Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Was Modernisierungsmaßnahmen betrifft, hat der Mieter vom Grundsatz her keinen Anspruch, dass derartige Maßnahmen vom Vermieter vorgenommen werden.[1] Das Bundessozialgericht[2] hat aber ausgesprochen, dass Rauchwarnmelder heutzutage als "unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung der Mietwohnung" gehören. In diesem Zusammenhang wurde hervorgehoben, dass Gebäude nur dan...mehr

Überblick Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist. Waren die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters nicht kostendeckend, ist zu beachten, dass ein Nachforderungsanspruch des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich ausgeschlossen ist. Ges...mehr

§ 554 Abs. 2 BGB berechtigt lediglich den Vermieter unter gewissen Voraussetzungen und in einem bestimmten Umfang, den Vertragsgegenstand einseitig zu ändern. Dagegen gibt es keine entsprechende gesetzliche Vorschrift, die dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Änderung des Mietvertrags gibt, sodass der Vermieter zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet ist, den Vertragsgegen...mehr

Ein Ausschluss von Ansprüchen des Mieters wegen grob fahrlässiger Unkenntnis eines vorhandenen Mangels kommt nur ausnahmsweise infrage, da den Mieter grundsätzlich keine Erkundungs- und Untersuchungspflicht im Hinblick auf die Mietsache trifft; ausgenommen z. B. bei einem sehr alten Anwesen.[1] Grob fahrlässig handelt ein Mieter nur dann, wenn er die erforderliche Sorgfalt be...mehr

Ein zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bestehendes Minderungsrecht des Mieters wirkt auch gegenüber dem Erwerber.mehr

Einrichtungen des Mieters kann dieser gem. §§ 539 Abs. 2, 552 BGB wegnehmen. Das Wegnahmerecht besteht zwar bereits während der Mietzeit; der Mieter wird hiervon aber regelmäßig erst bei Vertragsende Gebrauch machen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Wegnahme auch vom Erwerber zu dulden ist.[1] Andererseits stehen dem Erwerber aber auch die Abwendungsrechte gegen Zahlun...mehr

Zusammenfassung Begriff Der Mieter ist verpflichtet, die Miete zu einem bestimmten Fälligkeitstermin an den Vermieter zu leisten. Kommt er dem nicht nach, gerät er in Verzug. 1 Fälligkeit der Miete Die Miete besteht aus wiederkehrenden Leistungen des Mieters. Für sie ist eine bestimmte Zeit nach dem Kalender maßgebend. Hinweis Fälligkeit am 3. Werktag Die Miete bei Wohnraum ist z...mehr

Die notwendigen Informationen muss der Brennstofflieferant in seiner Rechnung ausweisen (§ 3 Abs. 1 CO2KostAufG). Die Rechnung des Lieferanten muss insbesondere folgende Angaben enthalten: die Brennstoffemissionen des gelieferten Brennstoffs in Kilogramm Kohlendioxid, den sich aus der Lieferung ergebenden Preisbestandteil für die gelieferte Menge an Brennstoff, den heizwertbezo...mehr

Überblick Der Vermieter von Wohnraum benötigt zur ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, während der Mieter für die ordentliche Kündigung keinen Grund zu haben braucht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Zulässigkeit dieser unterschiedlichen Behandlung von Mieter und Vermieter hat das Bundesverfassungsgericht bestä...mehr

Überblick Der Bundesrat hat am 25.11.2022 abschließend über das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) beraten: Seit 1.1.2023 ist jetzt ein Stufenmodell zur Aufteilung des CO2-Preises für das Heizen zwischen Vermieter und Mieter in Kraft. Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil für die Vermieter. Umgeke...mehr

Überblick Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Gesetze, Vorschriften und Rechtspre...mehr

Bei der "gewöhnlichen" Mietwohnung hat der Mieter einen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Selbstbeseitigung der Mängel und Aufwendungsersatz, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet. Diesen Anspruch kann der Mieter einer Eigentumswohnung nicht ohne Weiteres geltend machen, weil er gegenüber der Gemeinschaft nicht zu Eingriffen in das...mehr

Bei Vorlage einer fristgemäßen, aber fehlerhaften Abrechnung ist zu prüfen, ob dadurch die Abrechnungsfrist als gewahrt anzusehen ist oder ob die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt werden muss. Letzteres hätte zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf zwar eine korrekte Abrechnung vorlegen kann bzw. auf Verlangen des Mieters sogar vorlegen muss, mit...mehr

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.[1] Nicht zu den Betriebskosten zählen Verwaltungskosten, d. h. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erf...mehr

Soweit solche Kosten nicht bereits nach anderen Ziffern des § 2 BetrKV umgelegt werden können, können sie nach § 2 Nr. 17 BetrKV ausdrücklich vereinbart werden beispielsweise für den Betrieb eines Schwimmbads, einer Sauna, eines Fitnessraums eines Hobby- oder Partykellers eines Streichelzoos[1] Musterklausel für Mietvertrag: Umlage der Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen § __ B...mehr

Form Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht und die Fortsetzung verlangt, bedarf der Schriftform .[1] Die Einlegung des Widerspruchs per Telefax oder per E-Mail ist nicht möglich. Gründe des Widerspruchs Eine Begründung ist nicht vorgeschrieben; auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter jedoch über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft er...mehr

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter keine Nachforderung mehr verlangen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.[1] Strittig ist, ob sich der Vermieter das Verschulden eines externen Dienstleisters, z. B. eines Abrechnungsunternehmens gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.[2] Das verspätete Erstellen der Abrechnung durch e...mehr

Der Vermieter kann solche inhaltlichen Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigieren und ist mit Nachforderungen nicht ausgeschlossen.[1] Allerdings muss die Nachbesserung (z. B. durch Erläuterungen) innerhalb angemessener Frist erfolgen.[2] Hinweis Neue Abrechnung statt Korrektur Anstelle einer Korrektur kann der Vermieter zwar auch eine neue Abrechnung erstell...mehr

5.1.1 Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies aufgrund des Zustands der Räume erforderlich ist. Übernimmt der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung, ist hierin zwar ein Verzicht auf die Anfangsrenovierung zu sehen. Die während des Mietverhältnisses fälligen ...mehr

Ausnahmen kann es geben, wenn Vermieter, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Milieuschutzgebieten, keinen Beitrag zur energetischen Sanierung leisten können. Der Vermieteranteil am CO2-Preis wird um die Hälfte gekürzt (§ 9 Abs. 1 CO2KostAufG), wenn z. B. ein Anschluss- und Benutzungszwang an Nah- und Fernwärme aufgrund einer kommunalen Satzung besteht (in diesen Fälle...mehr

Wie unter Abschnitt 2 ausgeführt, stellt der Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume dar. Diese Verbesserung der Räume führt regelmäßig zu einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, der in Anbetracht insbesondere der Programmvielfalt und der Empfangsqualität auch "nachhaltig" im Sinne von § 559 BGB ist. Praxis...mehr

Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch auf Zuweisung eines bestimmten Platzes innerhalb eines Fahrradraumes. Hinweis Kein Anspruch auf Fahrradplatz Reicht der vorhandene Raum für die Unterbringung aller Fahrräder nicht aus, so ist der Vermieter nicht zur Schaffung weiterer Abstellmöglichkeiten verpflichtet. Anderes gilt, wenn eine ausdrückliche vertragliche Absprache besteht...mehr

Hinweis Fristlose Kündigung Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit d...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Gegen ein amtsgerichtliches Räumungsurteil ist die Berufung zulässig, wenn sich der Mieter in erster Linie gegen den Räumungsausspruch und hilfsweise gegen die Versagung oder gegen eine zu knapp bemessene Räumungsfrist wendet. Wendet sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung oder eine zu knapp bemessene Räumungsfrist, so ist die sofortige Beschwerde statthaft. Die s...mehr

Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Maßnahme der Wohnungsmodernisierung.[1] Dadurch wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht.[2] Zudem führt der Einbau zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.[3] Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist zudem eine gesetzliche Maßnahme, die der Vermieter deshalb nicht zu vertreten hat.[4] Der Mieter muss den...mehr

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Der Vermieter von Wohnraum kann eine unrichtige Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist[1] nachträglich korrigieren und dem Mieter eine neue Abrechnung zustellen, wenn z. B. aus Versehen zu geringe Beträge angesetzt oder Positionen übersehen wurden. Dies gilt auch dann, wenn die Korrektur zulasten des Mieters geht und der Vermieter das sich aus der ursprünglic...mehr

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.[1] Dies bedeutet, dass das Vorkaufsrecht mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden kann. Achtung Verzichtsvertrag vor Vertragsschluss Ein Verzichtsvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter, der vor Abschluss des Kaufvertrags geschlossen wird, ist unwirksam. In einem solchen Vertrag liegt eine abweichend...mehr

Bei rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Vermieters (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung) spielt es keine Rolle, ob der Empfänger die Erklärung verstehen kann. Deshalb gelten z. B. für die Kündigung ausländischer Mieter keine Besonderheiten; insbesondere ist es nicht erforderlich, dass die Erklärung in die Muttersprache des Ausländers übersetzt wird. Dies ist nicht ...mehr

Der Gesetzgeber hat mit dem Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) ein nationales CO2-Emissionshandelssystem eingeführt. Unternehmen, die Heizöl, Erdgas, Benzin oder Diesel in den Verkehr bringen und nicht unter das europäische Emissionshandelssystem fallen, bezahlen seit dem 1.1.2021 einen Kohlendioxidpreis. Der Kohlendioxidpreis wird zunächst durch jäh...mehr

Für den Abschluss eines Mietvertrags mit einem ausländischen Mieter gelten grundsätzlich keine Besonderheiten. Hinweis Deutscher Vertragstext Es entspricht allgemeiner Praxis, dass die Mietvertragsurkunde in deutscher Sprache abgefasst wird. Hiergegen bestehen auch dann keine rechtlichen Bedenken, wenn der Ausländer diese Sprache nicht beherrscht. Auch hier gilt der Grundsatz, ...mehr

Wenn ein Dritter den Schaden verursacht, können Sie den Mieter nur in die Haftung nehmen, wenn Sie ihm ein Mitverschulden nachweisen können. Praxis-Tipp Versicherungsschutz Fragen Sie sowohl den Mieter als auch den Dritten nach deren Haftpflichtversicherung und melden Sie den Schaden dort.mehr

Begriff Der Mieter ist verpflichtet, die Miete zu einem bestimmten Fälligkeitstermin an den Vermieter zu leisten. Kommt er dem nicht nach, gerät er in Verzug.mehr

Der Regressverzicht gilt auch dann, wenn der Mieter haftpflichtversichert ist und er deshalb seine Versicherung in Anspruch nehmen könnte.[1] Der Gebäudeversicherer hat aber einen Ausgleichsanspruch gegen den Haftpflichtversicherer.[2] Dies führt i. d. R. zum Ergebnis, dass der Schaden von beiden Versicherern je hälftig zu tragen ist.[3] Für den Ausgleichsanspruch nach § 78 ...mehr

Der Mieter einer Wohnung darf dort beliebig schwere Möbel aufstellen, auch wenn dadurch Druckspuren im Bodenbelag verursacht werden. Die beim Kochen unvermeidlichen Gerüche sind auch dann hinzunehmen, wenn diese im Treppenhaus bemerkbar sind.[1] Mangels einer besonderen Vereinbarung ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß.[2] Soweit hierdurch die Wohnung in einem ...mehr

Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, in der Regel also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen. Wird eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung vom Ver...mehr

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt erst mit der Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags; sie beträgt 2 Monate ab diesem Zeitpunkt. Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kommt zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein zweiter Kaufvertrag zustande. Erfüllt der Vermieter diesen Vertrag, so entsteht dem Mieter kein Schaden. Kann der Ve...mehr

Pflichtverletzungen des Mieters, die zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, stellen in aller Regel auch einen Grund für die ordentliche Kündigung dar. Wird außerordentlich gekündigt, sollte stets auch hilfsweise ordentlich gekündigt werden. Ggf. sieht das Gericht im Räumungsrechtsstreit keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche K...mehr

Nach der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter auf Übertragung des Eigentums klagen, wenn der Vermieter die Auflassung nicht erklärt (Klage auf Abgabe der zur Auflassung erforderlichen Willenserklärung). Da das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB keine dingliche, sondern lediglich schuldrechtliche Wirkung hat, kann dieser Anspruch allerdings nicht durchgesetzt werden, wenn de...mehr

Für das vertragliche Vorkaufsrecht ist in § 469 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Verkäufer verpflichtet ist, dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Dritten (des Käufers) ersetzt. Zusätzlich ist in § 577 Abs. 2 BGB geregelt, dass die jeweilige Mitteilung "mit einer Unterrichtung des Mieters üb...mehr

Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. 3.1 Familienangehörige Die anderen Familienangehörigen i. S. d. § 563 Abs. 2 Sat...mehr

2.1 Abrechnung nach Fristablauf Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter keine Nachforderung mehr verlangen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.[1] Strittig ist, ob sich der Vermieter das Verschulden eines externen Dienstleisters, z. B. eines Abrechnungsunternehmens gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.[2] Das verspätete E...mehr

Überblick Bei einem Mietvertrag mit Eheleuten gibt es grundsätzlich zwei Gestaltungsmöglichkeiten. Es kann der Vertrag sowohl mit beiden Ehegatten als auch nur mit einem von ihnen abgeschlossen werden. In der Regel wird er mit beiden abgeschlossen.mehr

Treffen diese Merkmale nicht zu (z. B. bei einer Wohngemeinschaft mit getrennter Wirtschaftsführung), ergibt sich eine eigenartige Rechtsfolge: Das Mietrecht des Überlebenden wird durch den Tod des anderen Mieters nicht berührt. Neben diesen Mieter treten der oder die Erben in das Mietverhältnis ein. Mitmieter und Erbe haften als Gesamtschuldner. Hinsichtlich der Rechte aus ...mehr

Teilt der Vermieter dem Mieter entgegen § 577 Abs. 2 BGB den Inhalt des Kaufvertrags nicht mit, kann der Mieter Auskunftsklage erheben. Einen eventuellen Schadensersatzanspruch wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts kann der Mieter mit der Leistungsklage verfolgen. Fraglich ist, ob der Mieter den Auskunfts- und den Schadensersatzanspruch im Wege der Stufenklage geltend machen k...mehr

Aus der Obhutspflicht folgt ferner, dass der Mieter den Betrieb von Spül- oder Waschmaschinen sorgfältig überwachen muss. Achtung Überwachungspflicht An die Sorgfalts- und Überwachungspflicht sind hohe Anforderungen zu stellen, um der auch bei nur geringem Aufsichtsverschulden drohenden Gefahr erheblicher Schäden zu begegnen. Der Mieter muss eine in Betrieb befindliche Waschma...mehr

Ein gemietetes Grundstück muss der Mieter beaufsichtigen und sichern, um es vor Verunreinigungen durch Dritte zu bewahren. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt.[1] Wichtig Reinigen und Lüften Gemietete Räume hat der Mieter so zu reinigen und zu lüften, dass gewisse hygienische Mindeststandards gewahrt werden, sodass sich in der Wohnu...mehr

Auf einen desolaten Zustand der Mietsache muss der Mieter bei der Ausübung des Mietgebrauchs Rücksicht nehmen; er darf eine schadensanfällige Sache nicht mutwillig beschädigen.[1] Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, die Mietsache auf Schadensanfälligkeit zu untersuchen. Praxis-Beispiel Einfrieren einer Wasserleitung Ist dem Mieter unbekannt, dass ein Wasserleitungsro...mehr

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebau...mehr