Rudolf Stürzer

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

 
Hinweis

Verschulden irrelevant

Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an.[1]

Kündigungsrecht ab Beginn des Mietvertrags

Das Kündigungsrecht steht dem Mieter unabhängig von dem Zeitpunkt der Überlassung ab dem vertragsgemäßen Beginn des Mietverhältnisses zu. In dem Zeitraum vom Vertragsschluss (i. d. R. Unterzeichnung des Mietvertrags) bis zum Beginn des Mietverhältnisses besteht dieses Kündigungsrecht nur ausnahmsweise, wenn bereits feststeht, dass der Kündigungsgrund bei Beginn des Mietverhältnisses gegeben sein wird.[2] Dagegen reicht eine bloße Befürchtung des Mieters, der Vermieter könne den vertragsgemäßen Gebrauch bei Beginn des Mietverhältnisses nicht gewähren, nicht aus.[3]

Räumt eine Mietvertragspartei die angemieteten Räume nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, kann der neue Mieter das Mietverhältnis wegen Nichtgewähren des Gebrauchs auch ohne Verschulden des Vermieters fristlos kündigen. Dem Vermieter stehen dann gegen den alten Mieter Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalls zu.[4]

Das Nichtgewähren oder das Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs kann sich u. a. ergeben

  • aus dem Vorliegen eines erheblichen Sach- oder Rechtsmangels, z. B. wenn ein anderer Wohnungseigentümer den Mieter unter Androhung gerichtlicher Schritte auffordert, die mietvertraglich vereinbarte Nutzung der Wohnung zu bestimmten Zwecken wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung zu unterlassen[5];
  • aus der Erfüllungsverweigerung durch den Vermieter, z. B. vereinbarte Umbauarbeiten vorzunehmen[6] oder die vertraglich vereinbarte Untervermietung zu gestatten[7];
  • einer behördlichen Anordnung, z. B. baurechtlich unzulässige Benutzung der Mietsache.[8]

Auch eine verspätete Übergabe der angemieteten Wohnung durch den Vermieter kann den Mieter wegen Nichtgewährens des vertragsgemäßen Gebrauchs zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietbeginn auf einen Sonntag fällt. Auch in diesem Fall muss dem Mieter die Wohnung an diesem Tag übergeben werden, da Wohnungsmietverträge i. d. R. am Ende eines Monats auslaufen und der Mieter daher ein berechtigtes Interesse daran hat, dass ihm die neue Wohnung am darauffolgenden Monatsersten zur Verfügung steht. Eine Verzögerung um mehrere Tage muss der Mieter nicht hinnehmen.[9]

Gleiches gilt, wenn der Vermieter von Gewerberäumen den vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz z. B. dadurch verletzt, dass er im gleichen Objekt Räume an einen Dritten vermietet, der gleiche Dienstleistungen (hier: Kampfkunstschule/Unterrichtung in Kampfkünsten) anbietet.[10]

Formelle Baurechtswidrigkeit

Jedoch berechtigt allein die formelle Baurechtswidrigkeit – ohne Einschreiten der Behörde – den Mieter nicht zur fristlosen Kündigung.[11] Gleiches muss für das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung gelten.

Auch ein Nichtraucherschutzgesetz, wonach das Rauchen in bestimmten Räumen untersagt ist, stellt keinen Mangel der Miet- bzw. Pachtsache infolge einer behördlichen Beschränkung dar. Die mit einem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung der Mietsache (z. B. einer Gaststätte) beruht nämlich nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache, sondern bezieht sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters bzw. Pächters. Dementsprechend fallen die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters.[12]

Anders bei

  • fehlender Genehmigung zur Zweckentfremdung[13], auch wenn teilgewerbliche Nutzung der Wohnung vereinbart war[14];
  • dauernder Behinderung der Ein- und Ausfahrt bei einem Kfz-Einstellplatz[15];
  • Zuparken der einzigen Zufahrt zum gewerblichen Mietobjekt durch einen LKW über mehrere Wochen auf Veranlassung des Vermieters[16];
  • eigenmächtiger Inbesitznahme und Renovierung einer vom Mieter nicht mehr benutzten Wohnung durch den Vermieter[17];
  • unangenehmen Gerüchen z. B. Nikotingeruch oder Zigarettenrauch nur bei erheblicher Belastung, da sich in Mehrfamilienhäusern Immissionen aus anderen Wohnungen nie vollständig ausschließen lassen und diese den vertraglichen Gebrauch nicht zwingend beeinträchtigen[18];
  • Fluglärm bei Ferienwohnung;
  • nicht: Lärmbelästigung infolge Renovierungsarbeiten des Vermieters, auch wenn der Lärm erheblich, aber nur vorübergehend ist[19];
  • Prostitution im Wohnhaus[20];
  • Möglichkeit der heimlichen Beobachtung des Mieters durch den Vermieter mittels eines in der Außenwand der Wohnung angebrachten durchsichtigen sog. venezianischen Spiegels.[21]
 
Hinweis

Abweichung tatsächliche vs. vereinbarte Wohnfläche

Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarte...

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