Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Im Übrigen ist ein Räumungstitel gegen alle erwachsenen dauerhaften Mitbewohner erforderlich. Bei einem Titel lediglich gegen den Mieter können sie nicht aus dem Besitz gesetzt werden.[1] Vereitelung der Räumung durch Aufnahme eines Dritten in die Wohnung Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Mieter nach Kündigung und im Vorfeld einer gegen ihn gerichteten R...mehr

Die Klage wird dem Mieter nur dann zugestellt, wenn der klagende Vermieter den Gerichtskostenvorschuss einzahlt. Die Höhe des einzuzahlenden Gerichtskostenvorschusses hängt vom Streitwert der Klage ab. Um also Kostenvorschuss leisten zu können, muss der Vermieter wissen, welchen Gegenstandswert sein Verfahren hat. Für die Bestimmung des Gegenstandswerts gibt es 2 Wege: Der Ver...mehr

Die Schaffung der Glasfaserinfrastruktur kann zum einen durch den Netzbetreiber erfolgen, was der Regelfall sein dürfte. Die Glasfaserinfrastruktur kann aber auch durch den Vermieter selbst oder ein von ihm beauftragtes Drittunternehmen geschaffen werden. Beschreitet der Vermieter den Weg des Selbstausbaus in Person oder durch Beauftragung eines Drittunternehmens, hat er ste...mehr

Im Hinblick auf die Verzinsung der vom Mieter geleisteten Kaution ist im Bereich der Wohnraummiete die zwingende Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB zu beachten. Hiernach hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zwar können die Mietvertragspa...mehr

Nach der Bestimmung des § 286 Abs. 4 BGB kommt ein Schuldner dann nicht in Verzug, wenn die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Wenn der Mieter also nicht rechtzeitig zahlt, dürfen ihm weder Fahrlässigkeit noch Vorsatz zum Vorwurf gemacht werden können. Allerdings besteht eine strengere Haftung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leis...mehr

Auch eigenmächtige bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter können die außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl für den Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken[1] als auch für die Beseitigung einer tragenden Wand.[2] Auch bauliche Veränderungen an Außenbereichen können die fristlose Kündigung rechtfertigen. Dies gilt sowohl bezüglich der Install...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Verzug befindet. Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sind also in aller Regel dann erfüllt, wenn der Mieter im Vormonat keine Zahlung geleistet hat und die Miete im laufenden Mona...mehr

Die richterliche Entscheidung auf Bewilligung oder Verlängerung einer Räumungsfrist kann der Vermieter gemäß § 721 Abs. 6 ZPO mit der sofortigen Beschwerde nach § 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO anfechten. Dem Mieter steht dieses Rechtsmittel zu, soweit das Gericht die beantragte Räumungsfrist zeitlich verkürzt oder aber ganz versagt. Die sofortige Beschwerde muss binnen 2 Wochen nach ...mehr

Eine Kautionsabrechnung kommt letztlich lediglich bei der Barkaution und der Abtretung eines Sparguthabens in Betracht. Wurde die Mietsicherheit andererseits in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, ist dem Mieter das Sparbuch zurückzugeben und eine entsprechende Freigabeerklärung gegenüber dem Bankinstitut abzugeben; einer Bürgschaft geleistet, ist dem Bürgen di...mehr

In aller Regel stellen Mietverträge Formularverträge dar, die der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB standhalten müssen. Wird bereits im Formularvertrag geregelt, dass der Mieter im Fall einer Mieterhöhung zur Aufstockung der Kaution verpflichtet sein soll, so ist eine solche Regelung nach § 305c Abs. 1 BGB überraschend und deshalb unwirksa...mehr

Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung nur von einem der (mehreren) Vermieter ausgesprochen wird. Voraussetzung ist aber, dass die übrigen Vermieter ihre Z...mehr

Darf der Vermieter nach Treu und Glauben die Mitteilung von Tatsachen erwarten, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, hat der Mieter auch ungefragt bestimmte Aufklärungspflichten.[1] Unabhängig vom Fragerecht des Vermieters im Rahmen der Mieterselbstauskunft, hat der Mieter von sich aus – also ungefragt – insbesondere über Umstände...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen , kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgrund der unterlassenen Schönheitsreparaturen in einem erheblich v...mehr

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das M...mehr

Von erheblicher Bedeutung für den Vermieter ist, dass die Kündigung dem Mieter auch zugeht. Im Räumungsrechtsstreit muss nämlich der Vermieter den Zugang der Kündigung beweisen können. Kann er dies nicht, hat er nicht nur die Klage verloren – mit der negativen Konsequenz der Verfahrenskostenbelastung –, das Mietverhältnis ist nicht gekündigt. Eine Kündigung stellt nämlich ei...mehr

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird". Praxis-Beispiel Fehlerhafte Kündigung Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter ha...mehr

Überblick Seit 1.7.2024 ist die Möglichkeit der Umlage der Kosten des Kabelempfangs auf die Mieter im Fall der Medienversorgung über das Breitbandkabelnetz oder eine Gemeinschaftsantennenanlage in all den praxisrelevanten Fällen entfallen, in denen die Empfangsanlage vor dem 1.12.2021 in Betrieb genommen wurde. An vorerwähntem Zeitpunkt war das Telekommunikationsmodernisieru...mehr

Es besteht keine Verpflichtung zur Anlage der Kaution auf einem Sparkonto. Nach der Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB können die Mietvertragsparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig ist hier zunächst einmal, dass eine entsprechende Vereinbarung auch tatsächlich getroffen wurde. Eigenmächtig kann der Vermieter die Kaution nicht anderweitig anlegen. Andere...mehr

Verweigert der Mieter die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen, kann dies die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.[1] Dies setzt jedoch voraus, dass die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme ordnungsgemäß und mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf angekündigt wurde.[2] Insbesondere die Verweigerung der Montage von Rauchwarnmeldern kann die fristlose Kündigung rechtfert...mehr

Ein Räumungstitel per einstweiliger Verfügung kommt gegen solche Personen in Betracht, die, ohne Mietvertragspartei zu sein, (Mit-)Besitzer der Wohnung sind. In erster Linie handelt es sich dabei um den Ehegatten[1]; den nichtehelichen Lebensgefährten, und zwar unabhängig davon, ob die grundsätzlich erforderliche Vermieterzustimmung[2] eingeholt wurde und der Vermieter Kenntni...mehr

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung...mehr

Nach der Bestimmung des § 124 BGB kann der Vermieter innerhalb eines Jahres seit Kenntnisnahme des zur Anfechtung berechtigenden Sachverhalts den Mietvertrag anfechten. Praxis-Beispiel Berechnung der Anfechtungsfrist Das Mietverhältnis wurde im September 2024 begründet. Am 15.7.2025 erfährt der Vermieter, dass über das Vermögen des Mieters im Februar 2024 das Insolvenzverfahre...mehr

Im Hinblick auf die örtliche Zuständigkeit regelt die Bestimmung des § 29a ZPO einen ausschließlichen Gerichtsstand für Mietstreitigkeiten – und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnraum-, ein Gewerberaummietverhältnis oder ein Pachtverhältnis handelt. Ist ein ausschließlicher Gerichtsstand geregelt, können die Klageparteien keinen hiervon abweichenden Gerichtsstand ...mehr

Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung einer Räumungsklage ist, ob der Grund, der für die Kündigung des Mietverhältnisses herangezogen wurde, auch tatsächlich existiert, bzw. gerade in der Person des Mieters vorliegt.[1] Praxis-Beispiel Vermeintliche Bedrohung durch den Mieter Der Vermieter hat das mit einem Ehepaar bestehende Mietverhältnis über ein Einfa...mehr

Findige Mieter versuchen stets den Zugang rechtserheblicher Erklärungen möglichst zu verhindern. Der Vermieter muss sich insoweit im Hinblick auf eine zu erhebende Räumungsklage vor Augen halten, dass er nicht nur die Beweislast für den zur Kündigung führenden Grund trägt, sondern auch für den Zugang der Kündigung und ggf. der zuvor erforderlichen Abmahnung. Der Vermieter mu...mehr

Lediglich eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Ist der Mieter nach wie vor in der Lage insbesondere seinen Zahlungspflichten nachzukommen, reicht allein die vage Möglichkeit, dass sich dies in Zukunft ändern könnte, nicht für eine Kündigung. So ist etwa die Abgabe der Vermögensauskunf...mehr

Voraussetzung für die Zahlung der erhöhten Miete ist, dass die Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen ist. Ist dies der Fall, hat der Mieter die erhöhte Miete nach § 559b Abs. 2 BGB mit Beginn des 3. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen.mehr

Die Frage des Vermieters, ob sein potenzieller Mieter Haustiere hält oder beabsichtigt, im Laufe des Mietverhältnisses Haustiere anzuschaffen, ist grundsätzlich erlaubt. Allerdings ist zweifelhaft, ob die Zulässigkeit der Frage dann zu verneinen ist, wenn sie auch Kleintiere wie Zierfische, Mäuse oder Hamster etc. betrifft. Die DSK ist jedenfalls dieser Ansicht.mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Eine Räumungsklage ist von vornherein aussichtslos, wenn bereits die Kündigung unwirksam ist, erforderliche Abmahnungen nicht erfolgt sind oder aber Abmahnung und/oder Kündigung dem Mieter nicht zugegangen sind. All diese Aspekte werden im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits geprüft. 3.1 Kündigungsgrund vorhanden? Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung eine...mehr

Sach- und begriffslogisch muss bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist eingehalten werden. In der Praxis spielen gleichwohl 2 Fristen eine wichtige Rolle: die Frist zwischen Kenntnisnahme des zur Kündigung rechtfertigenden Grundes und der tatsächlichen Kündigung, also die "Reaktionsfrist" sowie die sog. "Ziehfrist", also die Frist innerhalb welcher...mehr

Für die Feststellung einer Überbelegung einer Mietwohnung sind in erster Linie die Wohnfläche, die Zimmerzahl und die Bewohneranzahl maßgeblich. Zusätzlich können aber auch besondere Umstände im Einzelfall, wie das Vorhandensein von Nebenräumen, der Wohnungszuschnitt, familiäre Beziehungen oder die allgemeine Wohnungsmarktlage herangezogen werden.[1] Wann liegt Überbelegung ...mehr

Beleidigt der Mieter Verwandte des Vermieters, soll ein Kündigungsgrund nicht vorliegen, wenn die Verwandten nicht im selben Haus wohnen.[1] Wohnen sie im selben Haus, dürfte in aller Regel eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein.mehr

8.2.1 Grundsätze Nach der Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht dem Mieter auf seinen Antrag eine Räumungsfrist gewähren. Auch ohne entsprechenden Antrag kann das Gericht dem Mieter von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren. Entsprechend der "Ziehfrist" nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss dem Mieter auch nach verlorenem Räumungsrechtsstreit die Mö...mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt. Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welch...mehr

Befindet sich der Mieter in Verzug mit der Kautionsleistung, kann der Vermieter diese einklagen und/oder das Mietverhältnis kündigen. 1.3.1 Zahlungsklage Zunächst kann der Vermieter seinen Mieter im Fall des Verzugs mit der Leistung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen und auf Zahlung klagen. Zu berücksichtigen ist hier die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, die ...mehr

Ist der Wohn- oder Geschäftsraum vom Mieter untervermietet worden, benötigt der Vermieter zur Räumung auch einen Titel gegen den Untermieter. Allein auf Grundlage des Titels gegen den Hauptmieter kann gegen den Untermieter die Räumung nicht vollstreckt werden.[1]mehr

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, ist dringend zu beachten, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung auch nach der Kündigung fortbestehen müssen – dies jedenfalls bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Fallen die Gründe vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter hierüber aufklären.[1] Der Mieter kann dann das Mietverh...mehr

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen – doch Vermieter können sie umgehen. Das will Bundesjustizministerin Stefanie Hubig jetzt stoppen. Die geltenden Regeln und was sich ändern soll. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will die Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen stoppen. Die geltenden Regeln hätten viele Schlupflöcher,...mehr

Bei Mischmietverhältnissen ist in erster Linie entscheidend, welche Nutzung konkret vertraglich vereinbart ist. Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist nicht, ob der Mieter aus seiner beruflichen Tätigkeit, die er im Mietobjekt ausübt, seinen Lebensunterhalt bestreitet. BGH zu Mischmietverhältnissen Bei Mischmietverhältnissen ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getrof...mehr

Nach § 19 Abs. 1 und 3 AGG ist bezüglich der Rasse, der ethnischen Herkunft und der Religion bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohner- und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zwar zulässig. Es fehlt jedoch rege...mehr

Obsiegt der Vermieter, kann er sich aus der hinterlegten Sicherheit befriedigen. Unterliegt er, hat er die Sicherheit freizugeben und ist dem Mieter zum Ersatz für den im Zusammenhang mit der Stellung der Sicherheit entstandenen Schaden verpflichtet. Ein Schaden kann z. B. in Zinsverlusten oder Gebühren für die Stellung der Sicherheit bestehen. Es kann jedoch auch ein zusätz...mehr

Zunächst und grundsätzlich muss der Mietinteressent von sich aus nicht darauf hinweisen, dass er die Vermögensauskunft abgegeben hat. Etwas anderes gilt freilich dann, wenn der Mietinteressent weiß, dass er die Miete nicht wird zahlen können.[1] Etwas anderes gilt auch dann, wenn der Mieter Schulden in einer Größenordnung von ca. 140.000 EUR hat.[2] Schulden in Höhe von ca. ...mehr

Klagen muss grundsätzlich der Vermieter. Mehrere Vermieter müssen gemeinschaftlich klagen. Einer von mehreren Vermietern kann als gewillkürter Prozessstandschafter dann alleine klagen, wenn er von den übrigen Vermietern dazu ermächtigt ist, die Klage in eigenem Namen zu erheben und wenn er ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Prozessführung im eigenen Namen hat.[1] Erw...mehr

Nach vorangegangener Abmahnung kann auch einem psychisch kranken Mieter gekündigt werden, der sperriges Gerümpel wie Matratzen, Einkaufswagen und Müll in großem Umfang auf Gemeinschaftsflächen innerhalb und außerhalb des Hauses lagert.[1] Auch ein Kfz-Stellplatz dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrbereiten Kraftfahrzeugs.[2] Auch hier kann de...mehr

Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält. Diese in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung gilt sowohl für den Bereich der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete. Zugunsten des Wohnraummieters verweist die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auf ...mehr

Bevollmächtigt der Vermieter seinen Verwalter, das Mietverhältnis zu kündigen, und bevollmächtigt der Verwalter seinerseits einen Rechtsanwalt, die Kündigung auszusprechen, muss zum einen die Vollmacht des Vermieters an den Verwalter und zum anderen auch die Vollmacht des Verwalters an den Rechtsanwalt vorgelegt werden. Entsprechendes gilt, wenn die Gesellschafter einer GbR ...mehr

Zwar erteilt auch der Verwalter den Zustellungsauftrag in Schriftform. Hiermit ist aber noch nicht nachgewiesen, dass er entsprechend auch vom Vermieter beauftragt wurde. Der Verwalter wird also seinem Zustellungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auch die Vermietervollmacht beifügen, um auf der sicheren Seite zu sein. Musterschreiben: Gerichtsvollzieherauftrag des Verwalters...mehr