Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Die Verpflichtung zur Toleranz gegen (psychisch) kranke Mieter endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Lautes Schreien Deshalb ist ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung gegeben, wenn etwa der psychisch stark belastete Sohn einer 85 Jah...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf der dem Vermieter einzuräumenden Prüfungsfrist einen Anspruch auf Freigabe des Pfandes gegen den Vermieter. Hierbei handelt es sich um eine Erklärung des Vermieters gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut. Der Mieter hat also kein...mehr

Was den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der geleisteten Mietsicherheit angeht, muss dieser zunächst gegen den Erwerber geltend gemacht werden. Der Veräußerer haftet insoweit nur zweitrangig bzw. subsidiär. Kann aber der Mieter seinen Rückgewähranspruch gegen den Erwerber nicht durchsetzen, ist der Veräußerer entsprechend verpflichtet. Der Mieter muss auch nicht zunächst ...mehr

In all den Fällen, in denen die Kabelverteilanlage vor dem 1.12.2021 in Betrieb genommen wurde, sollten Vermieter, so sie dies nicht bereits vor dem 1.7.2024 getan haben, ein Meinungsbild ihrer Mieter einholen, ob und wie viele Mieter weiterhin Medienempfang über den Vermieter wünschen, sodass der Vermieter mit dem Kommunikationsdienstleister die Konditionen des Versorgungsv...mehr

Grundsatz: Der Mieter bestimmt, wer ihn besuchen darf Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter i...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet.[1] Praxis-Beispiel Unbegründeter Betrugsvorwurf Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten zu haben, ein...mehr

Ehrverletzende Äußerungen des Mieters über den Vermieter rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn die Äußerung des Mieters weder in Wahrnehmung berechtigter Interessen nach § 193 StGB erfolgt, noch es sich bei ihr um eine vom Grundrecht auf freie Meinungsäußerung nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Meinungsäußerung handelt.[1] Beleidigung im Rechtsstreit Großzügig ist d...mehr

Insbesondere von hochbetagten Mietern können Hausfriedensstörungen ausgehen. Grundsätzlich schützt auch hohes Alter nicht vor einer Kündigung. Werden allerdings Störungen von einem Mieter verursacht, der schon lange im Haus wohnt und nun infolge Alters, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung verhaltensauffällig geworden ist, ist vom Vermieter und den Hausbewohnern ein er...mehr

Im Rahmen der Räumungsvollstreckung hat der Gerichtsvollzieher nach der Bestimmung des § 130 Abs. 3 GVGA zu prüfen, ob der Mieter infolge der Räumung obdachlos wird. Soweit dies zu befürchten ist, hat der Gerichtsvollzieher hiervon unverzüglich die Ordnungsbehörde zu unterrichten. In einem solchen Fall kann er die Räumungsvollstreckung gemäß § 65 GVGA aufschieben. Zur Vermei...mehr

Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist. Ebenfalls ke...mehr

Nach der Bestimmung des § 721 Abs. 1 ZPO kann das Gericht dem Mieter auf seinen Antrag eine Räumungsfrist gewähren. Auch ohne entsprechenden Antrag kann das Gericht dem Mieter von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren. Entsprechend der "Ziehfrist" nach der außerordentlichen fristlosen Kündigung muss dem Mieter auch nach verlorenem Räumungsrechtsstreit die Möglichkeit einger...mehr

Für den Bereich der Wohnraummiete regelt die Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB eine maximale Kautionshöhe von 3 Monatsmieten. Bei der Bemessung der Kautionshöhe sind Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen nicht zu berücksichtigen. Praxis-Beispiel Maßgebliche Kautionshöhe Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag eine monatliche Miete von 1.000 EUR. Dane...mehr

Ein zwar in der mietrechtlichen Praxis seltener Fall, aber dennoch nicht ausgeschlossen, ist die Konstellation, dass der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet hat, das Mietobjekt aber nicht übernimmt bzw. zum vereinbarten Übergabezeitpunkt nicht erscheint. Zunächst und grundsätzlich hat der Mieter aufgrund des Mietvertrags ein Gebrauchsrecht, ihn trifft aber keine Gebrauchspf...mehr

Da die Mietvertragsparteien nach der Bestimmung des § 551 BGB vielfältige Möglichkeiten im Hinblick auf die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters haben, kann auch eine Verpfändung von Wertpapieren in Betracht kommen, die allerdings in der Praxis keine große Rolle spielt. Werden etwa Aktien verpfändet, setzt die Entstehung des Pfandrechts nach §§ 1293, 1205 BGB v...mehr

Nicht zwingend erforderlich ist, dass die Kündigung im Vorfeld einer Räumungs- oder Zahlungsklage erfolgt. Die Kündigung kann auch im Prozess durch einen Schriftsatz des Vermieter(anwalt)s erfolgen. Aus dem entsprechenden Schriftsatz muss sich jedoch klar und eindeutig ergeben, dass neben der Prozesshandlung – also insbesondere Klageerhebung wegen Zahlungsrückstands und/oder...mehr

Bestehen keine Forderungen des Vermieters gegen seinen Mieter, ist die Kaution in voller Höhe zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Vorbehaltlose Auszahlung Vermieter sollten stets vor Rückzahlung der Kaution prüfen, ob ihnen berechtigte Forderungen gegen ihre Mieter zustehen, mit denen sie gegen den Auszahlungsanspruch mit der Kaution aufrechnen können. In der vorbe...mehr

Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale in Verzug ist und der Rückstand insgesamt 2 Monatsmieten erreicht. Die fristlose Kündigung ist also auch dann möglich, wenn der Mieter mit der Grundmiete nicht in Rückstand ist. Bemessungsgrundlage ist auch hier die Grundmiete...mehr

Im Fall der Vermieterinsolvenz hat der Mieter ein Aussonderungsrecht. Voraussetzung ist, dass die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt ist. Ist dies nicht der Fall, stellt die Kaution eine einfache Insolvenzforderung dar.[1] Im Fall der Insolvenz der vom Vermieter beauftragten Hausverwaltung hat der Mieter auch dann ein Aussonderungsrecht, wenn der Mieter die Kaution an d...mehr

In den Fällen des Mietzahlungsverzugs und des Verzugs mit Kautionszahlungen wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.[1] Geht die Kündigung dem Mieter also zu einem Zeitpunkt zu, indem er bereits die Rückstände ausgeglichen hatte, ist die Kündigung unwirksam. Praxis-Beispiel Der trickreiche Mieter Der Mieter hat im Juli die Miet...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Die Anfechtung ist nach Ablauf von 10 Jahren seit Begründung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich.[1] Dies ist aber auch die absolut äußerste zeitliche Grenze. In der Regel ist das Recht zur Anfechtung – egal aus welchem Grund – bereits vorher verwirkt. Als zeitliche Grenze sind hier ca. 2 Jahre ab Mietvertragsabschluss anzunehmen.[2] Praxis-Beispiel Lüge über Vermögensau...mehr

In Verzug befindet sich der Mieter dann, wenn er zum Zeitpunkt der Fälligkeit die Miete nicht zahlt. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist. Praxis-Beispiel Zeitabschnitt ist regelmäßig Kalendermonat In aller Regel vereinbaren d...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung: Barkaution, Sparbuch, (Bank-)Bürgschaft, Patronatserklärung, Verpfändung von Wertpapieren, Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und Sicherungsübereignung von Wertsa...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederholt...mehr

Weitere in der Rechtsprechung anerkannte Alternative zur "klassischen Räumung" ist die sog. "Hamburger Räumung". Bei dieser Räumungsvariante setzt der Gerichtsvollzieher zunächst nur den Mieter persönlich aus der Wohnung oder dem Geschäftsraum. Durch den Einbau eines neuen Schlosses wird ihm der Zutritt zur Wohnung bzw. zum Geschäftsraum verwehrt. Die neuen Schlüssel übergib...mehr

Gerät der Mieter nach dem Eröffnungsantrag in einen kündigungsrelevanten Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis ebenfalls außerordentlich fristlos kündigen.[1] Auch hier ist wieder zu beachten, dass als Kündigungsgrund nicht Mietrückstände vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens bemüht werden können. Praxis-Beispiel Kündigung nicht möglich Nach dem Mietvertr...mehr

Nachweis der Sicherheitsleistung Falls nun tatsächlich einmal die erheblichen Hürden der Sicherungsanordnung genommen sind, hat das Gericht dem Mieter nach § 283a Abs. 2 ZPO eine angemessene Frist zu setzen, innerhalb derer er die Sicherheitsleistung nachzuweisen hat. Was hier angemessen sein soll, ist freilich nicht geklärt. Kommt als Sicherungsgeber eine öffentliche Stelle ...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

In erster Linie muss sich die Räumungsklage gegen den im Mietvertrag bezeichneten Mieter richten. Im Übrigen ist die Räumungsklage gegen alle Personen zu richten, die ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung haben.[1] Ist einer von mehreren Mietern zwischenzeitlich ausgezogen, hat er also den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und dies dem Vermieter mitgeteilt, ...mehr

Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. "Wichtiger Grund" Gem. § 543 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, "wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidersei...mehr

Die Schlüsselübergabe allein reicht aber noch nicht aus. Von einer Rückgabe des Mietobjekts kann erst dann ausgegangen werden, wenn dieses auch von den vom Mieter eingebrachten Gegenständen geräumt ist.[1] Übergibt er die Mietsache an den Vermieter in ungeräumtem Zustand, enthält er sie dem Vermieter immer noch vor.[2] Der Vermieter kann dann zwar die Rücknahme verweigern, o...mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor d...mehr

Hat der Mieter die Kaution in Form der Verpfändung eines Sparguthabens geleistet und ist die Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut angezeigt worden, kann der Vermieter nicht einseitig auf das Sparguthaben zugreifen. Dies setzt vielmehr die Einwilligung des Mieters voraus. Diese kann der Vermieter selbstverständlich bei unberechtigter Weigerung seines Mieters gerichtlich d...mehr

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, verleiht allein dieser Umstand dem Vermieter kein Kündigungsrecht. Mietverhältnisse bestehen gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Der Mietvertrag ist also zunächst einmal insolvenzfest. Ggf. Anfechtung oder Rücktritt vom Vertrag möglich Wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen...mehr

In den Fällen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB bedarf es vor der fristlosen Kündigung nur ausnahmsweise einer Abmahnung: Das Mietverhältnis besteht schon sehr lange, der Mieter hatte überwiegend pünktlich gezahlt und es besteht die Aussicht, dass die Zahlungsprobleme alsbald behoben werden können. Der Vermieter hat Mietrückstände rügelos längere Zeit hingenommen. Mieter und Vermieter...mehr

Bei der Bürgschaft, bei der es sich in aller Regel um eine solche auf "erstes Anfordern" unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage handeln dürfte, hat der auf Anforderung des Vermieters zahlende Bürge einen Anspruch auf Rückzahlung des ausgezahlten Betrags gegen den Vermieter, wenn diesem insoweit keine Ansprüche gegen den Mieter zustehen.[1] Der Mieter kann grundsätzli...mehr

Bekanntlich gilt nach der Bestimmung des § 566 BGB der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Wird der vermietete Wohnraum – oder auch Gewerberaum[1] – nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. M...mehr

Entscheidet sich der Vermieter zunächst, lediglich die Räumung gerichtlich durchsetzen zu wollen, kann er Zahlungsansprüche gegen seinen ehemaligen Mieter u. a. im Urkundenverfahren geltend machen. Die Vorteile des Urkundenverfahrens liegen in einer erheblichen Verfahrensbeschleunigung und insbesondere darin, dass der im Urkundenverfahren erstrittene Titel ohne Sicherheitsle...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Der Mieter ist zur Nutzung des Mietobjekts stets nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis de...mehr

Der Vermieter ist berechtigt, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnung das Füttern von Tauben aus dem Fenster seiner Mietwohnung heraus nicht unterlässt. Das an 7 Tagen pro Woche mehrmals tägliche Füttern von Tauben durch den Mieter trotz mehrfacher Abmahnung stellt jedenfalls eine erhebliche nachhaltige Pflichtverletzung d...mehr

Nicht selten erleben Vermieter nach erstrittenem Räumungstitel gegen ihren Mieter die unliebsame Überraschung, dass nicht nur der Mieter in der Wohnung lebt, sondern noch eine weitere Person. Vor dem Hintergrund einer gegen ihn erhobenen Räumungsklage kann der Mieter jedenfalls durchaus auf die findige Idee kommen, endlich mit seiner Lebensgefährtin zusammenzuziehen, um dem ...mehr

Der Zahlungs- und der Räumungsanspruch des Vermieters müssen aus demselben Rechtsverhältnis resultieren. Praxis-Beispiel Ladenwohnung Der Vermieter hat dem Mieter mit Geschäftsraummietvertrag das Ladenlokal im Erdgeschoss vermietet und mit Wohnraummietvertrag die darüber liegende Wohnung. Im Ladenlokal verkauft der Mieter Nazi-Utensilien. Nachdem er dies auch nicht nach entspr...mehr

Erteilt ein Rechtsanwalt dem Mieter einen fehlerhaften Rat, etwa die Miete zu mindern oder von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen und kündigt der Vermieter deshalb wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos, wird dem Mieter das Fehlverhalten des Anwalts oder auch des Mietervereins zugerechnet.[1] Die Kündigung ist also wirksam, der Mieter kann nämlich den An...mehr

Verzögerungen seiner Bank muss sich der Mieter nicht zurechnen lassen. Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt. Erst recht können Verzögerungen der kontoführenden Bank des Vermieters bei der Mietgutschrift nicht dem Mieter zugerechnet werden.[1]mehr

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug, die eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis auf Grundlage der Bestimmungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ordentlich kündigen. Auch wenn Letzteres...mehr