Ehegatten als Mieter / 2 Kündigung und Mieterhöhung durch den Vermieter

2.1 Kündigung

Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann es nach Treu und Glauben ausnahmsweise zulässig sein, dass die Auflösung eines mit beiden Ehepartnern geschlossenen Mietvertrags durch Kündigung des Vermieters schon dann wirksam ist, wenn die Kündigung nur dem in der Mietwohnung verbliebenen Ehegatten gegenüber erklärt wurde und diesem zugegangen ist.^[1]

Die Frage, ob und wann solche besonderen Umstände vorliegen, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen. Der Umstand, dass ein Ehepartner die Wohnung seit Jahren endgültig verlassen und aufgegeben hat, ohne dem Vermieter dies anzuzeigen und seine neue Anschrift mitzuteilen, kann im Einzelfall einen solchen besonderen Umstand darstellen, da es überspitzt formalistisch erschiene, auch in diesem Fall an dem Erfordernis der Erklärung und des Zugangs der Kündigung gegenüber beiden Eheleuten festzuhalten.^[2]

[1] OLG Frankfurt/M., Beschluss v. 13.12.1990, 20 REMiet 2/90, WuM 1991 S. 76.

[2] OLG Frankfurt/M., a. a. O.; vgl. auch BGH, Urteil v. 19.12.1963, V ZR 177/62, MDR 1964 S. 308; LG Frankfurt/M., Urteil v. 9.7.1991, 2/11 S 281/90, WuM 1992 S. 129.

2.2 Mieterhöhung

Gleiches gilt für die Durchführung einer Mieterhöhung. Grundsätzlich ist ein Mieterhöhungsverlangen an beide Ehepartner zu richten. Eine Klage auf Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung nur gegen einen Mieter wäre grundsätzlich als unzulässig abzuweisen.

Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn ein Ehepartner aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen ist und mit dem Vermieter seine Entlassung aus dem Mietverhältnis vereinbart hat, während der andere Ehepartner die Wohnung seitdem alleine benutzt und die Miete zahlt. In diesem Fall kann offenbleiben, ob die Entlassung aus dem Mietverhältnis mangels Zustimmung des in der Wohnung verbliebenen Ehepartners wirksam war (s. dazu Abschnitt 4); jedenfalls kann sich dieser gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf berufen, dass er der Entlassung seines Ehepartners aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt hat und das Mieterhöhungsverlangen daher auch an seinen Ehepartner zu richten gewesen wäre. Dies würde unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben^[1] eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, da beachtliche Interessen des Vermieters verletzt würden, ohne dass ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Mieters vorliegt.

Soweit der Vermieter ein Zustimmungsverlangen auf Erhöhung der Miete, Kündigungen und andere Gestaltungserklärungen weiterhin auch an den aus seiner Sicht aus dem Mietverhältnis entlassenen Mieter richten müsste, stünde er zum einen insbesondere dann vor erheblichen praktischen Erschwernissen, wenn der Mieter unbekannten Aufenthalts ist; zum anderen wäre der Vermieter, da seine Erklärungen der Aufhebungsvereinbarung zuwiderliefen, zu einem widersprüchlichen Verhalten gezwungen. In diesem Fall ist es daher ausreichend, das Mieterhöhungsverfahren nur gegen den in der Wohnung verbliebenen Mieter durchzuführen.^[2]

[1] § 242 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 3.3.2004, VIII ZR 124/03, WuM 2004 S. 280.