aus seinem Bestand verkauft. Obwohl ein entsprechender...mehr

Häufig ist es für die Eigentümer von Verkaufs- bzw. Vermietungsobjekten aus dem eigenen Bestand verlockend, sich indirekt als Makler zu betätigen. Dem Vermieter bzw. Eigentümer ist zwar in der Regel bekannt, dass er im Hinblick auf Objekte aus dem eigenen Bestand keine provisionsauslösende Maklertätigkeit entfalten kann. Einerseits stehen dieser nämlich die Bestimmungen des ...mehr

Die erbrachte Nachweisleistung des Maklers begründet nur dann einen Provisionsanspruch, wenn der benannte potenzielle Partner des mit seinem Kunden zu schließenden Hauptvertrags überhaupt vertragsabschlussbereit ist.[1] Des Weiteren muss das nachgewiesene Objekt tatsächlich zur Vermietung bzw. zum Verkauf stehen. Es genügt nicht, dass ein Objekt nachgewiesen wird, vielmehr m...mehr

Ich kann der einschränkenden Auffassung des IX. ZS des BGH nicht folgen. Der Senat setzt sich über den Gesetzeswortlaut hinweg und prüft die vom Gesetz gar nicht geforderte Voraussetzung für die Gewährung der Gebührenerhöhung, nämlich ob dem Rechtsanwalt im konkreten Fall ein Mehraufwand entstanden ist und ob ihn ein höheres Haftungsrisiko treffen kann. Dabei setzt sich der ...mehr

Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt insbesondere dann, wenn das verkaufte oder vermietete Objekt oder dessen Umfang vom Maklerauftrag abweicht. Die Identität wurde in den folgenden Fällen noch bejaht: Der Makler war mit dem Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags beauftragt, tatsächlich wurde ein Mietvertrag mit Vorkaufsrecht abgeschlossen.[1] Der Mak...mehr

Der Anwendungsbereich des "Halbteilungsgrundsatzes" ist beschränkt auf Wohnimmobilien und hier ausschließlich auf Einzelimmobilien, namentlich Einfamilienhäuser und Wohnungen, insbesondere Eigentumswohnungen. Nach den Gesetzesmaterialien soll es sich auch noch um ein Einfamilienhaus handeln, wenn dieses über eine Einliegerwohnung untergeordneter Bedeutung verfüge.[1] Dies ha...mehr

Zunächst und grundsätzlich wirkt sich der Rücktritt einer der beiden Vertragsparteien vom Hauptvertrag nicht auf den Provisionsanspruch des Maklers aus, so nicht die Voraussetzungen einer Vertragsanfechtung vorliegen. Zu unterscheiden sind das vertragliche und das gesetzliche Rücktrittsrecht. Gesetzliches Rücktrittsrecht Die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts berührt...mehr

Nach wie vor besteht die Möglichkeit, einen provisionspflichtigen Vermittlungsvertrag mit dem Vermieter zu schließen; nach Auffassung des Gesetzgebers soll dies der Regelfall werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang aber, dass es Maklern kaum noch gelingen dürfte, provisionspflichtige Verträge mit Vermietern zu schließen, die einen Verwalter beschäftigen. Vielmehr dürf...mehr

Der Makler hat unzweifelhaft dann keinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden, wenn er bereits vor Abschluss eines Vermittlungsvertrags den Auftrag des Vermieters zur Wohnungsvermittlung bekommen hat. Wie der Vermieter an den Makler herangetreten ist, hat keine Bedeutung. Praxis-Beispiel Vermieterauftrag vor Vermittlungsvertrag Der Wohnungseigentümer ruft den Makler ...mehr

Rz. 328 Der Tatbestand Nr. 5 Buchst. c Doppelbuchst. aa) unterwirft Erträge der beschr. Steuerpflicht, bei denen die zugrunde liegende Forderung durch einen im Inland belegenen Vermögensgegenstand unmittelbar oder mittelbar dinglich gesichert ist. Anknüpfungspunkt der beschr. Steuerpflicht ist hier der besonders enge Bezug zu einem inländischen Vermögensgegenstand durch die ...mehr

Überblick "Wohnungseigentümer" ist jede im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene natürliche Person. Wohnungseigentümer können auch sein: eine Bruchteilsgemeinschaft (bei namentlicher Benennung der Miteigentümer), Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Handelsgesellschaft (OHG, KG, KGaA), juristische Person (u. a. AG, GmbH, Verein) und auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft. §...mehr

Zusammenfassung Begriff Eine Vollmacht ist die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Der Umfang einer Bevollmächtigung wird dabei stets von dem Vollmachtgeber bestimmt. Da der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesetzlich vertritt, muss ein Nachweis der Vertretungsmacht von ihm nicht geführt werden, weshalb es keiner Vollmachts- bzw. Ermächtigungsurku...mehr

Zusammenfassung Begriff Mit "Vertragsstrafe" werden im Vertragsrecht Regelungen bezeichnet, nach denen sich die eine Vertragspartei der anderen gegenüber verpflichtet, eine bestimmte Geldsumme für den Fall zu bezahlen, dass sie ihre vertraglichen Pflichten nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer Vertragsstrafen etwa bei Verst...mehr