Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.1 Trennungstheorie

Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist voneinander zu trennen, weshalb von der Trennungstheorie die Rede ist, auch wenn die Konturen in der Praxis meist unscharf sind.

Die "Einheitstheorie" trennt hingegen nicht zwischen Bestellung und Vertragsabschluss. Ihre Vertreter waren bereits vor Inkrafttreten des WEMoG eine Mindermeinung, nunmehr ist sie ohnehin überholt, da sie sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Insoweit nämlich regelt § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet.

Trennung zwischen Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag

Eckpunkte des Bestellungsbeschlusses

Der Bestellungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die wesentlichen Eckpunkte der Bestellung geregelt sind. Hierbei handelt es sich um

• die Laufzeit der Bestellung und
• die Verwaltervergütung.

Beides sind wichtige Parameter für den Fall, dass ein Verwaltervertrag nicht ausdrücklich abgeschlossen wird, sondern konkludent durch Arbeitsaufnahme des Verwalters zustande kommt.^[1] Beschließen die Wohnungseigentümer umgekehrt den Abschluss eines konkreten Verwaltervertrags, kann hierin auch eine konkludente Bestellung liegen.^[2] Hierin zeigen sich die Unschärfen der Trennungstheorie.