Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Insbesondere im Bereich der Geschäftsraummiete kommt der Bürgschaft als Sicherungsform des Vermieters Bedeutung zu. In der Praxis werden 3 Bürgschaftsformen unterschieden: Mietausfallbürgschaft, selbstschuldnerische Bürgschaft und Bürgschaft auf erstes Anfordern. Zwingend Schriftform Bei allen Arten der Bürgschaft ist zu beachten, dass die Bürgschaftsabrede nach § 766 BGB zwinge...mehr

Die Bestimmung des § 569 Abs. 2a Satz 3 BGB stellt klar, dass es vor einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keiner Abmahnung bedarf. Dem Mieter muss auch keine Zahlungsfrist gesetzt werden.[1] Haben die Mietvertragsparteien also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmieten vereinbart und leistet der Mieter weder zu Beginn des Mietverhältnisses noch zusamm...mehr

Eine Strafanzeige mit einer im Kern zutreffenden Sachverhaltsschilderung bietet zunächst keinen Grund für eine fristlose Kündigung. [1] Auch im Fall einer begründeten Strafanzeige gegen den Vermieter kann der Mieter den Bestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die W...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Kommt es während eines Streitgesprächs zwischen Mieter und Vermieter zur Beleidigung des Vermieters, ist die Rechtsprechung nicht einheitlich: So soll etwa eine einmalige schwerwiegende Beleidigung bei einem Streitgespräch in aller Regel nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[1] Andererseits soll die während eines Streits ausgesprochene schwere Beleidigung ("Du...mehr

Die 2. Alternative des § 940a Abs. 1 ZPO regelt als weiteren und durchaus praxisrelevanten Verfügungsgrund die Räumungsverfügung zum Schutz vor körperlicher Gewalt. Die Räumung von Wohnraum kann also auch bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, Mitmieters oder sonstiger Hausbewohner durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist das V...mehr

Die "Klassische" bzw. "Preußische" Räumung ist die teuerste Variante der Räumungsvollstreckung. Sie ist in § 885 ZPO geregelt. Nach Erteilung des Räumungsauftrags wird der Vermieter vom Gerichtsvollzieher zur Leistung eines Kostenvorschusses abhängig von der Größe des zu räumenden Objekts in Höhe von mehreren Tausend Euro aufgefordert. Nach Zahlungseingang beim Gerichtsvollz...mehr

Den Eigenkonsum von Drogen durch den Mieter muss der Vermieter dulden. Er kann seinem Mieter auch nicht das "Feierabendbier" verbieten – auch wenn es nicht bei einem bleibt. Nun steht freilich übermäßiger Alkoholkonsum nicht unter Strafandrohung, was bei Drogenkonsum bekanntlich anders ist. Gleichwohl kann der Mieter innerhalb bestimmter Freigrenzen straffrei Drogen konsumie...mehr

Nach der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach einer Mieterhöhung erst 2 Monate nach rechtskräftiger Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete kündigen. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Gemäß § 5...mehr

Die Sicherungsanordnung kann schließlich nur dann ergehen, wenn sie nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Und hier ist die größte Hürde zu nehmen. Ein besonderer Nachteil für den Vermieter ergibt sich nämlich nicht allein aus der zu erwartenden Verfahrensdauer und dem Risiko der späteren Zahlungsu...mehr

Im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters ist der Vermieter nicht verpflichtet, auf die vom Mieter geleistete Mietsicherheit zurückzugreifen. Die Kaution sichert sämtliche Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter, also insbesondere auch Schadensersatzansprüche gegen diesen. Der Vermieter kann zwar auf die Kaution zugreifen und insoweit deren Wiederauffüllung verlangen. Er ...mehr

Nach der Bestimmung des § 180 Satz 1 BGB ist eine Kündigung unwirksam, wenn sie durch einen Nichtbevollmächtigten erklärt wird. Praxis-Beispiel Kündigung durch "Nichtberechtigten" Der bereits betagte Vermieter hat einige Wohnungen vermietet. Zu seiner Unterstützung kümmert sich sein Sohn um die Mietverwaltung. Einer der Mieter ist ihm ein besonderer Dorn im Auge. Immer wieder ...mehr

Begriff Die Durchsetzung der Räumung von Mieträumen ist zeit- und kostenintensiv. Hat der Vermieter einen Räumungstitel erstritten, muss er damit rechnen, dass das Gericht dem Mieter eine großzügige Räumungsfrist einräumt. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen einer Räumung nach vorausgegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt der Vermieter wegen Vermögenslosigk...mehr

Auch nach rechtskräftigem Abschluss des Räumungsverfahrens darf der Vermieter nicht eigenmächtig das erstrittene Räumungsurteil umsetzen und etwa die Schlösser austauschen. Die Zwangsvollstreckung ist ausschließlich den jeweiligen Vollstreckungsorganen vorbehalten, bei der Räumung dem Gerichtsvollzieher. Räumung bedeutet aber nicht nur, dass der Mieter aus dem Besitz gesetzt...mehr

Allein die Tatsache, dass der Mieter an einer Suchtkrankheit wie Alkoholismus oder Drogenabhängigkeit leidet, rechtfertigt keine Kündigung. Freilich kommt die Kündigung des Suchtkranken unter denselben Voraussetzungen infrage, in denen auch die Kündigung eines gesunden Mieters in Betracht käme. Auf die Suchterkrankung muss der Vermieter keine Rücksicht nehmen. Der suchtkrank...mehr

Hat sich ein Dritter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietzahlungen an den Vermieter zu leisten, so muss sich der Mieter dessen Zahlungsverzögerungen zurechnen lassen.[1] Der Dritte wird als "Erfüllungsgehilfe" des Mieters gemäß § 278 BGB angesehen. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falls mit dem Willen des Schuldners bei der...mehr

Eine bestimmte Form ist für die Abrechnung der Kaution nicht vorgesehen. Sie kann also ausdrücklich oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Schlüssiges Verhalten liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet oder Klage gegen den Mieter erhebt, ohne einen Vorbehalt wegen weiterer Forderungen geltend zu machen. Der Mieter...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen arglistiger Täuschung des Mieters kommt in erster Linie im Rahmen der Begründung des Mietverhältnisses in Betracht. In aller Regel täuscht der Mieter den Vermieter dabei über seine finanziellen Verhältnisse, damit der Vermieter an ihn die Wohnung oder das Haus vermietet. In solchen Fällen ist der Vermieter auch zur Anfechtu...mehr

Muss der Vermieter zur Umsetzung bzw. Durchführung der Versorgungssperre die Wohnung oder den Gewerberaum des Mieters betreten, so genügt allein der Zahlungsrückstand und der Rückstand mit der Nutzungsentschädigung bei ggf. gleichzeitiger Räumungsklage nicht aus. Der Vermieter benötigt vielmehr einen Titel, um die Mieträume gegen den Willen des Mieters betreten zu können. De...mehr

Kinderlärm ist als Ausprägung sozialüblichen Verhaltens zwar nicht grenzenlos, aber in großzügigem Maß zu dulden. Freilich müssen die Eltern erzieherisch auf ihre Kinder einwirken, um übermäßige Lärmentwicklungen zu verhindern.[1] Andere Mieter können grundsätzlich nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.[2] Handelt es sich ...mehr

Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Mo...mehr

In diesem Zusammenhang hat insbesondere die Mieterselbstauskunft erhebliche Bedeutung. Vermieter sollten stets eine Mieterselbstauskunft einholen, da sie dann die Täuschung des Mieters schwarz auf weiß beweisen können. Achtung: Verwalter sollte stets Selbstauskunft einholen! Hat der Vermieter die Mietverwaltung auf einen Verwalter übertragen, handelt dieser pflichtwidrig, we...mehr

Fragen nach dem Familienstand des Mietinteressenten wurden im Allgemeinen für zulässig erachtet.[1] Die DSK ist der Auffassung, die Bitte um Angaben zum Familienstand sei unzulässig. Würden etwa nicht beide Ehepartner Mieter, entfiele das Rechtfertigungsargument der gesamtschuldnerischen Haftung. Im Übrigen habe der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, dem Ehegatten die ...mehr

Vereitelt der Mieter mehrfach angekündigte Besichtigungstermine ohne Alternativtermine zu nennen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.[1] Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zahlreiche Mängel rügt, sich gleichwohl aber über einen langen Zeitraum weigert, dem Verwalter und dem Rechtsanwalt des Vermieters Zutritt zwecks Besichtigung zu gewähren.[2]mehr

Vor dem Hintergrund der recht großzügigen Rechtsprechung des BGH[1] zum Thema "Schönheitsreparaturen und Raucherexzesse" dürfte es für den Vermieter zwar von größtem Interesse sein, ob und wie stark sein künftiger Mieter raucht. Der (rauchende) Mieter darf jedoch ungestraft lügen. Die Frage, ob der Mietinteressent raucht, ist jedenfalls unzulässig. Rauchverbot durch Individu...mehr

Das BGB enthält in § 545 eine gefährliche Regelung für den Vermieter. Setzt hiernach der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem Mieter erklärt. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem...mehr

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, so ist er nach Ablauf der Kündigungsfrist vertraglich nicht mehr verpflichtet, den Mieter mit Strom, Gas oder (Warm-)Wasser zu versorgen. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung gilt dies mit Ablauf der dem Mieter gewährten "Ziehfrist". Während der Stundung des Herausgabeanspruchs des Vermieters folgt dies aus Treu und G...mehr

§ 2 Satz 1 Nr. 15 BetrKV stellt die zentrale Norm für die Umlage der Kosten der Medienversorgung dar. Die Gebühren des Kabelempfangs können seit dem 1.7.2024 in den praxisrelevanten Fällen, in denen die Empfangsanlage vor dem 1.12.2021 in Betrieb genommen wurde, nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden. Wurde die Empfangsanlage ab dem 1.12.2021 errichtet, war und ist eine U...mehr

Die Kündigung kann auch durch Boten übermittelt werden. Als Bote kommen wiederum andere Hausbewohner, Mitarbeiter des Vermieters oder Verwalters oder aber auch sonstige Dritte in Betracht. Auch bei der Übermittlung der Kündigung durch Boten ist gesondert für eine entsprechende Dokumentation zu sorgen. Step by Step Was ist zu tun? Zunächst bestätigt der Bote schriftlich, dass i...mehr

Der Mietinteressent hat stets wahre Angaben über seine Einkommensverhältnisse zu machen. Dies gilt auch dann, wenn er unabhängig von seinen konkreten Einkommensverhältnissen in der Lage ist, die Miete pünktlich und in voller Höhe zu zahlen.[1] Unrichtige Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers Der Vermieter kann auf Vorlage einer Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers bestehen. ...mehr

Einfache Bestimmung des Streitwerts von Räumungsklagen Gerade in Räumungssachen ist die Bestimmung des maßgeblichen Streitwerts nach § 41 Abs. 1 GKG denkbar einfach: Der Streitwert errechnet sich aus der Miete für ein Jahr ohne Betriebskostenvorauszahlungen, also die Jahreskaltmiete. Beispiel: Streitwert bei Betriebskostenvorauszahlung Nach dem Mietvertrag hat der Mieter monat...mehr

Kommt im Einzelfall eine Versorgungssperre in Frage, ist sie dem Mieter mit ausreichender Frist anzukündigen. Was hier noch als ausreichend anzusehen ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Einerseits werden 2 Wochen für ausreichend angesehen, andererseits wird vertreten, die Versorgungssperre müsse mit einer Frist von 2 Monaten angekündigt werden. Einschlägi...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, umfasst die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage.[1] Diese ist allerdings der Kündigungserklärung beizufügen, da der Mieter die Kündigung ansonsten nach § 174 BGB zurückweisen kann. Die Vollmacht muss auch im Original vorgelegt werden....mehr

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.mehr

Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien[1] wird zur Begründung insoweit...mehr

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Kommunale Wohnungsunternehmen können bei einer nachhaltigen Hausfr...mehr

Nach § 555b Nr. 4a BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität i. S. d. § 3 Nr. 33 TKG angeschlossen wird. Zunächst stellt der Anschluss an das Glasfasernetz nach § 555b Nr. 4a BGB dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Mietsache e...mehr

Buchhalterisch bzw. bilanztechnisch werden erhaltene Barkautionszahlungen als "Sonstige Verbindlichkeiten" auf Passivseite behandelt und ausgewiesen. Auf Mieterseite werden gezahlte Kautionen als "Sonstige Vermögensgegenstände" auf Aktivseite ausgewiesen. Entsprechend erfolgt auch die Verbuchung der Zinseinnahmen. Diese werden vermieterseits wiederum als "Sonstige Verbindlic...mehr

Eine falsche Anschuldigung des Vermieters durch den Mieter ohne sachlichen Grund rechtfertigt auch ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Praxis-Beispiel Angebliche Zweckentfremdung Beschuldigt der Mieter den Vermieter bei Behörden wider besseren Wissens der Zweckentfremdung von Wohnraum, stellt dies einen Grund für eine fris...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Nach der 2. Alternative der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich der Mieter für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. In Ergänzung hierzu regelt die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dan...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer im gleichen Haus wie der Mietwohnung gelegenen Wohnung begründet wegen der immanent drohenden Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte einen außerordentlichen Kündigungsgrund.[1] In diesem Fall ist es dem Mieter auch nicht zuzumuten, zuvor ein fristgebunden...mehr

Ist im Urteil nichts zur Gewährung einer Räumungsfrist geregelt, kann der Vermieter noch nicht darauf vertrauen, eine solche werde dem Mieter nicht gewährt. Hatte dieser einen entsprechenden Antrag im Verfahren gestellt, kommt grundsätzlich eine Ergänzung des Urteils nach der Bestimmung des § 321 ZPO in Betracht. Wurde andererseits kein Antrag auf Gewährung einer angemessenen...mehr

Gerade bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist von überragender Bedeutung, stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Denn es ist nicht auszuschließen, dass das Gericht im Rahmen einer anschließend erforderlich werdenden Räumungsklage in dem angegebenen Kündigungsgrund nur einen solchen sieht, der ein...mehr

2027 tritt das neue Emissionshandelssystem (ETS-2) in Kraft. Dann wird der CO2-Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt – die Kosten könnten um bis zu 600 % steigen. Was Eigentümer von unsanierten Gebäuden im Schnitt jährlich zahlen müssen, zeigt eine Simulation. Im März 2025 trat das TEHG-Europarechtsanpassungsgesetz in Kraft. Das Gesetz ist die Grundlage für den Übergang ...mehr

Die Frage, ob das derzeitige Mietverhältnis des Mietinteressenten von seinem derzeitigen Vermieter gekündigt ist, ist grundsätzlich zulässig.[1] Zwar ist zuzugeben, dass dem Mieter mit der Frage nach der Kündigung des vorherigen Mietverhältnisses, insbesondere mit der Frage nach dem Grund, durchaus Informationen aus seinem persönlichen Lebensbereich abverlangt werden, die de...mehr

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des ...mehr

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.[1] Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu[2], denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fa...mehr

Bezüglich der Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen Verteilanlage regelt § 2 Satz 1 Nr. 15b BetrKV die Umlage der Kosten des Betriebsstroms sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für die Breitbandanschlüsse. Allerdings konnten auch die laufenden Kabelgebühren nur noch bis einschließlich 30.6.2024 auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten des Bet...mehr