Versorgungssperre im Mietverhältnis / 1.2 Einstellung der Wasser- und/oder Energieversorgung durch den Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters

Zurückbehaltungsrecht/Besitzstörung

Zwischen dem Anspruch des Vermieters auf die Miete und dem Anspruch des Mieters auf Versorgung mit Wasser und Energie besteht ein unmittelbarer Zusammenhang. Das führt zu der Frage, ob der Vermieter die Versorgungsleistungen gem. § 320 BGB einstellen kann, wenn der Mieter seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt.

Besitz an der Mietsache und deren Gebrauch

Der BGH^[1] unterscheidet demgegenüber zwischen dem Besitz an der Mietsache und der Möglichkeit, diese ungestört zu gebrauchen. Eine Versorgungssperre lässt nach Ansicht des BGH den Besitz als solchen unberührt, weil sich der Mieter weiterhin in den Räumen aufhalten kann. Durch die Versorgungssperre wird zwar der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt; dieser ist aber nicht nach § 858 BGB geschützt. Auch eine vertragliche Gebrauchsgewährungspflicht besteht laut dieser Entscheidung des BGH nicht mehr.^[2]

[1] Urteil v. 6.5.2009, XII ZR 137/07.

[2] KG Berlin, Urteil v. 8.7.2004, 12 W 21/04, NZM 2005 S. 65 m. zust. Anm. Lützenkirchen, WuM 2005, S. 89 für Gewerberäume nach beendetem Mietverhältnis und Zahlungsverzug des Mieters; LG Berlin, GE 2009 S. 518; AG Bergheim, ZMR 2005 S. 53 m. zust. Anm. Keppeler; AG Berlin-Hohenschönhausen, GE 2007 S. 1127; Scheidacker, NZM 2005, S. 281 und NZM 2010, S. 103; Mummenhoff, DWW 2005, S. 312; Herrlein, NZM 2006, S. 527; Scholz, NZM 2008, S. 387 f.; Krause, GE 2009, S. 484; Häublein, in MünchKomm, § 535 Rn. 81.